本文来源：大胡子看湾区
深圳扩容大礼包落空了，大家都以为利好没有了。
可就在9月2日发布的《交通运输部关于深圳开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》中提及接下来深圳在交通方面的大动作。
其中对于莞惠最大的利好终于来了！深圳地铁接驳东莞、惠州终于已经实锤了！
这其实就是的首波礼包了，但后续可能还有，不妨期待一下。
这里再强调一次，只是一个数字，过往深圳每一次满10年的周年庆，都不是在当天，而是在10月或者11月。
另外，扩容是我们认为深圳想继续高速高质量发展必须要走的路子，不一定是今年，但总有一天。
第三，哪怕深圳不扩容了，惠州还能买吗？这是更多人的困惑。
地铁已经确定，深惠同城铁板钉钉，惠州当然能买，而且越近地铁、越近深圳的板块越有价值，并且可以肯定的是，新一轮上涨马上就来了！
我们一直坚定不移看好惠州价值，但也一直强调坑多，尤其是湾区之下，惠州价值被拉高，有些靠产业吹破天的网红概念片区，建议警惕。我不是针对仲恺，我是说惠州其他拼产业的所有地方。
上周，千麦房研院又踏上惠州，走遍了整个惠州，依旧坚信：惠州房产的投资价值还是得靠深圳。
惠湾片区房子多？其实整个惠州房子都多！
如果你只去过惠州的大亚湾和惠阳，你会认为房子多，但如果你再去其他片区，比如惠城、仲恺、博罗、惠东你都会发现房子更多。
房子多这个梗，适用于惠州所有片区。
（我们去亚婆角看到密密麻麻的房子）
根据规划，今年惠州新增67个新项目，供应套数为套，待供应货量为万㎡。相比去年数据虽然出现回落，但仍处于高位。要知道年惠州新增常住人口不过5万人，按照户均3人计算，需求也不过是套，明显的供大于求。
但这样供大于求的城市就没有价值吗？并不是。
实际上惠州房价基本都在稳中有涨，面对如此多的库存惠州依然不担心，一个是惠州还是湾区内的强三线城市，其次每个片区的定位价值不一样，都有一定的市场接盘群体，对于去库存，惠州还是很有信心。
惠城：老城区，惠州本地人更青睐的市场，配套齐全、居住环境舒适，江北CBD现在还打出东江的江景房。
仲恺：主打概念是仲恺高新技术产业开发区，是惠州的产业集聚区，房价普遍在1-1.2万，仲恺的一部分接盘来自工业园区的外来人口，而另外一部分则是全国各地被产业吸引的投资客，但如今又搞了个潼湖科技小镇，说是承接仲恺的产业转移，这能不能成还是个未知数。
（潼湖科技小镇，还一片待开发状态）
惠东：主打滨海旅游，海景房投资的坑地聚集地，这次考察特地选择海景房居住，还算是海边旅游旺季，人气虽然旺盛，但比起天量的海景房供应，还差得远，虽然主打自住兼养老，但比起真正的旅居地产，惠东还是弱了些。
博罗和龙门：1万以下的房价，没什么概念，也没什么资源发展机会，基本就是本地人的市场，投资比较尴尬。
惠阳和大亚湾：深圳“后花园”，地理位置上最临深，相比4万+的坪山，1万+的价格实在太香，现在地铁实锤终于落地，等地铁一开通，更多深圳需求和产业外溢，这里的价值将会最大化被挖掘，但要赶着地铁规划前入手，才能坐享升值的红利，而不是等开通后，那基本是高位入手当接盘侠了。李老师多次提及，房产投资的逻辑就是在不确定中寻找确定性，判定后提前布局。
（大亚湾西区的入住率非常高，配套也比较完善）
了解惠州基本的片区情况，再看回惠州的投资逻辑就很清晰了。
惠州新房供应如此多，想要消耗，如果只靠不到万的惠州人口显然不行，重点还是要靠深圳。
毕竟深圳有多万的常住人口，而商品房数量不过万套，按照户均3人计算，只够万人居住，还有多万常住人口都无法拥有自己的商品房，这些人哪怕有四分之一的人外溢到临深，也有多万的人口，足足占了惠州常住人口的三分之一。
所以越靠近深圳的惠州板块，是最容易承接深圳居住人口外溢的。
所以看回整个惠州的投资逻辑，就应该知道，投资惠州从来不是靠产业，而是看离深圳的距离有多近，能不能直接吸引深圳人外溢。
后台粉丝很多人问仲恺高新区能不能买，这些基本是被仲恺的产业吸引的，但惠州的产业其实不算强，民营经济活跃度完全比不上湾区的东莞、佛山和中山，去拼产业真的没什么优势。
而且说是高新区，实际上主打的是电子信息产业，现在还主要是低端的工业园区，虽然未来想走产业升级道路，发展了个潼湖科技小镇，还是中韩合作的产业园，走的是科技企业孵化器、人工智能、机器人等高新技术产业道路，但这对于仲恺而言，难度系数不小，是机遇也是挑战，还需要长时间孵化。
（规划很宏伟，但落地需要时间）
所以投资仲恺的回报周期会更长，更重要的是未来的接盘人还比较少，既要发展产业又要引入人口，这个时间等待有点长，不如惠阳和大亚湾，能直接受到深圳外溢的利好。
因此别兴冲冲因为价格低就杀入仲恺，兑现周期太长了，不确定因素也更大。如果对仲恺高新区还有任何疑问，接下来我们也会具体分析这个区域的投资价值，可以持续