6月的惠州楼市有不少舆论聚焦的热点,这些热点可谓“东边日出西边雨,道是无晴却有晴”,既有振奋人心的好消息,比如6月蝉联湾区一手房网签冠军,房价持续平稳有序,全市房地产在今年前五个月商品房销售面积达到.32万平方米,商品房销售额达到.75亿元,连续两年均实现大幅上涨......
与此同时我们从这些消息中也要看到,在全国去杠杆,挤泡沫的“一盘棋”政策严控之下,再加上新冠肺炎疫情的影响,使得惠州房地产市场承受着巨大的压力,比如楼市处于“躺平”阶段,购房者长时间处于观望,试探阶段,让市场不温不火,一片波澜不惊;再比如惠州不断加码的房贷利率,其中六月首套、二套房贷利率分别达到了6.8%、7.2%,利率水平在所有城市排名第一,而且六大行直接陆续暂停了二手房贷款业务,其它银行也用延长放款时间,严格审批流程来变相地卡紧贷款业务,这相当于给惠州当下房地产上了“紧箍咒”。
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面对惠州楼市现状,我们预判惠州楼市的未来走向,是“山重水复疑无路,柳暗花明又一村”的“转角向阳”,还是“树欲静而风不止,山雨欲来风满楼”的“难以捉摸”,这就需要我们要用拨云雾而睹青天的洞察力,来深入地分析:
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惠州楼市房价现状
从前不久惠州发布的《惠州市国土空间总体规划(—)》中可以对惠州城市未来有一个基本的定义——那就是15年后,也就是年,惠州市的常住人口将要达到万人,实际服务人口将要达到万人,远景可承载人口规模要突破千万级!
而着眼当下,年惠州市常驻人口为万,那么在未来15年,平均每年要新增23.33万人,才能够达到常住人口万人的目标。而房子就是这些新增市民能够安身立命的生存空间,也是他们随着自身综合收入不断提高,首先解决的刚需,而这就是惠州房地产市场能够经受住疫情影响和楼市调控,始终稳定有序发展的基本盘。
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正是因为如此,惠州的房价才有了没有因为疫情而出现下跌的底气,回顾5月,从国家统计局发布了《年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,惠州新房房价及二手房房价都在上涨。一手房涨幅甚至超过北京、上海、深圳等一线城市,二手房涨幅也高于深圳。
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惠州的房价为什么会稳中有升?
1、惠州经济基本面持续向好
我们从年惠州前5个月的经济发展表现可以看到,在如此严峻的形势下,惠州市交出了一份让人眼前一亮的表现,前5月规上工业增加值增长26.2%,工业投资亿元占比超30%,社会消费品零售总额达.20亿元,同比增长25%,前5月全市外贸进出口增长32.4%。
只有经济形势好,才会有社会蒸蒸日上,各行各业欣欣向荣,才能够吸引更多的人才留下来追求幸福美好的生活。正是因为我国疫情攻坚取得了决定性的胜利,我们的生产生活才能够焕发出蓬勃生机,在全球低迷不景气的经济大形势下逆势而上,一枝独秀,而惠州凭借临海临港和产业链深度融合大湾区的区位优势,无论是扩大内需,还是对外出口都表现得十分出众,人们腰包里有钱了,自然就有了买买买的冲动,所以面对旺盛的房地产市场消费需求(刚需购房,三孩改善性购房,安家置业购房等等),房价没有下跌的理由。
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2、惠州房地产开发商长期看好
土拍是预测一个地区未来楼市发展态势的风向标。而惠州市上半年的土拍成绩可谓战绩抢眼,成交量大,地王频出。
首先是6月7日中海击退十余家房企,最终以总计4.82亿元斩获金山湖岛内商住地,溢价率43%,楼面价高达元/平,不仅是惠城楼面价新高,也捅破全市楼面价天花板,成为新一任地王,成为惠州土拍史值得铭记的一天。
其次是从各区县来看,今年上半年博罗、仲恺也刷新了区域的楼面价记录,其中博罗被连刷两次。整个上半年惠州一共卖出39宗商住地,揽金超亿元,成交面积达万平。土拍市场的火热,能很大程度反映楼市的热度。这一轮又一轮看似疯狂的土拍,不断冲击着置业者的心理防线。当地价不断打破板块天花板,房价自然也拥有打破城市想象力的可能。
3、深圳都市圈影响力日益增强
惠州作为粤港澳大湾区重要节点和深圳都市圈重要成员,自身有着足够的体量和实力来推动湾区产业布局进一步优化,实现湾区社会资源进一步提升。
随着深圳自身城市的转型升级,给了惠州等周边城市发展的利好影响,这其中表现在三个方面:一是深圳城市面积有限,人口数量早已饱和,为此在全国各个城市“抢人”的时候,深圳却通过提高落户准入制度来“赶人”,而那些在深圳工作,却不能在深圳落户的人群去哪里呢?他们的事业在深圳经营的如火如荼,他们的工作在深圳开展得有声有色,他们的理想在深圳打拼的多姿多彩,自然是不会愿意轻易放弃的。
而惠州和东莞便会成为他们跨城工作生活的理想地,随着年深汕高铁的建成,到时候从惠州南站到深圳北站的时间将从半个小时缩短至10分钟左右,会让惠州与深圳真正形成都市圈。
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在时间就是效率的快节奏生活下,高铁让距离不在成为障碍,而是成为平衡成就事业和幸福生活额纽带,工作在深圳,生活在惠州的“深圳东进”战略才算真正从蓝图变成现实。目前每年接近90万流入深圳的净增人口,就像源源不断的活水,被引流到了惠州,随之而来的还有深圳的制造业转移,深圳的优质教育资源的转移,在这已经成为国家级发展战略的强力推动下,未来的惠州的千万级城市规划,并不是空口无凭,而是胸有成竹。
如今的惠州不仅仅是大湾区的惠州,而是面向全国的惠州,“在惠州买房”已经成为一个高频词,每年在惠阳、大亚湾、临深片区买房的全国客户超过10万+,在他们看来,选择目前中国经济最发达,未来将会跻身世界一流湾区的粤港澳大湾区,选择位居大湾区城市群核心区,有着无穷发展潜力的惠州,就是选择相信中国未来的经济的蓬勃发展活力!
所谓天时地利人和,才能促成事物向着理想的方向前进。在大湾区一体化进程不断加快的关键时期,惠州的房地产行业必将一路高歌猛进。
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作者:玉鹤(未经允许,请勿转载)