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今天不讲深圳楼市，说说惠城。
如果你一定要买惠州，建议先去看看惠城。
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上周五一，刚好去了一趟惠城，不是专为调研，是探亲访友加度假的性质，所以没怎么看盘，说说对惠城的基本认知和看法。
首先，惠城比我想象中好很多。
之前对惠州一直抱有成见，临深和大亚湾的建设又实在一言难尽，所以对惠城不敢抱太多期望，期望低了也是好事，反而会收获意外的惊喜。
做为惠州的主城，惠城的面积相当大，有平方公里，辖8个街道办和5个镇，相当于深圳面积的58%，在地图上对比一下深圳和惠城的大小。
惠城这个地方，自然资源得天独厚，有山有水，珠江的主支流东江，自西向东贯穿整个惠城，除了东江，还有西枝江等支流，这样天然的水系资源，深圳只有流口水的份儿。
惠州多山，平地资源自然稀缺，惠城的平地集中在中心的主城区和东江两岸。
惠城平方公里，东西两端基本可以忽略不计，看它中心的主城区即可，主要包括江北、水口，东江新城，河南岸，最多加上一个麦地。
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惠城的老城区，集中在东江和西枝江以西，和大多城市一样，老城区街道拥挤，面貌老旧，老房子非常多。
老城被开发殆尽之后，需要新城的转型，惠州政府权衡再三，把市政府放到了江北嘴的滨江地带。
05年左右开始投入建设的江北新城，真是下了惠州的血本，单从今天的城市界面来看，又漂亮又宜居还高大上，说惠州政府只会卖地的，不妨来看看江北新城，印象肯定会有改观。
这里有惠城最大的CBD
有体育公园
有会展中心
市民公园
华贸中心
除了这些，还有科技馆，博物馆，文化艺术中心，美术馆，规划展示馆，还有沿江而建的东江公园，个个高大上，充满现代艺术气息。
来到江北，你一定会改变对惠州的固有印象。
惠城政府不代价把最好的资源一股脑砸在了江北新城，连为数不多的中高端就业机会也集中在这里，毫无疑问，江北新城是惠城综合评分最高的地段，未来二十年也不会被超越。
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这么好的地段，还有江景加持，应该卖多少钱?
次新1万8到2万5，老旧点的不过1万4。
惠州的房子，真是太便宜，太亲民了。
惠城房价的另一个高地是金山湖。
金山湖是紧临西枝江的一个小岛，岛上都是中高端楼盘和别墅，房价1万7到2万4，和江北基本持平，对比厦门岛动辄七八万的房价，金山湖的价格也是低到了尘埃里。
惠城第三个房价高地，东江新城和河南岸的滨江区域，房价1万5到2万5，品质最好的滨江大宅汇珑湾和珑湖湾，均价2万7。
除了这几个片区，惠城其他区域的房价基本都在1万到2万之间，老房子不到1万。
惠城的房价体系很简单，中心区就是房价高地，把握住两个要素，一是市政府周边，二是沿江带，只要区域小环境较好，产品次新，房价就能上到两万，再有江景的加持，能冲到2万5。
从中心区到外围，房价一圈圈降低，因为惠城没什么大概念和产业突破点，所以不存在外围某个片区会异军突起，房价暴击，类似深圳的光明。
所以在惠城买房不要去寻找什么洼地，幻想从1万大涨到2万，不存在的。惠城房价本来就便宜，想升值空间大一点拣好的买就是了。
不过惠城最贵的房子既不在江北，也不在东江，而在老城区南湖，这里的老房子破了3万的天花板。
聪明的朋友估计猜到了，没错，学位房，惠城最好的惠州一中位于这里。
不管哪个城市，学位房都是最刚的产品，惠州也不例外。
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惠城给我最大的感受就是：有山有水，非常宜居，新城高端大气，老城配套齐全。
房价丰俭由人，从七八千到两三万都有的选，首付最低三十万，最多百来万，就能定居惠城，享受慢生活。虽然这里的高端就业机会很少，但对不追求高收入的人来说，是个不错的选择。
从惠城回来，我一直在想，那么多把房买在临深的深圳人，如果不是为了通勤自住，只是为了资产保值或者给父母居住，买在临深，真不如买在惠城。
父母养老，更看重生活配套和自住体验，这方面惠城比临深和大亚湾强太多了，距离虽然比临深多了三十多公里，但只要不是经常见面，距离70公里和公里没有本质区别。
保值升值方面，我搜集了最近十年，惠城，临深和大亚湾三个片区次新楼盘的房价变化，发现惠城近几年的表现比临深要好多了，对比图表如下。
年三个片区房价差别不大，临深和大亚湾四千多，惠城高一些五千多，一直到年，三者的差距仍未拉开，惠城比临深贵0，比大亚湾贵。
最近三年，惠城的优质次新和临深大亚湾差距开始拉大，惠城接近两万，临深和大亚湾仍在一万五六徘徊。
这说明在惠州买房，只要买对产品，惠城的升值要高于临深和大亚湾，现在就能看出，惠城的江景房开始冲击3万，大亚湾卖到1万5都很费劲。
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为什么临深和大亚湾会输给惠城，一是实际的配套和居住价值，二是供应量。
在售的二手房，大亚湾2.5万套，惠阳1.6万套，惠城套。再叠加大亚湾和惠阳巨量的新盘供应，这个数据对比就更吓人了。
配套和就业机会，临深和大亚湾都没法和惠城比，供应量又大的惊人，升值后劲不足太正常了。
如果不是深圳人的临深情结，开发商铺天盖地的宣传，和自媒体的疯狂带货，临深和大亚湾连现在的均价都到不了。反而是惠城，