房价巅峰时期卖元/㎡，现在特价只要元/㎡！
这哪是腰斩，这是膝斩啊！
这个让投资客捶胸顿足的地方在哪？
——镇江句容。
一个打着南京都市圈头衔，承接南京外溢的县级市。
现在跌到元/㎡，真是地板价了，比很多人县城都要便宜。
要不，炒底去？
朋友，我劝你冷静，别底没抄着，上赶着去当了棵韭菜。
现在镇江市场的缩影，也是多数城市楼市的现状。
镇江是怎么火的呢？
从年开始就传出南京要扩容，因为要做强省会，提高首位度，要学济南吞并莱芜那样，所以一时间传出南京要吞并镇江句容的消息甚嚣尘上。
这也导致句容房价，尤其是最挨着南京仙林的句容宝华镇，房价一路飙涨，最高峰还去到1.6-1.7万，高端项目比如说朗诗万都玲珑樾，甚至最高时候卖到了元/㎡！
可南京一些板块也还有2万+的房子，这南京外溢就能整那么高，不是虚高泡沫是什么？
所以句容房价很快就从巅峰期开始回落，尤其今年全国楼市冷淡，句容房价更撑不住了。
今年宝华大盘碧桂园翡翠华府整体均价1.1万，而3年前带精装价价格去到1.69万，3年时间不涨反跌元/㎡。
这还是新房，二手房直接跌破1万，有业主直接挂多。
而前几天我们去看的宝华在售的项目海伦堡玖悦名筑，高层8-元/㎡就能拿下，一套96㎡的房子90万拿下，低楼层83万左右也有，而此前的均价是1.1-1.2万。
当然，最爆炸的还是我开头说的这个碧桂园云顶。
年12月碧桂园江南世首次开盘时十分火爆，均价约1.1万-1.2万/㎡，现场人头攒动，还要分组排队选房。
前两天我们去现场的时候，现场如同菜市场，都是被降价吸引来抄底的。
可不是底吗，元/㎡，开发商真的是只要钱不要房了。
可怜5年前兴冲冲杀入的那批投资客，反手就是亏出一套房子，现在小心肝已经突突的疼。
镇江是全线溃败了吗？
其实没有。
我们不仅去了句容，也去了镇江市中心，京口、润州、丹徒并没有出现明显降价的情况，甚至京口区前段时间融创拿下的地王，预计卖到2.6万，京口市中心的*房也依旧坚挺，没出现波动。
也就是说，这次溃败的，只是靠近南京的句容。
到底是为什么？绝对不是单纯的大环境。
想知道为什么跌，就得知道靠什么炒作。
镇江的热度之一，在于南京都市圈。
都市圈发展其实就是抱团取暖，希望通过组团式来寻找新发展，一般就是一个牛逼城市带着周边城市玩，考验的是带头大哥的实力。
南京有实力吗？有，但却没有想象中那么强。
现在都市圈概念都烂大街了，江苏有苏锡常、南京、还有徐州都市圈。
浙江还有杭州、宁波、温州和金义都市圈，武汉、郑州、长沙这些也在构建自己的都市圈。
但实际上比较成熟的都市圈只有四大都市圈：
深圳都市圈、广州都市圈、京津冀、成渝都市圈。
我们可以看看从百度地图的“热力度”来入手，就能知道所谓都市圈，到底是真融合还是假把式。
北京及周边：
北京通州和北三县的热力度最突出的就是燕郊，这人气上燕郊一个相当于三河、香河、大厂三个县中心城区的组合，也能说明北京和燕郊的结合是很紧密的，站在投资角度，北三县自然首选燕郊。
其次深圳及东莞：
不用解释了吧，深圳和东莞基本是融合在一起了，两个城市的边界都很难分开。
再看看深圳和惠州：
惠州的大亚湾和惠阳已经和深圳坪山完全连接，融合非常紧密，深莞惠都市圈早已从规划中落地。
再看看广州及周边：
广佛同城很多年了，广佛之间基本没有“之间”也没有间隙，熟到不能再输。
而南京都市圈呢？
南京和镇江：
尤其是南京和镇江，可以说基本没什么关系了，南京和周边的城市，根本就还没有融合的迹象。
这就是城市的差异。
圈子从来不是你想融入就融入的，硬凑就没意思了。
目前能真正做到都市圈融合，并且能玩所谓外溢购买力的，只有一线城市。
一线尚且还有进一步发展的空间，二线去谈都市圈和外溢，为时尚早。
南京虽强，还没强到有如此牛逼的外溢能力。
有资格谈外溢的城市，一定是房价足够高，且人口足够多。
南京房价高吗，确实高，我们走一圈下来，河西次新6-7万，鼓楼*房9-10万，南部新城5.5万、雨花软件谷周边也要5万出头、新玄武二手*也要6万出头、燕子矶板块也得3.6-3.8万，重点是这块新房买不到，二手房也不降价。
但是，依然有2万出头的刚需板块，比如板桥、五桥、兴智科创新城、正方新城这些外围板块，都在2万多，甚至不少还有地铁规划，这个价位和镇江句容根本拉不开价差，价格优势并不突出。
其次，南京人口并没有爆发性增长。
南京的首位度低，省内风头经常被苏州抢走，就连人口总量上，南京也拼不赢苏州。
江苏省唯一一个人口超千万的城市，是苏州而不是南京。
人口增量上，苏州也远超南京，过去10年苏州领先大幅增长.23万，南京第二名增长万人，无锡则增长.95万人，人口增幅方面，苏州21.81%、无锡17.1%、南京16.37%。
在人口2大关键指标中，南京都落败。
要谈外溢，也得有人，并且是源源不断的人，可南京现在看起来疲态十足。
省内苏州虎视眈眈，隔壁合肥后劲十足，在高手如云的长三角抢人，南京很不容易。
南京自己都无法保障未来人口持续增长，又谈何外溢？
镇江的热度之二，全国排名不错。
今年很多大V其实卖过镇江，主打的逻辑是：
不限购不限贷、长三角房价洼地，到达底部，短炒一波卖给本地人然后立场就对了。
仔细一听，还真是心动，但根本经不起推敲。
我只用一个数据就可以反驳，人口。
镇江在整个江苏省的人口总量是垫底的，镇江全市只有.04万人，10年增长人，只增长3.09%，年平均增长率为0.31%，这样的人口增长还想短炒卖给本地人？
一个本地人并不充裕的市场，你还敢入场，怕不是想当一颗绿油油的韭菜吧！
大V还会说：
很多GDP没有镇江高的城市，房价比镇江高
很多人口没有镇江高的城市，房价比镇江高
人口流入没有镇江高的城市，房价比镇江高
结论：
镇江就是有价值，可以涨。
纳尼，这是什么强盗逻辑，这和——
比我丑的都脱单了，我就该脱单有什么区别。
镇江现有的房价，已经够体现价值了，换句话说，镇江房价不低。
镇江市区，京口区*房最高的已经到达3万，新房次新也去到2-2.6万，这个价格比南京近郊要贵。
而润州区销量比较高的房子也在1.6万左右，要是还不能接受，在丹徒区也能找到8千-1万左右的房子，有明显的梯队差，可供本地人上车，这是一个城市相对比较健康的状态。
目前外地人能炒作和想炒作的板块，只不过一东一西，东边就是句容，尤其宝华，主打仙林东，南京外溢，西边就是镇江新区，和多数三四线城市一样，整个新区嗷嗷卖房。
好好一个镇江，硬生生撕裂成三大战场。
任何的投资离场，都得有本地人接盘，镇江的本地人不在东西，只在市区，想让镇江人去句容或者镇江新区给你接盘，不可能。
镇江就是个刚需的战场，遵循一个普通三四线城市的入场逻辑，拼学校、拼配套、拼品质。
句容用现在的腰斩告诉你，南京人不会去接句容的盘。
更不要用镇江的数据在全国排名不错来做幌子，再不错，顶多吸引江苏省内的人流动，能吸引大湾区外溢？能吸引东北外溢？还是能吸引成渝外溢？
说白了，镇江充其量只是个江苏省关起门来玩的城市，省内抢人都难，根本站不到全国的人才争夺站的牌面上。
这样的人口数据，注定镇江很难“炒”起来。
与其说看镇江，不如说这是多数江浙地区的缩影，未来随着一体化、都市圈概念盛行，还会有很多个“镇江”。
句容这次的下跌，有大环境的因素，毕竟多数城市其实都在回调，但能回调这么猛的，很少见。
既没有加码限购，也不是大面积楼市崩盘，只是纯粹降价，这就值得警惕了。
便宜是三四线城市的诱惑色，但人口流入才是楼市的底色。
躺平文化、卷无可卷的时代，人口流入比一切炒作的地铁、概念、产业都要来得实在的多。
这才是常识。
贪便宜抄底没价值的区域，最终套牢的就是自己。