很久以前，你刀哥曾经沿着深圳的坪山大道向东前行，当到达一个叫坑梓的地方的时候，就出现了如下图一般鲜明的分界线。一边是深圳坪山的坑梓街道，一边是惠州惠阳的秋长街道，相当的泾渭分明。
而在深圳与惠州边界附近的房价就特别有意思。位于深圳一边的楼盘价格永远比惠州一边的楼盘价格贵~1万/㎡，即使两个楼盘可能走5分钟就到了。但就是这么一点距离，却代表着两个完全不同的板块。一个是高高在上的社会主义先行示范区，另一个是相对落后的三线城市。
那么同样的，在一个城市里，随着板块的分化，总有高端的板块，也有相对落后的板块。但是如果两个板块离得很近，就会被大多数人所忽视。购房者们会疑惑，为什么隔着一条街，房价却能相差几千块钱呢？而对于房企的投拓来说，最怕的就是拿地刚好拿在了板块分界线，导致投资预期完全无法匹配实际的销售价格。今天就来说一个板块误判的案例。
龙光高价再拿五象湖
在业内，龙光地产素来就有“地王收割机”的名号，举价风格激进，敢拿地王，敢赌预期。这其实也是跟龙光这家公司的崛起密切相关，这家起家于汕头的房企，在年进入深圳就一举拿下了宝安中心区地王（龙光天悦龙庭）。随后在年，豪赌龙华深圳北站旁的白石龙地块，总价46.8亿，溢价率85.3%，楼面价约2.51万/㎡（龙光玖龙玺），地价跟周边房价一样贵，当年全深圳的房价均价才2.8万/㎡。年，龙光再次出手深圳北红山地块，总价.5亿，楼面1.9万/㎡（龙光玖钻），要知道当时这块地是纯商业地块。最疯狂的是年，当时龙光以总价.6亿，住宅楼面价3.14万/㎡（比周边的房价还要贵）），商业1.97万/㎡（龙光玖龙台），溢价率%拿下了深圳光明新区总价地王，这在当时还是全国总价地王。当年，龙光光明地王的总价甚至比龙光当时的市值（市值亿）还要高。
从现在的眼光再来回看龙光当年的操作，只能说龙光的每一次豪赌都赌赢了。年后深圳率先房价上扬，年深圳房价全线暴涨，龙光刚好在前一年拿的龙华地王玖龙玺项目，直接涨价开盘均价5.5万/㎡。一波就赚回了本。从年开始，赌对了城市的龙光陆续尝到了拿地王的甜头。当时拿的地王，在后面几年来看就是洼地，当年的决策是无比的正确。
而这样尝到了甜头的房企，自然会对其他城市也孤注一掷地豪赌，无论是同在大湾区的东莞、佛山、惠州，亦或者是广西的南宁，龙光都在用深圳的成功经验去触摸当地房价的天花板。
年1月15日，南宁五象新区的土拍中，龙光干净利落以总价约14.35亿，平均溢价率93%，平均楼面价13/㎡（面上楼面价，由于增减挂指标费用不计土地成本，实际楼面价更高），拿下来南宁五象新区五象湖西的两宗共计亩的地块。这是龙光第二次博弈南宁的城市天花板，收下的第二个五象湖“准地王”项目。
由于这块地同样属于“大五象湖”的范围，并且最终地价突破1.2万+/㎡，也足以证明，之前大家都对该地块抱有较高的预期。并把它归类为五象湖核心区板块，南宁的媒体们更该地块和之前五象湖拍出的四大地王并列在一起，成为了五象湖“五大天王”。这个项目就是后来的龙光天阙，现在改名叫龙光天宸。
踩在了板块分界线上的地王
深圳和惠州的分界线清晰得从道路上就能看出来，而五象湖很大，到底哪里才是板块的分界线，当时并不清楚。这也是龙光天宸地块能举到1.2万+/㎡的原因。毕竟，五象湖就意味着市场的流量，意味着高售价与高预期。
可惜后来的剧情发展并没有按照当时拍地时的走向发展。同为五象湖“五大天王”的龙光天宸，从项目启动开始就各种艰难。首先就是今年突如其来的疫情，让项目的工期和运营节点全线延后，错过了南宁市场短暂的“小阳春”。作为要卖2万+/㎡售价的高端盘，龙光天宸的开局就血崩，除了受疫情影响，更多的则是来自于市场端的客户对于该板块的强大抗性，以及该项目高昂的土地价格，面向市场的时候价格是1.7万/㎡起。
原来所设定的五象湖板块，一线湖景，邻近五象湖公园，紧邻南宁图书馆。地块拥有这样的素质其实并不算差，但是为什么价格能与五象湖东面的“四大天王”差距这么大呢？直到你刀哥在考察片区内二手房的时候，才发现了问题所在。原来玉象路是五象湖板块的分界线，一条路把五象湖分割成了东西两个板块。
一路之隔，房价的差距就非常的明显，这一点可以参考玉象路一路之隔的两个楼盘碧桂园天玺湾和龙光玖珑湖来作对比。碧桂园天玺湾在玉象路的西面，房价基本在精装1.3~1.5万/㎡左右波动，而玉象路东侧的龙光玖珑湖无论一期二期，房价基本上在精装1.6~1.8万/㎡左右。一路之隔，相差了约+/㎡的价差。那就只有一个原因，玉象路就是整个五象湖板块的分界线。一条路分割了整个片区的资源。
玉象路以东的五象湖片区，那是正宗的五象湖板块，拥有的资源配套是整个五象湖片区最优质的。包括湖景、地铁、学区、商业的全方位立体配套聚集。其他的五象湖板块是得不到这么多资源倾斜的。而玉象路以西就很明显了，学区除了秀田小学五象校区以外，初中是南宁四中，并且无商业配套、地铁也距离较远，在生活基础配套上是不如五象湖核心区板块的。这很自然地就反映到了房价上，五象湖核心板块的房价是明显高于五象湖西板块的。房价就是政府投资强度的直观体现，政府投资力度越大，基础设施配套变现的速度越快，区域发展越成熟，房价也自然水涨船高。
而在市场端，通常支撑板块房价的就是市场上购房者们的认知。玉象路以西的板块，一直以来就不算是传统的高端住宅区，反而属于刚需聚集区。板块内的楼盘，都是以刚需盘为主，讲究“平、靓、正”，整个区域内的流量盘，之所以去化速度快的核心原因就是便宜。而片区内的二手房就更实在了，通常二手房是一手房的晴雨表，如果二手房涨不上去，一手房的价格是坚挺不下去的。
龙光天宸的隔壁是盛邦珑湖，这个盘你刀哥当时踏勘地块时去了解过，一线瞰湖的湖景房也就是1.6万+/㎡的价格，但是盛邦珑湖的户型平均赠送率高达35%。随便找了网上挂牌的数据作为参考。92㎡的房子，实得面积可达㎡，一套万总价的房子，算下来房价也就1.13万/㎡。而再远一些的恒大御景就更有代表性了，由于恒大的楼盘普遍公摊大，实用率低，装修难看，物业费贵等特点，在二手市场上普遍卖不上价。往往成交价能比挂牌价还要低，所以恒大御景真正的成交价格，大概也就是~1.1万+/㎡这个区间内，还是带精装的。
周边的二手房都是这个价，龙光天宸想卖2万+基本上是不可能的，想卖1.7万/㎡也是相当困难的。售价降到如今的1.4万+/㎡起，只能说是恢复到了这个板块该有的合理价位上。这就是市场的选择，客户的选择。
板块错配是最容易出现投资失误的地方
现在回过头来，再来复盘龙光天宸这个项目，项目在产品上做什么样的产品，又或者操盘策略上如何去运营推广，都很难去扳回目前市场上的劣势了。它的原罪就是，项目的地价实在是太高了，当时的预期太高了。而忽略了市场，忽略了板块。
这种板块错配的情况，就是投拓佬们犯的严重错误之一，为了拿地而拿地，忽视了后续的运营，认为后面项目卖不动就是营销不给力。但是，当拿到了这种刚好踩在板块分界线附近的地块的时候，就会很爆炸。往往实际的销售情况，与投资时的投资预期偏差极大，而且后期很难有调整挽回的空间。除非遇到牛市，否则除了折价亏本跑量，没有别的办法。
板块错配的情况，其实全国各地都经常出现。往往隔了一条街，价格差就能非常大，这其中的内在逻辑还是资源的分割，从而形成了板块界限。自从三道红线以后，投资拿地已经不再是曾经那种金融和杠杆的玩法了。现在的核心是销售回款，把房卖出去。所以对于市场层面的研究已经远远超过其他方面。
对于拿地佬们来说：地价拿得贵，只要卖得动，那就是牛逼！地价拿得贵，然而卖不动，那是煞笔。房地产已经进入了微利时代，一旦拿错一块地，进而要亏本卖房，几个项目的利润都要填进去，再厚的家底也经不起这样折腾。现在大家都喜欢亏本卖房滚现金流，如果未来某一天，三道红线变成了现房销售，亏本卖房的房企是注定要退出历史舞台的。
（来源：小明哥的笔记本）