惠州房地产市场，主要是近期网友对临深片区提出的问题。
房屋中介、购房者、卖房者，以及房产专家，在这句话里，大概知道，看多，看少。一般流行趋势，还是认为惠州涨的可能性大。
两人眼中都充满了对惠州发展的美好憧憬——大亚湾滨海、临近深圳、有万达广场背书、恒大、碧桂园、泰丰、万科、金地等大盘近在咫尺、一万个平价，与之相比，内地买城郊所谓热点房要靠谱得多。
那惠州到底有多大的价值值得期待呢？
据安居客数据，惠州二手房价格从2月的最高点开始下滑，跌至6月的元/平，降幅不大。同比增长4.27%，环比下降0.89%。
大家都知道，惠州的优势在于靠深圳，靠地理环境OK，靠大临深开发区。高房价让惠州的许多深圳买房团望而却步。认为这件事没有什么大不了的。
除了这些，惠州还有其他优势吗？
每个人都没能回答。或其他原因不重要，反正就是深圳的买房、买房、买房、买房，跑到惠州买房、买房都是安居乐业。
实际上，惠州除了地理位置优越，自然自然环境也为当地楼市加分不少。湖面辽阔，湖水清澈，交通方便。这就是吸引外勤租户的办法。
优劣有目共睹，惠州之弊在于；
市区面积大，这首先框定了，它的房地产市场不可能是疯狂的。由于可以开发的地方多，可以建设的项目也多。假如这一批包括正在出售或正在建造中的项目都卖得不错，那么下一批肯定会继续。显然，开发方并未继续履行合同。即使是在现在的房地产市场上也是如此，他们需要去消化存货。一张原价元/平的优惠券，在某商场一盘卖到1万2一平，现在打折销售。
这样类推下去，一个大的，一个小的都一样。
整个国家，同样是命运之城，临京片区，燕郊，潍坊。也就是临沪片区、嘉兴、南通以及临广片区、佛山，都是如此。其结果也不容乐观啊，至少近期是在走下坡路。
惠州能有什么好的地方呢？它的面积这么大吗？
依靠当地居民消耗掉库存是很困难的。惠州常住人口万人，虽然每年都能净流入一万多人，但对于庞大的存量来说还是杯水车薪。
您要知道惠州有多少库存，才能知道空置率？基于贝壳网的数据；
现在惠州二手房在售楼部的数量超过6万套。这还不算新房子，也不算全网数据，至少要超8万套。你看，光消耗这些库存就能买多少深圳房子啊？
在深圳买房的原则是“买得离深，买得离远”，在惠州东部或惠州中心区买房，他们可不愿意去，毕竟距离太远，上下班时间太长。它好比初恋的异地，跑一个月两个月，还行，跑一年两年早就不想去了。有异地通勤经验的人明白以上所说的话，新婚夫妇自然体会不到其中的逻辑。
总之，对惠州楼市，过于悲观和乐观。理由是三点，地域广阔。存货多，求购人少。还有就是上下班时间。
下面重点介绍下惠州各区域分布、及该区域的定位功能。
惠阳
一座底蕴老城
惠阳主城区淡水，西接深圳龙岗与坪山。
惠阳区最强势的牌，就是有轨道交通和靠近深圳。这一张牌，直接决定了惠阳拥有成为深圳“睡城”的资质。那句“来了深圳，就是惠州人”，其实多数情况下都是说惠阳区。地铁方面，深圳把自己的14号线延伸到惠州南站，截至目前，福田岗厦北至坪山沙田站已经全线动工建设，深圳段预计年通车。
淡水老城的面貌不太好，但胜在配套成熟，目前比较适合购买的如白云新城（1.4-1.7万/㎡）、惠阳新城（1.3-1.5万/㎡）、南站新城（1.6-2.2万/㎡）、三和片区（0.9-1.1万/㎡）等（如下图）
大亚湾
一座现代化新城
大亚湾西接深圳坪山、北接惠阳、南临海域（南下可直达香港），拥有公里丰富海岸线，名副其实的岭南沿海城市；
一座新城，如果把成熟看作数字“1”，那么大亚湾现在相当于“0.6-0.7”的开发程度，但现在恰好乘坐《粤港澳大湾区》、《深圳都市圈》的东风，处于高速发展阶段，适合投资。
大亚湾投资的建议，就在于景观资源和环境最好的大亚湾西区，最靠近深圳的那一部分。这样一来，这个位置的楼盘就有三个卖点：区位好（靠近深圳）、有交通规划（深大城际）以及优越的景观资源，底气比较充足。
第一，景观资源是大亚湾一张不错的名片。但是，单纯看景观资源，项目对旅游产业的市场情况依赖度就会比较高，一旦旅游产业出现诸如疫情之类的冲击，项目的价值就可能大不如从前。
第二，景观资源的名片具有不稳定因素，那就区位来补足。要知道，从大亚湾西区到深圳的方式，单凭惠深沿海高速这一条线路，就可以直接到达。
第三，区位有了，除了高速公路，还有轨道交通的加持。最近，国务院批复粤港澳大湾区城际铁路建设规划，确定了多条城市线路的规划，其中就有深大城际（宝安T4站-大亚湾站），以及深圳地铁16号线。
比较建议的区域：临深（1.6-2.4万/㎡）、万达商圈（1.5-2.1万/㎡）、比亚迪商圈（1.3-1.6万/㎡）、中心区（1.25-1.5万/㎡）。如下图所示：
仲恺
成长的科技城市
仲恺西接东莞，南临惠阳，北接博罗，东临市区惠城；因潼湖生态智慧区而进入大家的视野，有“广东硅谷”之称。是人工智能、5G等研发基地。
纯投资首选仲恺站（赣深高铁）附近（1-1.2万/㎡），考虑居住的可以在城轨惠环站（1-1.3万/㎡）、仲恺站（1-1.3万/㎡）周边自由选择，其他区域则不建议。
被誉为长寿之乡
博罗县城与惠城（市区）交界，至于临东莞、临广州的区域，我看不出有什么投资价值。
选择博罗，我只建议买北站新城片区（-元/㎡），特别是对于非博罗本地人而言，如果是就近工作的可以自行选择。
惠城
惠州的中心城市
惠州市政所在，金融中心、行政中心，位于惠州市是腹地。
惠城区新房主要集中在东江新城（1.2-1.5万/㎡）、金山新城（1.4-2.3万/㎡）、南线（1.1-1.5万/㎡）、北站（1-1.3万/㎡）、江南(0.9-1.1万/㎡）等片区
惠东、龙门这两个区域我没有写，现阶段、相对而言我并不看好这两个区块楼市。
当然，如果出于工作就近或其他原因，可以自行斟酌选择。