楼市风向标动了深圳失速资金大迁徙发

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深圳调控一年,市场已寒意十足,那么问题来了,它外溢的购房需求,都上哪里去了?

年,由于全方位的严厉调控,深圳二手房成交仅4万出头,跌幅高达57%,惨遭腰斩,这是年以来数据的最低点!

数据来源:房天下

从18年开始梳理,可以明白看出,新房成交量逐年增长,4年间增长79.3%;而二手房,可看到在去年的史诗级调控前,一直都保持年均20%左右的增涨。

换句话说,如果没有一年的调控,按照如此增速,那去年深圳二手房成交理论上可达到11.4万套以上。

去年调控目标是冷却用来实际变现的二手市场,因此对新房增量没有太大影响,那么问题来了:

二手市场上原本应该交易的7、8万套房子的买家,都跑哪儿去了?

行情不好,房子能捂手中不卖,但是这么多的买房客不会凭空消失,他们的需求还在!

如果这是一个必须回答的问题,那大量的需求,大致会被分流到以下几个方向:

1.深圳内部消化。新房市场可以分流,但是非常有限。

2.区域内另一个一线广州也具备巨大吸引力,根据乐有家研究中心数据,去年其新房、二手房成交都达到新高,同比分别增加多套和多套。

3.钱留着不买了,或转投其他市场,炒股、买基金,买豪车,囤名酒,等等。

当然,除了这些,还有一个很受欢迎的选择,那就是——临深。

图片来源:百度地图

看下地图,所谓临深,刨除香港,就是惠州、东莞、中山、珠海,下边我们来一个个仔细端详,它们在大标的深圳受限后,各自表现如何?

惠州一个理论上会很耀眼的城市

拜广东各地发展极不平衡所赐,长久以来,惠州一直不上不下。

它表面上是广东第五城(年GDP亿),21地市中的头部玩家,但城市体量排在它前边的深圳、广州、佛山和东莞,GDP分别是它的6.2倍、5.7倍、2.4倍和2.2倍,差距之大远超它自己和河源还有汕尾的距离,上升超越几近不可能,对不对?

即使把它放到广东省同量级的江苏,它也是倒数水平。而在它之下,从老六珠海开始,也还没有摸着亿的门槛。

换句话说惠州卡在了两个断层之间。它这个第五,完全就是被架上来的。

祸不单行,排位遇到瓶颈,人才留存也成了问题。

分享一个古董数据——年时惠州市委组织部有一篇《惠州市人才队伍的现状与对策》,里面提到,年,惠州的人才数量占全市人口的3.1%。这其实尚不如95年广东全省人才占比3.18%。

这人才比值差距略大,且当年就已出现积累多年的人才流失,外迁就业的人员中本硕博占比较大,留也留不下,就算南方通信这样的好单位,也有大量人才被深圳的华为等公司挖走。

这不是硬生生活成了电子行业的黄埔军校么?......

但偏偏就是这么个地方,成了隔壁深圳人眼中的香饽饽。

乐有家研究中心1月27日报告:

年惠州全年购房者中,深圳客占比高达58%,这是环深城市中,唯一一个由深圳“主导”的楼市。

图片来源:乐优家研究中心

为啥呢?因为惠州存在一个理论上的高度。

地理位置上,惠州在临深城市圈算不上最优,虽紧邻深圳,但其他方向也是13不靠,城市既然没有挤入大湾区核心圈(广州到香港的这条线上,广、佛、莞、深还有港澳两地,围聚珠江口这一水运龙兴之地),就只能在外围担任高级替补。

这种情况惠州本来只能跟着蹭饭喝汤,但它运气好,现如今深圳向外拓展也恰好需要一个城市伙伴,而佛山、中山、江门离广州更近,且和深圳隔了一个珠江口。

惠州以东这一大片地,就成了深圳能够扩张的优先之选。

况且惠州的电子产业(19年产业规模已达全省第三)和石化在全省都数得上号,且在产品出口方面表现优异,这对于同样依赖进出口贸易的深圳,是不俗的助力。又加上惠州房价相对低廉,对于深圳来说,有钱的多了一个投资标的,没钱的有了一个买得起的临深住所,真是“两全其美”。

深惠城际、深大城际、深汕高铁,深圳地铁14号线惠阳段等规划中的轨道交通,深莞惠经济圈(3+2)联动发展对世界级湾区的展望,甚至包括惠州自己发布的《惠州市“丰”字交通主框架总体布局规划》,都是在字面意义上在给惠州的未来铺路。

造势效果是明显的,根据乐有家研究数据,年惠州市下辖惠阳区和大亚湾的新房价格同比大涨数字为9.6%和10.7%。

但房价上涨的代价,却是成交量大幅下滑,惠州新房成交面积同比大跌三成,成交量更是从年的15万跌到接近10万套。

原因很简单,去年的最热门,也就是惠阳和大亚湾,限购了。

而这种颓势,到目前也没有止住。

根据华夏时报2月22日消息,最近网上流传一份“关于征求《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》意见的函”,其中提出各种住房补贴,俨然一份救市政策。

目前形势是,惠州楼市的确在下行,国家统计局70城数据标明其在连续下跌,很多开发商已开出9折以下优惠,甚至有的首付款低至0.7成——也就是分之7的首付啊,朋友们!

作为投资者个人,和过去一样,我对惠州楼市不很看好,不仅是政策限制,也是深惠两地协同发展的“画饼”时间超长,以至于都把一部分投资者的耐心耗完了。

其二,我对惠州的人口有疑惑,从年的惠州经济发展公报上可以看到,当时统计常住人口万,且此前10年左右增势平均,一年小几万。但到了七普数据,也就是年的常住人口,一下变成万,一年时间多出万(当然我也不是说统计口径就永远不能变化)!

而且最重要的,它的城区常住人口,过万了,这个数字对于地铁来说,真的非常重要了。

我不知道这是单纯公报和人口普查统计口径的误差,还是为了推进地铁建设而做的调整,总之惠州人口数的飘忽,让我觉得它的楼市,在我心底里很没有安全感。

东莞珠海低调表示区位才是硬道理

东莞、珠海,这俩地方有一个共同特点,就是非常优越的地理位置。

先讲东莞,这可是广东第四座万亿级城市,要不如何在万亿城市数量上追平江苏啊,大功臣一枚有没有?

由于经济体量够大,所以和惠州不同,一些问题比如人口吸引力啥,就相对来说小case。

在楼市上,我觉得可把东莞当做小一号的深圳,人够多(七普万),地卖得动(去年卖了亿,全国24位),房价涨得快,政策上也喜欢来回横跳。

据数据宝统计,年二手房涨幅,东莞以47.11%的增长,空降榜首,技惊四座!你说恐不恐怖?

为什么?因为深圳呗......

一是产业迁入,比如华为迁来了;

其次是东莞临深片区,那些个镇子,然后是松山湖、滨海等区域,都在接收深圳的外溢能量,而且不要忘了,它和广州也是紧邻,也就是说,它同时在接收两个一线大城的溢出。

看看东莞自己发的新房房价热力图。

图片来源:澎湃新闻

看颜色最深的,也就是I级区域,价格达到到元一平,松山湖差不多就是这个价,华为终端总部就在此区域南部。

一个三线以上二线未满的城市,核心区域均价都快了,着实可怕,高得超过了我这“穷人的想象力”。

如果仅仅依靠广东制造业重镇的名头,万万达不到这样的价格,只有当深圳、广州这样的大富邻居波及带动了太多额外的增长,但也因此大大分化了东莞城中的房价。

这并不算健康,但“保值”。

羊城晚报1月19日报道:去年东莞楼市可谓跌宕起伏,新房成交面积同比大减34%,创下11年来新低;二手房也好不到哪儿去,网签成交仅2.1万套,同比下跌28.7%,创下5年来新低!

搞成这个样子,就是调控造成的,从二月底的莞六条,到十月初的二手房指导价,东莞在去年同样经历了史上最严的楼市调控。

然而,看一下价格,新房网签均价同比上涨约12%,二手房更好,2.32万一平,涨了14.3%......

这波以量换价,让调控看起来似乎调出了“寂寞”。

个人观点,东莞虽是临深,但和其他三个小兄弟比,不是一个量级,它是可以算作大城市的,因此不必把它当做深圳的“附庸”去考量,尽管1月供需两端大幅下滑,但比起小城市来,房价根基比较扎实。

再说说珠海,这儿地方我以前说过多次,简单聊一聊。

我不确定它算不算临深,蛮多文章没放进去,但它的楼市受深圳影响确实——深深深,再加上一直说要建设深珠通道,我觉得加进来比较合适。

珠海很小,人口只有万,但看下七普数据,十年人口增长率高达56%,全省仅次于深圳,人口连续流入对楼市拉动是很大的。

房价在广东省内一直偏高,以前嘛旅游城市名声在外,现在搞起产业园。近两年营销卖力,不少国外的中国城市排名里它都很靠前。

相比其他临深城市,珠海有很大优势,虽然它依赖深圳带来的房地产增值,但它的靠山还有更近的澳门,横琴这两年大量宣传,是沾了澳门的光,两边合作还在推进,反正房价先涨了,然后说港澳人士可以内地购房,这一下更不得了。

总之珠海楼市是比较稳的,大涨不见得,毕竟基数太高,但它受政策影响相对会小。

中山你房地产固投占比敢降点吗?

最后说说中山,还是老话,这是被房地产摧残的一座城市。

先看去年成绩,乐有家研究数据,中山年新房卖出5.7万套,同比上涨5%,同时因为供应量下降,库存也下降;二手方面,成交近3.4万套,同比年下滑15%。

下滑原因具有普遍性,都是因为调控造成信贷收紧。

二手房价格稳步上涨,同时中山还是深圳客购房的新目标,相比惠州、东莞和广州,中山的深圳客比例有明显的上升。

图片来源:乐有家研究中心

看起来混得比其他几个城市好,至少新房成交上涨,足见热度,但是我个人依旧不是很看好。

中山被深圳客盯上不是一天两天了,年,中山出新政,深圳公积金缴存职工可依据政策在中山申请贷款买房。

当时由于深中通道、广州地铁延伸、深茂高铁中山站等超级利好,把中山这不起眼的小地方和两个一线连接在一起,炒高了热度,狂轰滥炸下,深圳炒房客终于按捺不住了。

根据南方日报年报道,中山住房公积金管理中心副主任说,深圳买房者中用公积金的比例不大,也就是刚需客很少,所以就是来投资的。

火炬区的一个楼盘销售也说:“在深圳客最为欣赏的火炬区、东区等楼盘,频频传出一人买下几套甚至数十套房的消息,这些购房者大多数都不具备深圳公积金异地购房的申请条件。”

他们想表现的是“公积金政策遇冷”,但我看到的,是疯狂的炒房。

果不其然,根据中山热线消息,疯狂的深圳炒房客直接把中山买断货,创造了中山第一个破万月,让中山成交面积直接杀入全国前20(第18位),成了其中规模最小的地级市,并且让去化周期从年初24个月降到了10个月。

那些年中山对房地产的依赖,不仅体现在政策上,还体现在实打实的投资上。

数据来源:中山统计局

从06年开始,房地产投资达到百亿级,占比城市固定资产投资超过30%,而且其增长就如野马脱缰,到18年突破50%!你能想象,一个城市的固定投资,一半以上塞进了房地产......

这两年还是如此,年也许是因为当地政府要重振制造业,房地产开发投资固投占比下降13.8%;年,根据南方新闻网消息,房地产开发投资,再次增长14.7%。

惟一乐观的是,在GDP增速上,终于不像19年那样一个全年“白发展”,13.15%的名义增速在全省排第9。二产占比从49.1变成49.4,也算实业振兴吧。

我还是原有观点,疯狂买买买背后,如果没有强大的经济支撑,那所谓利好,都是竹篮打水一场空,像中山这样罕见的“镇域经济”代表,不应只盯着房子。

所谓区域优势红利,万人口的小城,上哪儿消化囤积的房子?最终引来的,还不是外部的炒房客。

总之,深圳被限后,造成影响是大面积的,最近的临深城市自然最遭殃,但它们也都在享受深圳外溢的购房需求。其中有国内万亿俱乐部成员,也有珍稀的“镇域经济”代表,它们都在不同程度上有所获益。

我这二十年,也看多了国内外的楼市兴衰,我总想告诉读者诸君的一句话:

——楼市看的不仅是一时红利,也不是单纯价格高低,而最终是看一个城市自身的价值。

(免责声明:本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析,不构成投资建议,请勿以此作为投资依据。)




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