深圳40周年的生日，过得无比低调。
万众瞩目的政策大礼包并未如期而至，惠州大亚湾、东莞滨海湾新区那些早早下注、摩拳擦掌的购房者们，多少有些失落。
靴子竟然没有落地。
这些天，引颈相盼的人们，终于等来了深圳住建部门的表态：
扩容或者说扩权还会不会来？
深圳，以及环深楼市，还有什么可以期待的吗？
先讲两个真实的买房小故事吧。
大礼包消息落空之后，此前押注惠阳的两个朋友，纷纷跟局姐说，懵了。
今年4月，广州的小A因为工作关系，通过内部渠道打听到扩容的“可靠消息”，转头就在大亚湾买了一套房。
选的是偏豪宅的盘，入手不算贵，不到2万，和隔壁的深圳相比，非常地不高。
没过几天，那里就封盘不卖了，然后备案价就直接提了元。
“万事俱备，只欠东风了。”他说。
没想到，风没来。
同样的故事发生在年。
当年，深惠即将通地铁的消息甚嚣尘上，加上一直以来的扩容期待，嗅觉敏锐的小S和同事一起赶去惠州，在“未来的地铁口”拿了一套房。
买的是惠阳雅居乐花园，新房，均价1万出头，和深圳相比价格非常美丽。
然而，三年过去了，传说中的地铁遥遥无期，价钱一直横盘，小区二手房能原价卖出已算非常幸运。
而且，根据链家的数据，小区成交周期是25.2个月，也就是说，如果真想脱手的话，从挂盘到成交，需要两年多时间。
黄花菜都凉了。
本想借着这一次的政策礼包成功解套的，然后，就没有然后了。
其实，回顾大湾区最近两轮楼市起伏，几乎每一轮上涨的最初动力，都始于深圳。
在这个年轻的移民城市里，40年的“敢为天下先”，闯出了渔村到国际化大都市的经济奇迹，也涨出了深圳房价永不下跌的信仰。
当一座城市的房子被赋予了十足的金融属性，简单粗暴的赚钱效应引来的，就不光是城市的建设者，而是汹涌的全国投机客。
直到房价炒高，政策收闸，被挤出的购买力又像潮水一样，开始外溢。
紧贴深圳，又不被深圳调控政策管束的临深板块成了这波资金最好的吸纳地。更何况，还有从十年前就开始念叨的“深圳扩容”。
这样的板块轮动，在今年被展现得淋漓尽致。
去年年底，深圳放松豪宅税，楼市异动。今年年初的疫情打压后，房价不跌反涨，一枝独秀。
短短几个月，深圳最火的宝安，涨幅超过40%的楼盘比比皆是，全国各地的投资客纷至沓来，甚至闹出了扯皮事件。
在真金白银的赚钱效应面前，官方的喊话早就没有用了。
7月中旬，深圳搬出了最严调控新政，一大波买家在奔走看房的路上，忽然失去了购房名额。
深圳二手房市场应声而落，尤其是踩了万豪宅线的二手房。
深圳市房地产中介协会数据显示，新政出台当周，深圳二手房网签腰斩，第二周的数据进一步缩水2/3。紧接着就是东莞的疯狂和惠州的春天。
整个7月，东莞的涨幅远超深圳。
深圳“睡城”惠州也排上了涨幅榜前列。
数据显示，惠州市7月新建商品住宅网签套，网签五连涨创3年来新高。
在整个焦灼的夏天里，大家都在屏息等深圳特区40周年的“大日子”——满世界传的都是扩容，最差，也得扩个权吧。
更何况，7月底，惠州和东莞还先后废止了部分临深板块建设用地的控规。
但为什么最终“大礼包”还是失约了？
除了地区间的博弈，或许也有一个原因是，扩容扩权带来的，房地产可能的“狂热”与当下“房住不炒”实在过于相悖。
接下来，“大礼包”还可以期待么？
在中介们口中，机会并没有完全消失。
毕竟，深圳特区建立30周年“庆祝大会”是在9月6日才举行的；20周年和10周年则延到了11月。
这样来看，似乎还可以让子弹再飞一会儿。
但是，更朴实无华的“礼包”已经发出了——
8月28日，深圳住建局局长张学凡公开表示，深圳将向新加坡学习，让60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，实现六比四的住房比例。
“学习新加坡”的提法不算新鲜。
早在八九十年代，深圳就开始学习新加坡，保障房是当年的功课之一。不过，年全国范围内取消福利分房后，保障房计划就暂时搁置了。
现在这个点，旧事重提，对深圳楼市意味着什么呢？
首先，深圳的楼市调控会是一场持久战。
在会议上，“房住不炒”的定位再次被强调，而作为移民城市，深圳楼市供不应求的现象长期客观存在。
该怎么解决？只能先控制住需求端，尤其是投资需求。
或许可以看看深圳的“好榜样”长沙——经过合肥炒房团“血洗”之后，年，长沙出台严厉的调控政策，至今为止，只有层层加码，再也没有松动退出过。
深圳楼市冷却的时间，可能会拉得更长。
但是，深圳房价也没可能被保障房压垮。
根据官方表态，深圳正在采用多种方式增加供应，包括：
万公共租赁住房的发展目标，每年公共租赁住房建设10万套；增加房地产开发量；增加居住用地的比例等；
希望通过五年甚至八年，“以时间换空间”，缓解住房供需矛盾，稳定房地产市场。
但是，深圳作为年轻的移民城市，供需真不是那么容易被缓解的。
从国际经验来说，保障房在整个住房结构中占比越多，房价上涨就越温和。
同样都是人多地少的城市，新加坡的保障房和商品房保持4：1的比例，才让房价长期保持稳定。
香港的保障房和商品房比例大约是1：1，房价的波动，就明显多了。
而按照规划，深圳在年，保障房和商品房比例将达到5：9，和新加坡相比，依然有不小的差距。
而且，与新加坡常年万左右的固定人口相比，深圳不仅有着万以上的实际人口，还有鸭梨山大的人口流入——近三年，每年净流入人口都在十万以上。
那么，如果“大礼包”迟迟不确定，该坚守深圳，还是拥抱临深呢？
从产业经济发展和就业来看，深圳有着难以匹敌的优势。
但临深地区拥有的，是只相当于隔壁深圳一半，甚至不到的房价，更低的入场门槛，更加宽松的生活，以及，似乎更大的投资想象空间。
唯一的问题是，如果扩容或扩权迟迟不确定，那么，房价的涨幅，更多取决于当地的产业本身。
再说个买房的小故事吧。
同样是买在临深，局姐曾经在公号中提到的小X就没有踩坑。
本来蹲守宝安的她，被去年底开始的房价飙升挤出了深圳市场，只好在年初顶着疫情入手东莞临深区域。半年时间，账面的浮盈已经妥妥超过了20%。
但这和深圳扩容与否，关系其实没那么密切。
因为在东莞，相对远离深圳的松山湖才是王者。这半年来，涨幅已经达到了40-50%之间。
深圳的房价高企，大量产业在转型升级的过程中选择外迁，迁到哪里，对哪里的房价就形成实质性的支撑。
而松山湖的房价支撑力，就是华为、中集、大疆这些深圳企业的大量外溢。
同样是临深，与东莞相比，惠州能拿得出手的企业和产业着实有点少，工作机会也少，但胜在政策优势，是限购政策最松的临深区域。
所以，更多的时间，惠州临深板块像是个投资客扎堆的“睡城”。
而在洗净所有铅华之后，近一年，涨幅只有72块钱的惠州大亚湾告诉了我们：睡城，大抵是没有多少前途的。
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