在房地产市场中，有些开发商为了营造一些销售“噱头”，便会在楼盘名称以及配套等方面做大量的宣传，比如：多少平米湿地公园或森林公园、某大品牌物业、某高铁新城等等。甚至有些开发商为了楼盘的销售，故意在离营销中心不远处伪造一个地铁站牌。而对于去买房的客户，误以为自己所买的房屋楼下有地铁站，看着交通便利就买了。还有一些客户看到楼盘宣传广告推广名为某头部房企，以为是大品牌开发商开发，客户基于信任便买了。但事实上楼盘的备案名与开发商的推广宣传名完全不一致，宣传的物业也并非某头部房企开发。那么，对于开发商存在的这些虚假宣传问题，买方是否可以以开发商构成欺诈为由退房？买方在购房时遇到这些问题，在起诉的时候怎么维护自己的权益？诉讼方案都有哪些?下面通过一些案例帮大家分析一下：
案例一
案号：（）粤20民终号
法院：中山市中级人民法院
名称：姚某某与中山市某某有限公司等商品房销售合同纠纷
买方的主要诉讼请求：
一、请求判令三鸟公司向姚某某赔偿因欺诈、虚假宣传等行为给姚某某造成的损失人民币.05元；二、请求判令三鸟公司向姚某某支付逾期交付房屋的违约金，自约定最后交付之日次日计至涉案房屋符合交付条件之日止（暂计算至的违约金为人民币.14元，之后的逾期交房违约金按照本金人民币元、每日0.05%计算）；
二审法院的裁判观点：
法院在审理中认为三鸟公司在销售涉案楼盘时，没有告知姚某某其宣传单上载明的“时代品牌开发、时代物业管理、时代精致装修”以及“推门即享6万平方米湿地公园”的详细内容及申请湿地公园项目的立项审批等跟进的实际状态，故意利用一些混淆消费者视听的营销策略，进行夸大性的宣传，产生了一定程度的误导，影响姚某某作出购买涉案商品房的决策，三鸟公司在客观上借助该宣传而受益，其以上行为有违民商事主体从事民商事活动应遵循的诚实信用的基本原则，故一审判决酌定三鸟公司向姚某某支付购房款的2%作为补偿并无不妥，本院予以维持。
法院的裁判结果：
一、三鸟公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向姚某某支付.34元（购房款2%）；二、三鸟公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向姚某某支付逾期交楼违约金.07元。
案例二
案号：（）粤民初号
法院：惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
名称：刘某与惠州大亚湾某某有限公司商品房预售合同纠纷一案
买方诉讼请求：
1.判令被告支付原告违约金.08元（房款元×6%）；2.本案诉讼费等由被告承担。
法院裁判观点：
本案中，虽然被告利用“书香里园”与“十月花”相邻位置，在沙盘及宣传资料的内容上将“书香里园”与“十月花”作为一个整体展示，并在宣传资料上标注“十月花二期”等字样，令买受人混淆两小区，但是两个小区的配套设施相差不大、各有所长，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并不会产生重大影响，其虚假宣传的内容，不应视为要约，不应视为合同的内容。此外，合同补充协议有关于推广宣传内容属于要约邀请的约定。因此，原告主张被告虚假宣传构成违约，并请求承担违约责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
裁判结果:
法院认为开发商在广告上存在虚假宣传，但是该广告内容为要约邀请不属于要约，双方的权利与义务与签署的合同及补充协议为准。驳回了买方要求开发商支付违约金的诉讼请求。
案例三
案号：（）粤民初号
法院：惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
名称：谭某某与惠州市某某及房产开发有限公司商品房预售合同纠纷
买方的主要诉讼请求：
一、请求判令被告调整案涉房屋销售价格，退回原告购房损失人民币元；二、请求依法判令被告向原告支付违约金人民币元。
法院裁判观点：
本案中，被告胜源公司作为“胜源香山居”的开发商，虽利用其与“新力东园”开发商的关联关系，在销售中故意将“胜源香山居”与“新力东园”共一个小区进行宣传，令买受人混淆两小区，但商品房的销售广告和宣传资料仅为要约邀请，不应视为要约。双方也在补充协议中约定“出卖人通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力”。因此，被告胜源公司在销售中宣传的上述内容不宜认定为要约，不应当视为合同内容。
裁判结果：
法院认为开发商在广告上存在虚假宣传，但是该广告内容为要约邀请不属于要约，双方的权利与义务与签署的合同及补充协议为准。驳回了买方要求开发商支付违约金以及退回购房差价损失的诉讼请求。
案例四
案号：（）粤民初号
法院：惠州市惠阳区人民法院
名称：方某某与惠州某某投资有限公司商品房销售合同纠纷
买方的主要诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿损失（返还多收取的购房款）.88元及利息（以.88元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,从年11月30日计算至实际清偿之日止)。
法院裁判观点：
本案中，被告首明公司仅以“碧桂园.南站新城”作为宣传使用，并未载入合同及作明确具体的说明和允诺，故应视为要约邀请，非要约。其次，双方买卖合同中明确约定购买的物业名为“中信新城花园”及出卖方为被告首明公司，原被告双方均对此予以签字确认且涉案合同已经履行完毕，原告的合同目的也已经实现；再次，商品房作为价值较大的基本生活资料，根据商品房买卖的一般认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、交通等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。
在本案中，被告首明公司虽然以“碧桂园.南站新城”作为宣传使用，对购房者的购房意愿即使有一定程度的影响，但并非决定性的因素。此外，民政局对被告首明公司作出行政处罚决定是依据行政规章及规范性文件，其对事实的认定与本案适用民事法律条款在认定标准、构成要件上并不能等同，本案和民政局对被告首明公司的行政处罚分属两个不同的法律关系，故原告不能据此认定被告首明公司构成合同欺诈。
裁判结果：
法院认为被告公司使用“碧桂园.南站新城”作为宣传使用，并未载入合同或作出明确的允诺，属于要约邀请，并非要约。即使被告公司因违反广告法，行政机关对其作出行政处罚，但不能据此认定被告公司对原告构成欺诈。法院驳回了原告的所有诉求。
案例五
案号：（）粤13民终号
法院：惠州市中级人民法院
名称：刘某某、惠州某某投资有限公司房屋买卖合同纠纷
买方的主要诉讼请求：
1、裁定被告在原告收到房屋钥匙之前，所发布的“碧桂园南站新城”（C区1-6栋）森林公园等促销广告涉嫌虚假宣传；2、被告必须尽快兑现“碧桂园南站新城”合法标识（C区1-6栋）。
法院裁判观点：
本案中，原告的诉讼请求裁定被告在原告收到房屋钥匙之前，所发布的“碧桂园南站新城”（C区1-6栋）森林公园等促销广告涉嫌虚假宣传及被告必须尽快兑现“碧桂园南站新城”合法标识（C区1-6栋），该请求属于政府行政部门职责范围，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，据此，驳回原告的起诉。
裁判结果：
买方要求卖方按照宣传的推广名予以在楼栋上标识，该请求属于行政机关职责范围之内，不属于法院的受案范围，裁定驳回原告的起诉。
付律说法：
1、买方主张要求开发商将项目名称变更为“推广宣传名”作为诉讼请求，法院将不会予以受理；或受理以后也会裁定予以驳回起诉。因涉及楼盘名称更名属于行政机关的职权范围，法院无权予以处理。
2、开发商若存在虚假宣传，比如：推广名与宣传名不一致、宣传的楼盘名称与实际楼盘名称不符、借用其他知名房企名称做宣传、肆意夸大宣传的周边环境或配套等。即使，买方通过向有关部门举报，行政机关也对开发商虚假宣传行为作出了处罚，但是不一定就能证明开发商存在签署房屋买卖合同时对买受人构成欺诈。是否构成欺诈，还得看合同约定的内容。（一般开发商会在补充协议中约定楼盘推广宣传等内容属于要约邀请，具体以双方签署的合同及补充协议内容为准）
3、开发商对外宣传广告一般视为要约邀请，除非在合同中或明示承诺才视为要约。对于要约邀请并不构成合同内容，对买卖双方均无法律约束力。这也是在很多案件中，法院认定开发商不构成欺诈。买方无权要求开发商承担损失或者解除合同的裁判理由。
4、开发商在对外宣传广告中肆意夸大楼盘的卖点，对买受人购房产生了一定的误导，开发商也因此获益。违背了在市场交易中应当遵守诚实信用的原则，法院基于此可能会支持买受人的一部分房屋差价损失。
5、建议买受人在买房时不要光看开发商的广告宣传，可以自行去房产管理局的