原创中原荟CENTALINECLUB
年的惠州楼市跌宕起伏，先有疫情影响，全市上半年的市场供应不及预期；年中深莞楼市新政接连出台，外溢需求让惠州市场重拾信心；后在深圳都市圈等规划等利好下，惠州供应规模逐渐放量。
回顾年全年，惠州楼市留下的不只是一份令人惊喜的成绩单，更是一年起承转合的故事回味。
1、土地市场·供需放量
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市场低开高走，土地供需创九年新高
年惠州土地市场火热，相比于去年土地供求均出现了大幅度的上涨。据惠州中原监测，惠州共挂牌土地宗，同比上升69%，总挂牌面积为万㎡，同比上升%；从成交方面来看，年内共成交宗地块，同比上升79%，成交面积为万㎡，同比上升%；其中非经营性用地成交面积占比69%，保持在较高水平。
惠州市历年土地招拍挂供求情况（单位：万㎡）
从月度供求走势看，经营性用地供求市场呈现前低后高的态势。年初疫情因素导致市场“休假”，疫情好转后伴随着经济复苏，惠州土地市场也快速活跃起来，市场热度在第三季度达到顶峰，供需规模双双大幅度提升。
年惠州经营性用地月度供求走势（单位：万㎡）
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楼面价屡创新高，5宗宅地楼面价突破元
近三年，惠州经营性用地价格较往年相比呈现明显的阶段性提升，主要原因有两个，一是今年多宗优质地块推出释放，吸引房企大鳄争夺，进一步形成价格的结构性拉升；二是惠州处于粤港澳大湾区，在深圳都市圈的建设进程下，城市的快速发展带来的合理变化。
惠州市经营性用地交易金额及单价
今年以来，成交楼面价屡创新高，共5宗商住用地楼面价超过元/㎡，其中最高价为元/㎡，刷新全市楼面价最高纪录。整体来看，年惠州经营性用地成交金额为亿元，同比上升%，成交地面价为元/㎡，同比下降16%，成交楼面均价为元/㎡，同比下降32%。
2、新房市场·创历史新高
01
逆风翻盘，成交量创历史新高
供应方面，年全市新建住宅供应.94万㎡，较年相比下滑8%，其中上半年受疫情严重影响，整个市场住宅量较往年同期大幅减少，下半年大环境复苏，供应环比上半年大涨1.37倍。
-年惠州市信访住宅年度供求走势
其中，惠城区供应扩张，年全年供应面积占比全市最高，达21%；其次为仲恺区、惠阳区及大亚湾区，供应面积占比均在17%左右；博罗县稍落其后，供应面积占比16%。
成交方面，年惠州新建住宅成交套，同比上升8%；面积共计.45万㎡，同比上升10%，实现逆风翻盘，成交量创历史新高。
值得一提的是，年1-11月，惠州市以成交万㎡的成绩领跑湾区九城，高出第二名佛山万㎡，且成交面积占大湾区总成交量的四分之一。这是惠州市区域发展受到市场认可的最好证明。
价格方面，全年成交均价元/㎡，同比上涨10%，呈现稳中有升的态势。
02
8月逆风翻盘，淡季创下月度网签新高
年前3月市场进入冰点
受到春节假期和疫情的影响，全民组织抗疫，整体楼市交投陷入“冰点”；
4-6月市场逐渐回温
随着疫情得以控制，线下营销中心恢复开放，开发商加速推货以价换量，刺激客户购房需求渐次释放；
7、8月借势助力走高
在深圳、东莞楼市调控加码的背景下，惠州临深势能释放，城市基本面凸显，进一步刺激楼市成交，8月份迎来年内成交峰值，单月成交面积超万㎡，创下历史新高；
9月份调控速冻市场
市场新房供应达年内高峰，但成交量较上月相比明显缩量，主要原因有二，一是惠州楼市调控预期收紧，二是深圳四十周年“大礼包”预期落空，市场情绪急速降温；
10-12月交投延续回归
延续9月的降温态势，但整体市场交投回归平稳，值得注意的是，10-12月的月均去化量达万㎡，高于去年月均去化量，意味着回归后的惠州市场成交体量依然庞大。
年惠州市新房住宅月度供求走势
03
仲恺进入“爆发期”，市场价值大幅提升
年，在楼市整体复苏的大环境下，惠州各区域分化愈加显著，市场成交显然更集中于四个主城区，年内四区（惠城、仲恺、惠阳、大亚湾）新建住宅累计成交超万㎡，占全市72%。从量价情况来看，惠城区、仲恺区、惠阳区以及惠东县表现出量价齐升的态势。
年惠州各区县新房住宅成交量价表现
年惠州市各区县新房住宅成交面积占比情况
其中仲恺区对于拉动市场回暖起到至关重要的作用，市场表现显著优于其他区域，成交面积超万㎡，创下仲恺区历史新高，较去年相比大幅增加90%。
04
改善需求释放显著，产品需求面积扩大
根据统计数据显示，全市新房成交主力面积段已从前两年的60-㎡跃升至年的90-㎡，主要原因在于，近年来二胎政策的放开，进一步抬高了刚需置业的户型面积门槛；与此同时，随着改善需求的不断释放，购房者对三房以上户型，以及可灵活整合房型的多种需求明显增加。
-年惠州住宅产品成交面积段占比（按套数）
从各区县的产品成交面积段分布情况来看，年，惠城区、仲恺区、惠阳区、大亚湾、博罗县的市场主力军皆为90-㎡的高层洋房产品；而惠东县、龙门县则以60㎡以下的公寓产品为成交主力，该类型产品更具备投资属性，产品占比分别为32%及34%。
年各区县惠州市新房成交结构占比
分类别来看，主要呈现以下特点：
年至今，高层产品依旧主导市场，年，高层产品成交套，占比惠州市的92.32%。
自年起惠州的公寓市场开始扩张，近三年来公寓产品成交占比逐年上升，年公寓产品成交套，占比全市6.03%。
别墅在惠州一直是小众产品，成交占比历来处于低位，但随着别墅产品革新，近年来低总价的低密小别墅日渐受到青睐，销量走俏，年惠州累计网签成交套别墅，占比全市1.65%。
-年惠州住宅产品成交占比（按套数）
3、二手市场·成交量跌宕起伏
01
疫情影响显著，成交量跌宕起伏
惠城区作为惠州城市发展的核心区域，在“南进北拓、东西延伸”的城市规划战略下，区域发展再度迈入新的台阶。年1-11月，惠城区二手房累计成交套，同比上升9%；成交面积万㎡，同比上升7%，成交呈小幅上涨。
-年惠城区二手房成交走势
今年上半年受“春节”假期与新冠疫情的影响，市场成交萎靡，成交量主要集中于下半年。从月份来看，2月二手房成交量为年内低位，从6月开始成交量上涨，持续上涨四个月；9月份的市场成交量明显高于其他月份；10月份，受新房供应放量、开盘折扣释放的影响，客户目光转移新房市场，给二手房市场成交量带来影响。
年惠城区二手房过户走势（月度）
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加速向外扩张，老城区仍为核心
从片区成交情况看，江北、东平、河南岸三大片区成交面积占比分别为15.61%、12.61%、12.45%，位居前三甲。
年1-11月惠城区二手房各片区成交情况
凭借独特地理区位和优越景观资源、教育资源、醇熟的生活配套及日渐成熟的交通设施，江北成为众多家庭置业的首选片区；此外，水口、金山湖、龙丰的二手成交量占比也在逐年上升，可见成熟的生活配套依旧是客户购房的首要因素。
03
过户均价稳步微升
从价格走势上看，近四年惠城区二手房评估价格整体呈波动上扬的态势。
年，受到疫情的影响，2月份放盘量较少，二手房价格结构性偏高。随着疫情得到控制，市场逐步回归理性，二手房价格渐次趋稳，整体呈现稳步微升的态势。
-年11月惠城区二手房评估价格走势（单位：元/㎡）
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小户型需求下滑，大户型占比上涨
从产品成交结构看，截止11月30日，仅60㎡以下和60-90㎡面积段的产品呈现下滑趋势，分别下降3%和1%；90-㎡面积段的产品占比为26%，与去年保持持平；㎡以上中、大户型产品成交占比较去年有所上升，其中-㎡的产品受