上月底，在惠州城区和博罗走了一圈，看了大约10多个楼盘，上半年去过了惠阳，结合着过去多年不知多少次跑惠州的经历，梳理一些看法。
10月的市场简况，有4点。
1、市场转入冷清。和上半年相比，惠州市场也是冰火两重天。这个各地差不多都一样，但这里面也有分化。惠东大亚湾的成交量暴跌7成以上，博罗市场也受创比较明显，但核心区惠城区的市场稍好一些，金山湖的楼盘还是相对比较坚挺。
整体看，惠州市场是从7月就开始转入清淡，9月份成交面积为万平米，比5月份高点万平米，跌了43%。惠城区跌幅为34%，大亚湾跌幅最狠，5月份最高冲到73万平米，9月份掉到17.4万平米，跌幅76%。
暂未发现大规模的降价，博罗个别楼盘现在开始推一次性付款有额外4个点的优惠。预期接下来会出现一定程度的调价。
2、利率过高，需要下调。
考察的项目中，普遍的情况是：首套房利率上浮35%-40%，二套房利率上浮45%左右，甚至有的去到了上浮50%。如果你可以办银行理财，那么可以减少5个点。按此来看，利率在6.6-7.35%。这个和我5月份在惠阳的考察、2月在东莞的考察，是一样的。
原因在于，源于去年紧缩按揭贷款。据消息透露，截至去年底，惠州商业银行已受理未放贷款高达亿，四大行明确数据高达亿。就我来看，是去杠杆去得太狠了，紧缩总量贷款，那么，大城市的资金供应相对充足一些，贷款利率还能控制在上浮20%以内，而在东莞、惠州这些次一级、二级的城市，反而存在着可供资金严重不足的问题。
这个贷款利率太高了，在现在的去杠杆政策转为稳杠杆，以及市场成交量出现显著下滑之后，预期接下来的利率水平会降下来。
3、供应量巨大，在途库存过高。
惠州我考察过不知道多少次，基本上从惠城到博罗，从大亚湾到惠东，所有的楼盘都看过。但这一次的感触有一点非常强烈：供应量巨大。
表现在两点：一是全国排名靠前的开发商都杀进了惠州。二是统计的潜在供应量比较大。
拿到一份数据，超过30家外地龙头开发商已经进入惠州，新进入的像新城、蓝光、禹州、实地、荣盛等等。在土地储备上，碧桂园一家土地储备量以千万平米计。令人恐惧。公开信息显示，惠州现在已经出让未开发的土地达到7.67万亩——这是在7月底出台了一份关于提高土地利用效能的政策里：“拟在未来3年盘活7.67万亩批而未供和低效用地，并力争在年内完成1万亩新增改造任务，全力提高土地利用效率和效能”。
据惠州本地机构测算，上述低效用地涉及建筑规模大约在万-1亿平米，考虑到不全是商住用地，至少估算住宅建面在万平米，多数掌握在品牌开发商手中。这个规模，相当于惠州历年以来所建设的商品房面积——不过大约1.05亿平米，也相当于惠州未来4-7年的商品房销售量——年，惠州商品房销售量不到万平米。
在行业，这个称为在途库存——这些土地早晚要开发成房子卖向市场。这个存量，意味着惠州的二手房市场变现流通能力在相当长一段时间里都会非常弱。
在一个楼盘，销售员是这么讲上半年和下半年的反差的：5月份的时候，每天晚上回到家，闭上眼都是在接客户，接客户接到吐。每天到下午5点才能吃中饭，每三天就要换一次高跟鞋尖。客户在沙盘，基本都是中介带看代讲解，根本顾不过来。这些情况，现在都不存在了，现在的楼盘，客户没有员工多。这个描述，和我5月份到惠阳的考察是一致的。当时在万城名座，售楼员表示接下来卖楼只接受一次性付款。在壹方水榭，中介讲解，售楼员根本不搭理。
结合着过往的历史积累，逐渐形成一个观察：单论投资，惠州的房地产投资前景着实不大。比如有一个楼盘，8年前我去看，那里的卖0多，现在卖左右，8年前的0和8年后的，购买力是差不多的。也就是说，它跑赢个通胀没有问题，但想获得超额回报却是很难。这种现象在惠东也是如此，早年海湾那一片很多楼盘刚刚冒头时，价钱就上万了，现在也就是一个通胀表现。
但的确会有不少深圳人去惠州买了房子，如果是实际需求，我没有什么说的。但如果是投资，我认为，需要密切