惠州被住建部约谈了。
原因很简单：上半年房价和地价涨得太猛。
昨天（7月29日）下午六点多，新闻爆出住建部部副部长倪虹将约谈惠州等5个城市，要把这几个城市纳入重点城市监测名单。
消息一出，深惠两地炸锅！
大湾区里政策最松的惠州，调控也即将空降？
连惠州都被约谈了
一向小透明的惠州，房价竟暗自连涨43个月，势头狠狠压过深圳和广州。
在严格执行房住不炒的当下，惠州成了湾区的“出头鸟”。
图源人民网
住建部的约谈话术，很熟悉。
概括一下重点，如下：
1、上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快
2、针对上半年市场出现的问题，加大调控和监管力度
3、把惠州纳入房地产市场监测重点城市名单
有人问为什么惠州会突然被约谈，还被纳入监测重点城市名单？
因为上半年惠州楼市，有点狂。
今年国家统计局公布的70城房价数据，从1月到6月，惠州新房价格同比涨幅高达8%。
过去惠州新房价格同比涨幅一直保持在5%上下，在去年6月涨幅才开始涨到6%以上，近12个月涨幅保持在6.8-9%之间。
数据源自国家统计局由住鉴局制图
据国家统计局发布的70城房价数据，惠州新房价格同比已连涨43个月，今年涨幅一度超过深圳。
还有就是地价。
上半年惠州拍了39宗地，“地王”频出。有地块楼面价高达元/平，捅破全市楼面价天花板，成为“地王”。
现在惠州除了惠阳、大亚湾和惠城房价上了1万，其他区也才0.9万左右一平，这能不被盯上吗？
图源惠民之家
看到这里，想必各位也纳闷，惠州楼市咋能这么猛呢？
很简单，主要在于两方面：
1.）深莞调控升级，购房门槛高，部分刚需和投资客涌入惠州。
从去年开始，深圳和东莞调控不断。
深圳出了“新政”、“政策”、金融收紧；东莞出了“莞九条”，今年年初限购升级社保2改3，首付提高。
条条生猛，打到了楼市七寸。市场多凉就不用再说了吧？反正我认识的中介朋友，绝大部分都跑去卖惠州了。
隔壁的惠州房价相对便宜，深莞的购房需求外溢的第一站自然是惠州。
2.）不限购，购房门槛低
这么多年以来，惠州并未出台严格限购政策，最狠的一次还是年的限售2改3。
年10月，发布《关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》等文件，提出稳房价、防风险、强管理等要求。
年4月，发布《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》，被称为“惠六条”，限售2改3、打击违规骗贷等。
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上下滑动查看湾区九城限购限贷政策
图源乐有家研究中心
这两年虽然有出台一些政策，但是都没有涉及限购之类的政策。调控政策相对宽松，这种情况下抢占了部分深圳购买力。
据乐有家统计，上半年买惠州的深圳客占52.8%，东莞购房者占比18%，本土购房者占比为23.1%。
深圳购房者一如既往是惠州市场的主力军，市场一火，房价也就被带动上涨。
图源乐有家研究中心
两个因素叠加，就造成了惠州新房连涨43个月，一气呵成！
这么猛这么燥？
政府打的就是猛，打的就是燥！
惠州要“凉”了？
话说回来，如果惠州真出调控政策，市场得多“凉”？
大家有所不知，现在惠州二手房存量已经有6.2万套了。光大亚湾就有2.6万套，比去年8月多了套。
我之前去调研的时候，在中介门店发现一些二手房挂了近三年，降价一百多万也没有卖出。
如果出调控政策，第一批疯掉的就是投资客，不知道要被套到猴年马月。
图源链家数据截止.7.29
这还没算上卖出去的新房。
要知道，这几年惠州新房成交量稳居珠三角前列，年更是荣登冠军。
世联行统计数据显示，年惠州全市累计成交新房套、万平方米，均居珠三角9城市第一名。
这个成交量比深圳（）、东莞（）、中山（）、珠海（）加起来还要多。
从年到年，惠州就卖掉了万套商品房。
万套房是什么概念？
深圳花了几十年时间，才建了多万套的商品房，而惠州9年就卖了相当于深圳三分之二的房子。
随着供应增加，惠州去化周期一路走高。
乐有家统计了上半年深莞惠的去化周期，其中惠州去化时间最长，高达15月。
一句话，房子越来越难卖！
如果出调控政策，第二批疯掉的就是开发商，遍地建的房子卖给谁？
图源乐有家研究中心
最后，如果真的出了调控政策我想中介们也会集体崩溃。
如我前文所说，深莞限购升级不少中介朋友都去卖惠州了，假如惠州这条路都堵死，无异于雪上加霜。
几万的中介该何去何从？
最近住建部是动作频频。这个月22、23日住建部两次发文，表示对于调控不力、房价上涨过快的城市问责，要力争用三年时间实现房地产市场秩序明显好转。
房住不炒、房住不炒、房住不炒，这是大趋势！谁冒头打谁！
图源住建部