原创张岳
我们常说，买一座城市的房子，就相当于买这座城市的股票，如何为一座城市的股票估值？归根结底考量的是经济、产业、人口。
如果城市的经济、产业、人口都呈现蓬勃发展，那么这座城市的房产价值也是值得期待的。
近期，一个城市的经济和房价出现严重背离的现象，值得我们深入分析，这个城市就是惠州。
01
惠州的“K型分化”
惠州当下面临的矛盾，是经济和房价的“K型分化”：经济向上，房价向下。
关于房价，你只需要打开搜索引擎，输入“惠州楼市”四个字，网页上就会弹出“掉进冰箱”、“透心凉”、“撑不住了”等一些负面词汇。
今年惠州楼市真的有这么难吗？
确实难。从数据上看，惠州今年1-8月成交量同比去年下滑48.6%，很多楼盘为了加快去化及时回款，推出越来越低的折扣优惠。
惠州年/年前8月新房成交量
编辑如“0首付”、送装修、送月供、送租金、送20年车位使用权……再加上很多自媒体对个别楼盘夸张的渲染加工，营造出一种“魔幻”的氛围。
与惠州楼市形成鲜明对比的是惠州经济一片欣欣向荣的景象。
失去房地产这棵摇钱树后，惠州的经济反而振作起来。
年，经济增长停滞3年的惠州突然爆发，GDP直逼亿元，GDP增速也从1.5%一跃至10.1%；工业总产值突破万亿元，成为继广深佛莞之后广东又一个“万亿工业大市”。
编辑来源：惠州统计公报
年上半年，尽管疫情反复，封城封村，停工停产，但惠州仍表现出强大的经济韧性，上半年GDP增速、规模以上工业增加值、工业投资总量和增速等多项指标继续领跑全省。
编辑在大亚湾畔，埃克森美孚广东惠州乙烯项目、恒力石化（惠州）PTA项目正加紧施工，年产能万吨炼油、万吨乙烯炼化一体化，行业总产值亿元，两年年均增长10.9%。
在仲恺高新区，涌现出TCL、德赛、华阳、亿纬锂能等一大批龙头企业，形成5G及智能终端、超高清视频显示、智能网联汽车、新能源电池等主导产业，11家企业上榜全省电子信息制造业强，行业总产值亿元。
在临深惠阳，企业租赁厂房每年最多能拿到30万元的奖补，获评工信部专精特新“小巨人”额外奖励30万元，进行数字化转型最多可获奖补万元……
在昨天深圳第三次土拍中，虽然整体感觉不是特别热闹，但坪山土地市场表现亮眼，三块地均被深铁收入囊中，其中两块地几乎被惠阳包围。土拍的背后，是比亚迪作为全球新能源车第一大企业，带动的十万亿级产业链让整个坪山和惠阳都受益。
编辑一面是房价的跌跌不休，一面是经济的蒸蒸日上，惠州这座城市到底有没有价值？
道理并不复杂，现在的深圳人看不起惠州，就像20年前深圳罗湖看不起南山，10年前老广看不起千灯湖，5年前莞城看不起松山湖一样。
后来结果怎样？随着南山、松山湖产业的崛起，这些当初不被看好的价格洼地，反而因为产业的流入成为创造财富的主体，成为一座城市房价的天花板。
给惠州一点时间，它是一座值得被期待的城市。
02
惠州楼市还有价值吗
是谁在做空惠州楼市？
自今年以来，全国上下包括一二线城市在内的几乎所有城市，其房地产市场都在承受压力，其房价都面临不同程度的下跌。
行业如此，大环境如此，我相信惠州楼市面临的问题，只是阶段性的阵痛，不会成为常态。
首先，我们要弄明白到底是什么原因造成了惠州楼市的短期利空。
第一，深圳楼市的低迷占主导因素。在年的惠州购房者占比中，深圳客占到58%，也就是说惠州一半以上的房子被深圳人买走了。
但是如今深圳的新房去化周期拉长，二手房更是持续在套/月徘徊，大部分深圳购房者处于观望状态，当深圳房子都不好卖了，惠州的新房去化当然会受到影响。
编辑第二，为什么会出现大幅度降价促销？一方面是这轮楼市调控来得太猛烈，叠加疫情和各种“黑天鹅”事件，许多房企都没有做好准备，大幅度的降价促销能够帮助房企快速回款，缓解资金压力。
另一方面是很多房企在惠州拿地比较早，拿地价格也比较低，所以不怕打价格战，但这也仅仅是少数几个项目，而且现在的折扣力度也几乎接近底价了。
第三，惠州地铁落空打击深圳客信心。在深圳地铁五期规划中，没有出现14号线延长线惠州段的相关信息，惠州方面也表示暂时不具备建设地铁的条件。
编辑来源：惠州民意直通车
上面三点原因的确在短期对惠州楼市产生冲击，但中长期看惠州楼市的价值底盘没变。
深圳楼市低迷只是暂时的，只要调控稍微放松就会有回暖，9月份深圳连续出现两个日光盘，一个是蛇口豪宅招商玺，一个是光明刚需盘万悦山，这说明购买力还在，需求还在，只是暂时得不到释放。
惠州开发商的降价促销会一直持续下去吗？当然不会，只要挺过偿债高峰期，保证企业的正常运转后，现在的折扣优惠都会立马收回去。房子总有卖完的一天，房企不会傻到有钱不赚。
没有地铁，惠州的房子就没有价值了吗？惠州那么大，地铁只是锦上添花，一两条线路带不起惠州楼市。类似于东莞，从来都对把地铁修到深圳不感兴趣，城市自身产业的强大才是根本！
惠州放弃地铁，相当于在房价和实体经济中间，选择了实体经济，这是非常明智的选择。
现如今，惠州大力发展实体经济，在产业方面取得突飞猛进的进展，停滞3年的经济又在年一飞冲天，GDP接近亿大关，常住人口突破万，小学生在校人数10年增长超过11万人。
在城市人口、产业、经济走在稳定增长轨道和良性循环下，中长期来看，惠州不动产抵御通胀是没问题的，也优于国内大多数城市。
03
惠州楼市到底了吗
机会往往是“跌”出来的，现在不薅惠州开发商的羊毛，以后就没机会了。
买房，时机最重要。惠州楼市已经到了跌无可跌的地步了，这四类人群现在就可以入手了。
第一类是深圳买房无望，又想留在深圳的刚需，惠州临深可以给你一个更大空间、更好居住体验、更优质教育的家；
第二类是来惠州创办企业的企业主或来惠工作的员工，惠州对企业的吸引力越来越强，这类人群的数量也会越来越多，而且这类人群不缺购买力；
第三类是北方客户，买惠州实现抵御通胀+养老旅居的需求，现在海南限购且价高，惠州作为花园城市优势凸显。此外还有深圳中产想实现高端改善需求，惠州也是首选；
第四类是内地退休人员和有一定经济实力的年轻人，拥有江河湖海山城等丰富的自然资源和人文景观的惠州，是他们养生终老和圆梦的好地方。
对于第一类深圳刚需，笔者推荐购买临深地铁万科房——万悦花园，首期仅需5万。
编辑万悦花园实景图
临深直线距离约米的“万悦花园”就在坪山大道旁，首期5万，可能还不够在深圳买一平米，但在万悦花园却能上车一套万科品牌的装修3房。
靠近深圳地铁的万悦花园可以一定程度解决通勤问题，从沙田站出发2站到坪山中心，9站到龙岗大运，终点直达福田岗厦。这样在深圳上班的业主，每天坐在地铁上刷刷手机，看看视频，或者闭目养神一会就能准时到深圳了。
对于特别