房价会降吗?随着楼市的低迷，市场上出现了各种声音。有人说房价会持续下跌，也有人说微跌是大涨的前奏。面对纷繁复杂的声音，投资者该如何把握房价变化的趋势?东方证券房地产行业首席分析师竺劲先生，在第十二届中国金融理财师年会上发表了精彩演讲，通过剖析中、美、日三个国家的房地产市场的历史变化，为大家解读国内房地产的焦点问题——中国的房地产市场还行不行?未来该如何投资等等。我国的房地产市场处于哪个阶段?竺劲表示，从年以来，全球的主要重点城市没有出现过人口下降的情况，除了战乱。年，东京大轰炸，东京人口出现过下降，之后从来都没有。中国有过上山下乡，出现过城市人口的下降。从年以来，全球所有的大城市，包括伦敦、纽约、巴黎、法兰克福等城市都没有出现过下降。所以人口向大城市积聚，它是一种人类现象，不是中国的现象，大家一定要注意，今天中国人口还在向大城市积聚。日本人很焦虑，他们说怎么都来东京，东京人越来越多，学校都在东京，我不来东京去哪里。就业都在东京，不去东京去哪里。我们看到城市的大型化是城镇化的第一个阶段，相对是比较明显的现象，城市化的第一阶段，一般在30%-50%，就是城市化率。如果大家关心城市化就会知道，年中国的城市化大概是60%左右的水平。第二个阶段叫都市圈化，表现为城市越来越大，大城市会出现一定程度的逆城市化，带来周围卫星城的发展，都市圈在我们国家很多城市已经出现，清华大学研究院也出过文章，中国有34个都市圈，华夏幸福产业研究院也提出有31个都市圈。总体而言，中国的都市圈主要围绕着省会城市发生，他的都市圈比全球其他国家更明显。在城市化率达70%以上，一般叫城市化的3.0，或者叫第三阶段，他表现为都市连绵区，一般是两个或者三个。比如国内常常提到的长三角、珠三角，有时候会把京津冀加上，实际上京津冀还是都市圈。美国目前有很多大城市出现了明显的衰落，比如说美国芝加哥，在美国的中北部地区已经出现人口下降，因为人口很多，出现了比较严重的问题。但是美国在东北地区，以纽约为代表，依然呈现为连绵带，从美国纽约到费城，一路上都是城市。包括美国旧金山、洛杉矶和圣地亚哥，在加州也形成了城市连绵带。中国长三角的连绵带更明显，以苏州、上海、杭州为代表，他们都连成了一线。在城市化率比较高的区域，依然表现为城市之间人口腾挪的现象，从而重新决定当地房地产的价格。从城镇化的演进态势来看，中国目前主要在第二个阶段，也就是都市圈化的阶段。未来在哪里投资房产获得的收益更高?竺劲认为，从未来来讲，房地产的主要投资区域，应该是经济比较强劲的二线城市和部分强三线城市。核心都市圈北、上、广、深跟周边房价的关系已经很明显。以北京为例，其周围大厂的房价已经超过了西安。未来都市圈继续大量引进交通基础设施、轨道交通，这将很大程度上影响周边资产的价格。从未来来看，房屋价格的同化仍然是一种趋势，价格溢出是比较明显的。比如，不少人在中心城市找工作，即便没有钱，他们也会考虑在中心城市周边买房子，继续在这个中心城市打工。年龄大一点的人应该看过《东京爱情故事》，讲的是日本人在90年到95年的阶段，房地产泡沫已经破灭，但是来东京打工的年青人依然没有办法买得起东京的房子，年轻人依然打算把青春挥洒在东京，最终男一号、男二号都回家了，他们青春都在那里，租金都交给了业主。说明一线城市的吸附力远远超出大家的想象，即使我们从行政的角度还在进一步疏散人口，实际上这些城市的流动人口规模远远高于大家的想象。这意味着一线城市已经成为中国人民心中的图腾，必须把自己的青春和事业放在一线城市，因为它是一个最终的居住地。从未来来讲，围绕着一线城市，它的资产价格会非常高。有一些区域的二线城市，一方面有本身的人口红利，因为二线城市往往是这个地方的区域中心城市，它能够大量的吸附人口。另一方面，重点发展二线城市是目前中国的国策，都市圈也不是只有一线城市。大家一定要关心中心城市的发展。中国都市圈，未来核心二线城市和远郊不错，核心二线城市的卫星城能涨，大家作为投资者去买，以后不一定卖得掉，要看看这个地方能不能变成城市。集中化、规模化仍是中国城市发展的趋势吗?竺劲将中、美两国进行对比，讲述了城市发展变化对房地产市场的影响。美国城市化的第一个阶段，叫单核大城市，往往是以一个园区域发展的，后来变成区域城镇体系，有点像都市圈，但又不一样。而区域城镇体系，有点像广州和深圳之间的关系。大都市区化的城镇结构体系，这就相当于广州跟清远或者番禺的关系;又好比深圳跟周边惠阳的关系，与大鹏新区新区、龙华新区的关系，叫大都市渠化的城镇结构体系。竺劲指出，大家要重视目前城市内部的区域规划，以前投资房地产是全国投资，只要买了，随便一个房都可以。以后要考虑在一个城市或者区域，哪个地方是洼地以后可能会有利好，比如说规划、产业落地、基础设施、轨道交通的建设、教育的落地，这些是未来要去思考的。年以后，美国形成了很明显的都市连绵区，70%以上的人口的经济增长都集中在这10个都市连绵区，很明显，整体的城市化率达到90%，百万人口以上的有39个，人口占比占到全国的70%。也就是说，只要管好这10个连绵区，美国的房地产，美国的经济可能就没有问题。中国以后也是一样的，把31个都市圈管好了，中国经济房地产都没有任何问题。这意味着什么?以后区域会越来越大。现在很多城市、地级市都在并区，以后这个趋势会越来越明显。我们在各行各业都能看到，这种集中度的提升，既是分工的需要，也是管理的需要，也是经济发展阶段的需要。所以未来城市的规模只会越来越大。未来大家一定要
