来源：大碗楼市
我们几乎走遍了大湾区所有的城市，深研了每一个城市的楼市，梳理了数千条的一线楼市数据
——我想，是时候跟大家说几句知心话了；
——我想，是时候跟大家聊聊湾区楼市的置业逻辑了；
——我想，是时候击溃大湾区概念下的诸多虚妄了；
——我想，是时候给挤在这里的投机者们一个交代了。
谨以这篇长文，献给燃烧五年的大湾区楼市。
一场绵延五年的楼市神话。
大家都知道，过去五年的大湾区，可能是全国房价涨幅最高的板块。
究竟有多高？
我们先来看下面这张图——
这是年底-年，粤港澳大湾区部分板块的平均涨幅。
满屏望过去，都是血红的涨幅。
有概念，但没落地的，涨幅1.5倍起步！
比如，中山。
一个长在大湾区G点上的城市。
又是深中通道，又是临珠概念。南沙出来了，又蹭着南沙，一起炒。
贴着深中通道的南朗，涨幅干到%；贴着珠海香洲的坦洲，涨幅干到%；蹭着南沙的三角镇，哪怕南沙还是个壳子，但三角镇先起飞示范一波，涨幅直接干到%。
比如，东莞临深。
一个长在深圳痛点上的板块。
即便深圳的产业都集中在西部，而东莞的临深板块，大都临的是深圳产业最差的东部。但起码看起来是一路之隔，只要一路之隔，房价就能暴击。凤岗的涨幅，干到了%。
以上这些，还都是空有概念的边角料。
如果概念落地
——哦豁，那就厉害了！
比如，松山湖。
华为进场了，还有华为配套的整条产业链，以及中国只有10个的国家级大科学装置——“散裂中子源”等等。
像这样的板块，涨幅是多少？
%！
再比如，千灯湖。
佛山的金融机构都进场了，市级的金融机构，也叫金融机构嘛。城市界面基本兑现，可能是全佛山最漂亮的城市界面和配套。
像这样的板块，涨幅是多少？
%！
除此之外，还有涨幅%的深圳宝中、涨幅3倍起步的深圳南山……
各个板块都有概念，各个板块都是暴击！
只挂个壳子的，1.5倍！
概念落地的，3倍起飞！
像这种涨幅，意味着什么？
我们再来看下面这张图——
这是年底-年，大湾区和全国平均涨幅的对比。
-，全国楼市的平均涨幅大约在90%。
大湾区的热门板块涨幅，是全国平均涨幅的一倍！
有人说，你不能这么比。
全国也有一些大牛批货，涨幅远超全国平均数。
比如，合肥。
全国涨幅最高的二线明星城市，炸裂的滨湖，也就是2倍涨幅；
再比如，西安。
动不动就说连涨60多个月，很凶。但一看涨幅，也不到%；
更比如，杭州。
堪称全国涨幅最高的城市，中国摇都嘛。明星板块的奥体，也就是%。
拿这些明星城市的明星板块，与大湾区放在一起——
你的最高涨幅，在这也就排个中游。
连涨60个月的西安，还抵不上我一个中山坦洲镇。
虽然你没听过我，但我嗷嗷碾压你。
以上这些，还是明星城市。像郑州、太原和石家庄这种城市，我都不敢拿出来对比。
说起来你是个省会城市，狠狠涨了五年，一拉涨幅，抵不上大湾区一个镇。
上面这些数据，是不是听起来很过瘾？
看我拿出来了这么过瘾的数据，你是不是以为我又要收割你？
说了这么多，怕不是要忽悠我去跟你买广州科学城吧！
不，不，不！
这么想我，你的格局就小了。
我拿出以上过瘾的涨幅数据，是想让大家思考一个问题
——面对这样的暴击，面对远超其他城市一倍以上的涨幅，你是否还有信心说，大湾区还存在着尚未暴涨的洼地？
一场长达五年的虚妄滋生。
前面我们说到，大湾区的诸多板块都蹭着各种概念，全部暴击了。
房价是翻倍了，甚至翻了两倍，但是那些概念呢？真正落地了多少？
1、那些被置业顾问吹爆的地铁，落地了几条？
下面这张图，是我大湾区的一个售楼部里拍下的轨道交通规划图。
这张规划图上，藏了太多的虚妄。
比如，珠江口东岸的穗深城轨。
以前，叫深莞穗城轨。建了11年，改了两次名。
年底，才完成主线通车，其中很多站点还没有启用。
一条在陆地上建设的城际铁路，就建了11年。
那么，至今都没有明确规划批复，工程量涉及到需要跨越整个伶仃洋的深珠通道需要多少年？
8年？10年？15年？
再比如，东莞2号线。
年开始建设，年通车，整整建设6年。
年刚刚竣工，饼就画了起来，口号就喊了起来
——我要对接深圳地铁20号线！
口号喊了5年，对接工程的2号线三期工程，至今都没有动工。
完成对接，需要多少年？
3年？5年？8年？
还有，深圳地铁14号线。
恨不得从8年前就说要通往惠阳，屡次夭折。直到现在，都没有具体的确定性的规划和开工时间。
什么时候开工？从开工到落地通车，需要多少年？
5年？8年？
更牛批的是下面这个——
深圳地铁10号线的延伸线，一直传闻要穿过东莞凤岗。
年，提出了规划构想。2月份，开始环评，6月份又说要调整站点，传的神乎其神。结果，深圳发布了城市轨道交通四期工程的研究报告，不包括10号线的东延。
东莞不死心，自己跳出来搞了个10号线的工程勘探。
神特么工程勘探，人家深圳的10号线，你东莞勘探个屁。
除此之外，东莞一号线对接深圳6号线，东莞3号线对接深圳13号线延长线，至少在年才有批复动工的可能。
建成通车，又要几年？5年？8年？
2、地铁批不了，连条路都修不通。
如果说，修地铁很难
——成本太大，造价太高，人口经济要达标。
那么，修条路总简单一点吧。甚至不用修路，把断头路打通，总简单一些吧。
下面这张图，是中山的坦洲镇和珠海的香洲区的断头路分布图。
中山的坦洲，与珠海香洲仅有一路之隔。
但偏偏一路之隔的坦洲和香洲，存在足足13条的断头路。上面这张图上，一根根放射出去的箭头，就是一条条的断头路。
明明就是一路之隔，明明就是两三公里的路程，硬生生被绕成了10公里。
早在6年前，中山就在于珠海协商
——咱们把断头路修修吧。
修了6年，只修通了5条半。
为什么？为什么修条路这么简单的事情，就是搞不定？究竟是谁不想让谁过来？
说实话，我不知道。
我只知道
——中山坦洲屯了上百亩的土地，只等着路修通，对接珠海，嗷嗷卖地。
我只知道
——哪怕路修通，完成对接，坦洲卖出去的地，一分都不会给珠海分。
——还可能用天量供应，把对面香洲的房价砸到地板上。
路虽然没修通，但是也没关系。
坦洲的房价也暴击了，暴涨了%。
暴涨的理由也很粗暴，与香洲一路之隔，房价只要1/3。
看来这路，是真不能修。
3、大湾区一共有多少金融中心？
下面这张图，是大湾区规划建设中的金融中心和金融总部分布图。
大湾区的各个城市，但凡是新区，都搞了个金融总部。
香港和深圳，就不说了。人家毕竟有两个证交所在，吹多大的牛逼都不过分。
广州，也勉强能接受。毕竟一线省会，还有一行三局加持，也有刚刚成立的中国五大期货交易所之一，广州期货交易所。
珠海横琴，我把腮帮子咬碎了，也能勉强接受。毕竟，一直网传有个澳交所。
但是，东莞、佛山、中山马鞍岛……你们都是何方妖孽？
一个交易所都没有的城市，究竟有多少金融业务需要这么多的金融总部和金融中心？
弄个金融中心，只为给老头老太太办开户么？
更牛逼的是这个——
上面这张图上，有两个蓝点。一个是松山湖中以产业园，一个是珠海唐家中以加速器。
人家松山湖弄个中以加速器产业园，我能容易理解。
人家毕竟有“中国唯一、全球唯四”的散裂中子源，连香港人都把大学搬过来，蹭加速器。
但是，你唐家弄个这干啥？
你是想花个上百亿美金从以色列买台高能加速器，甩开举国体制，独立自主搞研究？
你倒是想买，人家以色列卖么？
还有一个数据——
全国像唐家北围这种中以加速器产业园，一共有大大小小20多个，常州有，上海有，余杭区也有，重庆还有，甚至河南也有一个。
再发展下去，可能中国就能实现“高能物理对撞机自由”了。
唯一的问题是——
照这个速度发展，一个2.5平方公里的以色列，可能不太够中国人民用。
4、大湾区一共有多少写字楼？
关于这个问题，可能没有人能回答出来。
我们来看下面这张图，这张图是横琴、南沙明珠湾CBD和前海的规划图。
大湾区皇冠上的这三颗明珠里，一共规划了多少写字楼？
珠海横琴，万㎡！
深圳前海，1万㎡！
南沙明珠湾起步区，规划面积的7成都是写字楼！
大家可能对这种动辄上百万、上千万的数据没感觉，我举个例子。
整个珠海，目前在使用的、企业入住率比较高的，品质相对比较好的写字楼全部加在一起
——约70万平米！
横琴的写字楼面积，是珠海所有在用写字楼的2倍！
把现在全珠海的企业都填到横琴，也填不满横琴的写字楼！
这还只是横琴，还有唐家湾北围，还有珠海十字门商务区，还有金湾……
有人说，我大珠海可以承接深圳的外溢，我唐家北围可以承接前海的外溢……
前海还特么有1万㎡的写字楼，在那堆着呢！
福田和南山，入住率比较高的写字楼全部加在一起，只有万平米。
把南山和福田的企业，全填进前海，也只能填2/3。
前海自己的写字楼都填不满，人家可能垮过伶仃洋，外溢到你珠海么？
你说，你有深珠通道。
你快别说深珠通道了，就算把伶仃洋填成陆地，人家也不会过来！
因为，深圳说
——我真没那么多企业。
——我的企业，都不够自己的写字楼用了。
以上这些，都是极为可怕的数据啊！
南山、福田、珠海香洲这些成熟区里的企业，不可能全部搬到唐家、十字门、前海和横琴去。
也就是说
——这些概念新区里，所谓的金融中心、总部大楼、产业园，都将至少有一大半以上都会空置。
更可怕的是
——概念新区里的大量写字楼，已经在商改住。改成公寓在销售，全是投资客在炒。
该来的产业没有来，结果来了一大片的公寓投资客。
神特么产业中心、CBD！
在珠海、中山、南沙、唐家、深圳……有多少住宅都是蹭着这些产业中心、CBD和写字楼，蹭着，绑在它们身上负重前行？
现在这些所谓的产业总部和CBD，交房就面临着一半以上，甚至是更高的空租！
写字楼填不满，企业也没来，人从哪里来？所谓的高薪就业人口从哪里来？
产业人口没过来，谁来接盘这里的住宅和房子？
5、有多少城改，不过是黄粱一梦？
在深圳，在广州，我去过的绝大多数售楼部里，都能看到类似这样的图
——旧改项目规划图。
密密麻麻，几乎每一个区都有。
深圳罗湖，旧改投资4多亿；深圳龙华，旧改投资0多个亿。
打眼一看，整个城市似乎正在以翻天覆地的速度进行城市更新，重塑奇迹。
但是，扔掉图纸，一看数据
——过去5年，深圳启动了多个城改，却只搞定了13个。
去年深圳最大规模的旧改，是白石洲旧改。
而白石洲旧改，最早放出风来是什么时候？
5年！距离今天整整14年！
在广州，在深圳，旧改是你绝对赌不起的绝命局。
但偏偏，所有的项目都在打旧改的概念，所有人都在告诉你
——别看现在烂，村子一拆就不烂。
——别看现在差，村子一拆就高级。
——别看现在破，村子一拆就是综合体。
甚至，还有一帮人忽悠着另一帮小白，去买村民房，去赌拆迁，去搏暴击。
试问一下，10年，甚至15年的暴击，你有命赌，有命花么？
6、其乐融融的大湾区，有多少博弈？
自大湾区的规划出台，整个粤港澳一片“一体化”。
广肇佛一体化、珠中江一体化、深莞惠一体化……
但是，这些其乐融融的一体化背后，藏着多少利益的博弈？
比如，广佛一体化。
佛山贴着广州的西部，做了一片临广新城，鼓着劲儿与广州融城。
但是，广州丝毫不顾及西部的佛山，掉头向东一路狂奔——
珠江新城、琶洲，金融城，天河智慧城、科学城、知识城，把所有的产业全放在了东部。
广佛一体化，不仅没做到产业联动。
甚至广州连产业人口的居住外溢，都不让佛山吃到。
再比如，唐家湾北围。
珠海费劲巴拉填海，填出一片干净整洁的北围。
又是招商引资，又是基建配套，使出吃奶得劲儿，刚要把这里做成一个产城融合的科创新城。
万万没想到，一河之隔的中山南朗，就贴着珠海北围，搞了一大片的低端居住区。
蹭着唐家的概念，嗷嗷拍地，嗷嗷卖房，吸引低门槛的投资客。
一张口就是
——1/2的价格，抢占唐家湾盘价值洼地。
南朗，天量的低价住宅供应，直接把唐家北围砸在地上翻不了身。
更加怪诞和魔幻的是，深汕合作区。
深圳、东莞和惠州，从地理上几乎是融为一体的城市。
按照正常的逻辑，要搞一体化，那就三个兄弟联合起来一起玩呗。
该对接地铁就对接地铁，该合作开发就合作开发。
但是，现实情况是
——深圳连条地铁都不愿意给东莞和惠州延伸过去。
——直接跳过东莞和惠州，在汕尾搞了块飞地，发展飞地经济。
为什么会出现这种情况？为什么明明是亲兄弟，却都打着小算盘？
原因很简单——
都想占便宜，都不想真出力。都想你弄个啥，我赶紧蹭一蹭。
你搞个产业园，我赶紧蹭个概念拍地；你弄条地铁，我赶紧蹭个概念拍地。
到头来，一切博弈变成一句扯淡的话
——凭啥？凭啥我垒好灶台，做锅菜，让你端走吃个肚圆？
——我修地铁，你卖地，钱给我分么？
粤港澳大湾去看似其乐融融的背后，充满了利益博弈。
利益的博弈，让绝大多数的概念都无法按时顺利落地。
7、大湾区一共有多少管家公司和自媒体？
关于这个问题，我依旧不知道答案。
但是，我知道深圳的相关数据
——家以上管家渠道公司，个以上正常运营的楼市自媒体。
这些渠道和管家公司，每天都在帮助各种人挖掘笋盘，找到洼地。这些自媒体
每天都是上千篇的文章推送，帮你分析，挖掘价值。
你认为——
在这样充分市场化和充分竞争的环境里，还有“别人看不到，只有你看得到”的洼地和笋盘，等着你去暴击？
你怕不是疯求了吧！
以上这些，就是我用了近一个月的时间，切开大湾区，所看到的七个微观剖面——
屡遭搁置的地铁、修不通的断头路、遍地开花的金融总部、填不满的写字楼、拆不完的旧改，利益的博弈，透明的市场。
但是，但是，但是——
以上虚妄的微观剖面，都无法阻止大湾区成为全国的楼市神话！
房价，统统统统统统，暴击了！
大湾区，无洼地。
如果把以上所有的内容，做一个梳理，我们看到的是一个怎样的大湾区楼市全貌？
1、房价多轮暴击，利好可能出尽。
大湾区的各个各个板块，只要是有概念，全部经历了-的两轮爆炒，该暴击的都暴击过了。
不仅暴击了，而且是远超全国平均数的暴击。
短期的规划利好、大的概念、小的规划，该出尽的，几乎都短期出尽了。
2、城市相互博弈，规划落地缓慢。
以上种种大概念，在落地到各个城市和各个板块时，充满了博弈。
都想摘果子，都不想种树。不仅轨交缓慢，连个断头路都不想修。
3、预期可能高估，兑现潜在风险。
当所有的人都在炒概念的时候，预期就可能存在高估。
比如，遍地开花的金融中心，哪里都有的产业园，每个新区可能都会有超高层写字楼。
然而，现实情况是——
真的有那么多的金融需求么？
真的有那么多的总部企业，到处换总部么？
如果这些写字楼只填了不到一半，大片大片的空置会怎么办？
如果搬进来的不是总部企业，而是统一分割后卖给了一批批公寓投资客，怎么办？
几乎没有人在意这些，一股劲儿的冲冲冲。
眼睛耳朵捂起来，不听不听，王八念经。
4、专业团队密集，市场透明开化。
得益于过去五年的高涨幅，这片热土上聚集了可能是全国最密集的管家公司、渠道公司、自媒体。
他们每天帮你挖笋，帮你分析价值，帮你搞定杠杆，帮你出租，还有各种大V帮你分析各个板块。
这个市场，可能是全国目前最透明的市场。
以上，就是当下大湾区楼市的全貌。
那么，重点来了！
面对这样的楼市全貌，我想认真问你一个问题——
冲着可能是全国最高的涨幅、城市之间的博弈扯皮、规划落地的不确定性、被高估的预期、极端透明公开的市场……
难道你还认为，大湾区还有尚未暴击的洼地，只等着你去挖掘？
接下来，我想告诉所有人一个残酷的事实。
这个事实，只要是浸淫在这个市场里的人都能看明白，但因为种种原因，他们不太愿意告诉你。
这个事实就是
——大湾区，无洼地！
承认现实，挨打要立正。
当我们认清楚了大湾区、无洼地这个现实之后，对于很多问题的认识都会重塑。
第一，关于旧改。
广深两城，存在大片的农民房。这些农民房，是影响楼盘价格的很关键一点。
正因为如此
——广深一半以上的楼盘，都会提出旧改的概念。
通过以上分析，我们就知道了
——广深的旧改，是以10年为刻度来计算的。
但凡一场投资的影响因素是以10年为刻度来计算的，基本上这个影响因素就可以放弃了。
未来，面对广深的旧改，请我们时刻铭记一点：
不要去赌10年刻度上的意外暴击。
如果，某个楼盘的旁边是农民房，且没有开发商签约，墙上也没有写上大大的“拆”；
那么，你就要做好“未来5年周边还是农民房”的准备。
第二，关于新规划的CBD、产业园区和金融中心。
我们去看大湾区已经成熟的就业中心——
深圳南山、广州珠江新城、广州科学城，甚至是琶洲电商总部……
我们会发现——
这些成熟就业中心的形成，也都是以10年为刻度。
动辄都是已经开发了10年、20年。
比如，广州科学城。
现在看，区域内已经聚集了多家强企业总部、4万家中小企业和0多家科创企业。
但是，你知道科学城搞了多久？
足足20年！
广州可能再也没能力做出一片类似科学城规模的科创新区了！
就业中心的形成，不是简单的弄一片超高层，企业就入住了，就业中心和CBD就成了。
更何况，现在的大湾区，总部经济、金融中心、科创新区的概念过重，写字楼和产业园严重超标。
我们一定要谨慎并保守的对待，一切新规划的产业中心。
举个例子——
广州的产业轴线，现在是一路向东，未来10年大概率也是一路向东，不要去搏10年后向番禺转移的可能性；
深圳的科创中心，现在是南山，未来5年大概率也还是南山，短期内跳转到前海的可能性也不高。
第三，关于轨道交通。
地铁的对接，因为城市间的利益博弈，远不像我们想象中的那么简单。
如果，跨城市之间，至今也没有地铁连接，或者也没有连接地铁的批复和开建——
比如深莞之间的地铁链接，比如深惠之间的地铁链接，比如深珠之间的城际轨交链接。
那么，我们就要做好未来5年，仍然没有地铁对接的准备。
第四，承认暴击已经发生。
对！
我们要承认过去五年的暴击和高涨幅已经发生，更要承认近一两年可能再也不会看到类似前五年那样动辄3倍以上的涨幅。
我们要学会用平和的心态看待大湾区的楼市，并学会接受相对平庸的收益。
第五，过去没涨的，以后大概率也不会涨。
别总想着捡便宜！
别总想着找个过去没涨过的、涨的少的、现在价格低的，妄图后期会补涨，妄图弯道超车搏个暴击。
比如，干套惠州，干套增城……
我们要想到——
过去五年，是大湾区涨幅最高的五年，也是大湾区遍地暴击的五年。
在那样的的大周期里，还有板块没涨上去，那这种板块该有多垃圾？
未来两年类似之前的大行情，大概率不会出现。
风口在的时候，这些垃圾板块都飞不起来。
风口不在了，你还希望它们能逆势起飞？
你怕不是疯球了吧。
以上，就是我送个尚在大湾区浮沉诸位的五点建议。
全是掏心窝子的话，也是可能得罪人的话。
即便得罪人，我也要说。
我希望，我希望，我希望——
从今天开始、从现在开始、从这一刻开始，看到这篇文章的所有人，要学会承认七件事！
承认旧改的超长周期，承认就业转移的超高难度，承认总部概念的泡沫，承认房价爆击已经发生过，承认城市博弈的存在，承认地铁对接的难度，承认过去没起飞的未来大概率也飞不起来！
做一场归零。
过去五年的大湾区，过于亮眼。
各种房价暴击的奇迹，各种光怪陆离的概念。
各种乘着光怪陆离概念和房价暴击奇迹，远道而来的投资客。
现在五年过去了，所有的概念都短期释放了，所有的预期都短期透支了，所有的暴击都已经发生了，所有的神话都原地起飞了……
是时候，做一场归零了。
让心态归零，让概念归零。
这是我们看待所有大湾区城市，看待所有大湾区概念，所有大湾区板块的前提与基础。
如果你近两年要进场大湾区，归零是你的必修课。
做不好这一课，我可以很负责任的告诉你——
你所买的所有版块，大概率都会踏坑。
包括现在诸多人仍在挤入的绝大多数板块，如果你用归零心态去看，很容易发现——
这些板块，大都是坑。
先归零，我们再来讨论如何买，买哪里，哪里有价值。
如何买和买哪里，是明天文章我们要探讨的问题。
在探讨这个问题之前，我建议大家先把这篇文章“熟读三遍”！
我也希望诸位把此文收藏，并转发给身边的朋友，在你自己和他们脑袋一热时，拿出来再“熟读一遍”！