说到惠湾置业，很多临深置业网友最熟悉的莫过于大亚湾一线临深片区、万达广场、惠阳白云新城、惠州南站等片区，甚至连霞涌黄金海岸的滨海度假项目也能数上一数，独独会较少谈起大亚湾中心区，尤其是中心区北片区。
究其原因，主要因为这里距离深圳坪山更远。事实上，大亚湾中心区几乎零工业地块的规划，带给这个片区相当的居住舒适度；再加上包括大亚湾管委会在内的9成以上市政单位聚集于此，红树林湿地公园、惠民广场、虎头山公园、大亚湾文体中心、狮子庵城市郊野公园、淡澳河入海段沿岸景观形成立体生态休闲环境，超前规划、宽阔通达的市政道路，以及业已成熟成片的已建成和已入住小区，使得这里其实有着大亚湾最好的城市面貌和最纯粹的居住氛围。
值得一提的是，随着近期深大城际轨道利好消息频传，深大城际大亚湾站站点位置日趋明确，开建时间表及规划节点日益迫近，使得这个片区的置业价值也发生改变。
本少在此篇中，着重介绍这个片区的基本环境，以及即将入市的新盘——红树湾悦府。这楼盘不仅地段位于上述资源的中心地带，而且最关键的是其占据了核心景观资源——国家级红树林湿地公园的中心地块优势。大亚湾中心区目前在建在售的项目中，极少有总占地15万㎡以上、总建面55万㎡+的规模，因此这个项目也可以说是中心区比较典型的区域性生态资源大盘。
此外，近两年，随着新华联广场、方直彩虹里、新力东园、龙光玖龙府等一批新建住宅项目陆续入市，入住人口逐步增加，小型商业体接连开业，这个片区已经越来越具有成熟宜居气质。目前，这里已经聚集了龙光、新力、碧桂园、仁和、海伦堡、灿邦、德丰、新华联等数十家品牌房企进驻。
大亚湾中心区局部鸟瞰图
以下，以项目作为参考地标，给大家逐步讲述大亚湾中心区的地理位置、居住环境。
一、区位概况
大亚湾中心区北片区，西接大亚湾西区，往西北可去往惠阳淡水城区，往南连接澳头滨海小镇，往东则去往石化区和霞涌黄金海岸旅游带。
大亚湾中心区北片区位置图
大亚湾中心区北片区，是大亚湾区的行政中心区，发展定位为生态宜居的大亚湾中央居住区，几乎没有规划工业用地，并且拥有大亚湾最为丰富的山海林湖岛自然生态资源。西侧，为大亚湾西区，因为靠近深圳，同时规划有较多的产业园区用地，是大亚湾承接深圳产业外溢的重要区域，当然也是大亚湾新房供应的主战场。南侧，为澳头镇，也被称为大亚湾中心区中区（中心区南区为基本未开发的山区），是一个有着悠久岭南渔村文化的滨海小镇，靠海而生，山海生态环境很不错，适合养老和度假，连接澳头的还有惠州重要的海港——惠州港。东侧，则是世界级的石化区，再往东走，就是惠州非常有名的霞涌黄金海岸旅游度假区了。
大亚湾区域划分示意图
红树湾悦府项目处在大亚湾中心区楼盘分布集中区，北侧邻近灿邦国际、金沙世纪城、新华联广场、新力东园、德丰凯旋城，西侧为虎头村、岩前移民村等原住民居住区，东北侧则有新天名苑、德洲中心城、康汇花园等社区，东侧隔着红树林湿地公园则有枫丹白鹭园、红树东园等社区。
项目周边有多个休闲公园及市政单位，如东侧紧邻红树林湿地公园，西侧紧挨虎头山公园，南侧为淡澳河河岸公园景观，正北侧和东北侧则分别有惠民市政广场和大亚湾文体中心配套，大亚湾管委会、大亚湾财政局等行政单位也正处在项目东北侧。
大亚湾中心区北区道路、楼盘及公园分布图
根据大亚湾中心区北区的土地控制性规划图可以看到，该片区以居住、商业、行政、文体教育、绿地用地为主，工业用地占比很少，这也奠定了片区以行政、商务、生态、居住为主的城市发展方向。根据控规图城市建设用地比例，居住用地占32.89%，道路与交通设施用地占22.91%，绿地与广场用地占27.50%，工业用地仅占1.79%。
大亚湾中心区北区土地属性分布图
二、区域交通
大交通方面，周边覆盖有惠深沿海、惠大、深汕三条高速路相互连通，交通网络便利。从项目出发可由距离最近的惠州港入口进入惠大高速，北行通往惠城区方向，也可转入深汕高速；或由澳头收费站经惠深沿海高速通往深圳、惠东等地。
在区位交通图中可以看到，大亚湾中心区北片区的区域内交通由中兴北路、石化大道、中兴中路和中兴三路、中兴五路等构成了纵横交错的路网，与大亚湾西区、澳头片区及惠阳淡水、石化区等地区的交通对接上比较便利。
从深圳自驾，可选择惠深沿海高速，在澳头出口下高速，沿石化大道右拐转中兴中路可直达项目；或选择沈海高速在淡水出口下，沿人民路—大亚湾大道转石化大道转中兴中路抵达。
区域大交通图
轨道交通方面，距离项目最近的轨道交通为厦深高铁惠州南站，实际行车距离约为9公里，行车时间约15-20分钟。
轨道交通规划方面，附近暂无地铁规划，规划中的深圳地铁14号线惠州段、惠州轨道1号线站点，距离项目都较远。
另外就是目前利好频传的深大城际轨道建设及规划，其中深大城际深圳段确定今年年底前动工建设，惠州段也将在1-1年内启动建设，目前正在进行前期评估规划阶段；关于惠州段，目前比较一致的消息是将设3个站点，其中最后一站是大亚湾站，就在大亚湾中心区北片区范围内，具体位置比较大概率会设在惠大铁路大亚湾货运站，或者惠民广场周围。
深圳城轨惠州段猜测线路及站点示意图
再说说公交。大亚湾的公交体系还是比较发达的，各条线路不仅都有，而且相对饱和覆盖。由于红树湾悦府就在大亚湾管委会旁边，所以周边公交路线也相对很密集，附近有3处公交站比较近：一处是项目近旁的中兴中路上的红树林公园站（经过公交线为大亚湾路A线、大亚湾路、大亚湾路、大亚湾路A线、大亚湾路、大亚湾路、大亚湾路、深惠1线）；一处是中兴中路的大亚湾管委会/管委会侧门站（经过公交线为大亚湾路A线、大亚湾路B线、大亚湾路、大亚湾路、深惠1线、大亚湾路）；一处是东侧中兴南路上的大亚湾税务局站（经过公交线为大亚湾路、大亚湾路B线、大亚湾路、大亚湾路A线）。通过这些公交线，可通往大亚湾西区、澳头、霞涌、惠阳淡水等地。
项目周边公交站点分布
三、航拍图解
项目北侧为部分原住民社区和市政惠民广场，东侧国家级红树林湿地公园，东北侧为大亚湾管委会和大亚湾文体中心，西侧为虎头山公园，南侧紧邻淡澳河沿岸景观，可以说被大亚湾中心区最核心的生态资源和市政资源环抱。北侧、东北侧和西北侧，有众多已入住的成熟社区，以及5-6个在建在售的商品住宅项目。
北向航拍实景
从大亚湾中心区北侧往南看，基本可以看见大亚湾中心区北区的全貌，惠民广场、文体中心、大亚湾管委会、红树林湿地公园、虎头山公园。再往南，淡澳河南岸，则是大家熟知的南方滨海小镇澳头。这里有着悠久的南粤渔村文化和海防历史，也是大亚湾重要的原住民聚居区，有良好的山海林湖岛环境。此外，这里还有着惠州重要的海港——惠州货运港。
南向航拍实景
东侧，紧挨大亚湾重金打造的国家级红树林湿地公园。可以看到，这里的淡澳河即将入海，咸淡水相融的水质及气候水土，形成了两岸迷人的红树林湿地独有景观，生长着白鹭等对生态环境要求较高的动植物。
东向航拍实景
网上找了一些红树林湿地公园的图片，给大家做个小参考吧。这个公园本少去过不少次，整个湿地上方架设了蜿蜒曲折的木栈道，可以近距离观赏风拂红树、白鹭归巢、鱼游浅底，还有不错的科普介绍，是休闲放松、打卡拍照的好地方！
红树林湿地公园实景（图片来自于网络）
四、项目规划
红树湾悦府总占地面积为㎡，总建筑面积㎡，计容建筑面积.40㎡，住宅建筑面积约.91㎡，商业建筑面积.13㎡，社区公共管理用房.26㎡，物业管理用房.49㎡。
项目由24栋高层建筑组成，包括1栋商业楼、20栋22-33层高层住宅及3栋48层超高层住宅，另外还配套了一个12班幼儿园和一个18班小学。项目总户数约户，地面停车位67个，地下机动车位约个，容积率2.80，建筑密度25%，绿地率30%。整个项目规划范围采用“一轴三院”的规划布局，一条南北向主要景观轴线；项目采用组团围合的布局方式，组团中间形成组团中心花园，串联3个组团花园。
24栋楼体中，1#栋商业为4层、2#栋23层、3#-6#栋33层、7#-9#栋31层、10#-11#栋23层、12#-13#栋31层、14#-16#栋48层、17#栋29层，18#-20#栋31层、21#-22#栋23层、23#-24#栋24层，地下室为2层。18班小学的风雨操场为2层，小学主体教学楼5层；幼儿园3层。整体社区住宅楼的高度，东侧和南侧较低，向北、向西逐步升高，且学校都设计在社区西南角，这样的设计利于整个社区可以更好地获得东侧红树林湿地公园以及南侧淡澳河的景观资源。
项目鸟瞰效果图
目前项目的工程建设进度情况，向大家汇报一下：
项目分为南北两个工地同时施工，分别由惠州市太东地产有限公司、惠州市大亚湾东邦工贸有限公司分别使用不同的施工建设单位建设南侧和北侧工程。
北侧工地明显建设进度较快，目前1#商业楼、2#栋-6#栋住宅、8#栋住宅、9#栋住宅均已出地面，其中1#栋作为营销中心已经完工，并开放参观；2#、3#、4#、9#栋建设进度较快。南侧工地相比进度较慢，只有23#栋、24#栋已经建设到约4层左右。
项目最新进展航拍（图源：网络）
目前，按照本少现场踩盘营销中心和样板房的情况看，项目即将推售的是2#、3#、4#、9#这4栋楼体的住宅产品，户型为////㎡3-6房，极可能带装修或者客户选装交付。价格方面，预售许可尚未拿到，现场销售的吹风价是1.5-1.6万元/㎡，这个价格水平比现在同片区在售同类型竞品的价格多出-元/㎡。
在售楼栋位置示意图
五、项目配套
先说说项目本身的内部配套。
项目东北角规划建设一栋4层高独立商业体，销售期内将作为营销中心使用，之后将会作为社区商业。此外，按照项目公布的商业建筑面积.13㎡这一信息，以及目前公示的鸟瞰效果图来看，项目社区外围还将建设部分底层商业。
项目西南角，靠近淡澳河一侧，规划建设12班幼儿园和18班小学，是社区内的重要教育配套。其他如泳池、园林、文体娱乐、社区医疗及康养设施，具体可见下图。
社区在东西南北四面都设置了人行出入口地下车库出入口。南部有一处自然山体将会被保留，并打造成社区内的一处休闲设施。
社区总平面示意图
外部配套方面，中心区是大亚湾区行政、经济、文化及商业综合性区级中心和多元化现代服务业聚集区，大亚湾区行政职能部门基本都聚集在此。
大亚湾有着丰富的自然山水景观休闲资源，以及人文景观，中心区北区也不例外。北侧的狮子庵城市郊野公园、亚公顶森林公园，西侧的板障岭森林公园、在建的大亚湾儿童公园，东侧及南侧的大亚湾文体中心、红树林湿地公园、虎头山公园、市政惠民广场等，以及澳头片区的南蛇岭公园、滨海公园等，组成了较为立体丰富的文化娱乐休闲体系。此外，外围的小桂湾、霞涌黄金海岸等热门旅游景点，距离项目也只需要30分钟左右车程。
主要商业配套方面，有南部澳头片区的沃尔玛商超，或沿中兴北路西行的灿邦新天地和万达广场。此外，项目西北侧的金沙世纪城自配商业金沙商业街，目前也已在招商阶段，部分餐饮店已开业，全面开业后将成为片区内重要的商业配套。周边目前比较成熟的自然商圈，位于项目西侧的岩前移民村内。
教育配套方面，目前是中心区北区的短板，目前距离项目较近的育英学校、黄鱼涌小学等都是当地村落发展起来的学校，西北侧的澳头二小刚刚开办不久；比较成熟和优质的教育资源集中在项目南向的澳头片区，如澳头一小、澳头实验学校、大亚湾一中等。
医疗配套方面，最重要的资源就是项目北医院，这也是大医院。此外，澳头片医院、西医院，以及周边黄鱼涌村社区配套的黄鱼涌卫生站，构成了另一级别医疗保障。
区域配套示意图
六、户型分析
项目目前待售的户型，最小建面为㎡三房，往上依次为㎡四房、㎡四房、㎡五房和㎡六房；建面㎡只做成三房，而且建面㎡及以上户型均为两梯两户。这种户型产品分布，说明这个项目定位为改善型及奢阔型住宅需求，不太适合纯刚需客户，意在充分发挥项目稀缺的自然山水生态资源优势，打造成类豪宅项目。
以下对户型做逐个解析：
建面约㎡三房两厅两卫，分布于3#栋楼栋南侧
建面约㎡三房户型图
建面约㎡三房样板房实景
这个户型是舒阔型的竖厅三房结构，正南朝向，方正实用，多面采光。客餐厅开间达到3.95米，整体进深超过10米，相当宽敞；厨房类似正方形，可以设置L型或U型橱柜，配备的一个生活阳台，也可纳入厨房空间；南向主阳台长达6.85米，且延伸到一个南侧次卧，空间可以灵活设置；整个睡眠区在起居区另一侧，两间卧室朝南，一间多功能室可以当作卧室使用；主卧较为宽敞，且配独立卫生间。
建面约㎡四房两厅两卫，分布于3#栋楼栋北侧
建面约㎡四房户型图
建面约㎡四房样板房实景
很方正的舒阔型四房，南北通透，朝向稍微朝一点东南或西南。入户处南侧有一个多功能室，可兼做老人房；客厅开间4.2米，配置一个长达7.3米的南向主阳台，采光充分；北侧的餐厅开间3.3米，配套一个U型大厨房和一个北向小阳台，形成一个舒适的餐厨空间；接下来的一侧睡眠区，两间卧室朝南，一间卧室朝北；主卧配备独立卫生间和一个单独的衣帽间。
建面约㎡四房两厅三卫，分布于9#栋
建面约㎡四房户型图
建面约㎡的四房两厅三卫，两梯两户分布，属于奢阔型户型产品。客餐厅为南北通透格局，但是因为进深过长、开间采光面不够，造成北侧的餐厅、厨房空间的采光不足；两个带独立卫生间的卧室套房朝南，两个较小的卧室/多功能室位于北侧。总体来说，虽然总体建面达到㎡之多，但这个户型并没有完全体现类豪宅大平层的空间气质。
建面约㎡五房两厅三卫，分布于2#栋
建面约㎡五房户型图
这个户型，位于社区东侧靠近马路一侧的楼栋，朝向东南，可以比较方便地观赏红树林湿地公园的景观。同样，这个户型也是两梯两户，所不同的是，两个电梯门分别朝向对应侧的户型大门，形成两个相对独立的电梯厅，可以算是一梯一户的配置了。
这个户型相对㎡四房户型更为方正，客餐厅的开间够大，因此采光条件更为完美。南侧主景观阳台长度超过10米，观景条件舒阔。北侧厨房还可分配中西两厨的空间。五间卧室中三间朝南、两间朝北，空间也都相当阔绰。
建面约㎡六房两厅三卫，分布于10#栋
建面约㎡六房户型图
建面约㎡六房，格局分布与㎡五房几乎一致，区别是在厨房处多了一个工人房，以及各功能房间尺寸更大一些。
七、竞品分析
同片区其他楼盘相关数据
红树湾悦府所在的大亚湾中心区北片区，目前在售的竞品项目不多，主要有新华联广场、龙光玖龙府、碧桂园太东天樾湾、方直彩虹里及处于尾盘阶段的金沙世纪城，如果扩大到南侧的澳头片区，还可以加上距离较近的合生滨海城项目。
新华联广场，位于石化大道与中兴北路之间，周边配套无大的差别；建设总规模81万㎡，与红树湾悦府的57万㎡总建面更大。新华联自配商业，规划建设学校，两者相当。新华联为全国性房企，品牌知名度更高。另外，新华联已建成1期，2期也有部分已交房，为比较成熟的社区，而红树湾悦府则刚刚开建。
龙光玖龙府，位于项目北侧较远距离，周边配套相似；项目规模比红树湾悦府小一半左右，自配12班幼儿园。此外，龙光地产也属于全国性房企品牌。
碧桂园太东天樾湾，位于北片区东南角，属于超过万㎡的大体量楼盘，比悦府要大一倍左右；天樾湾靠近淡澳河红树林湿地，景观资源与红树湾悦府相似，但红树湾悦府相比更具中心区位优势。碧桂园属于全国三甲龙头房企。
方直彩虹里项目刚刚开售不久，是前文提到的项目中规模最小的一个，只有8栋楼体，目前首批产品售价也是区域内最低的。开发商方面，方直为广东区域性品牌开发商，在深广惠中等城市均有项目分布。
合生滨海城，位于澳头靠海片区，总建面也在百万平以上，目前还在建设和销售期，所处区位不同，周边环境及自然资源也不同。合生创展则是全国性房企，拥有开发超大型社区经验。目前售价，要比中心区低-元/㎡左右。
金沙世纪城，目前为尾盘阶段，带装修售价1.5万元/㎡以上，相对较高。社区入住时间较早，入住率较高。
明少爱说房已开通