今天，惠州深夜发布楼市新政，简称“惠八条”。
一时，舆论四起，询问量激增。
下面大先生先把公文的重点挑出来，然后帮大家挨个解读。
通知表示：
1、建立完善房价地价联动机制，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。
大先生：
所有城市出台政策，第一条都是“概念话”，但这次不同的是，提出“限房价、限地价、竞配建和品质”，这个很关键，如果限制土地出让价，那么就很好的限制了面粉，房价不容易涨起来。
而且惠州大部分地区，尤其是临深惠阳，基本新房房价要远大于二手房，那么限制地价、限制房价，也不会出现倒挂现象，逼人们抢新房。
2、加强新建商品住房预售和价格备案管理。商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源。
大先生：
新房限价常规操作，但一次性公开全部房源，这个难度非常大。大家都知道开发商非常喜欢“藏房源”，旺季，把不好卖的户型和楼层拿出来，淡季再把优质房源推出，以达到顺销的目的。所以此条效果，存有疑虑。
3、严格房地产开发资金监管。
大先生：定向对开发商进行金融审查，资金监管，没什么好说的。
4、进一步完善商品住房销售政策。
严格执行新购住房三年限售政策，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，坚决遏制投机炒房。
其中，“重点片区”，是指大亚湾经济技术开发区、惠阳区。今后将根据市场变化情况，及时调整重点片区的范围。
大先生：
这条是本次出台政策的“核心重点”。限售三年政策之前也存在，加上期房2年，下红本1年，乱七八糟，惠州一套房的持有时间在6年左右。这次之所以提出“严格执行”，是因为这几年，很多投资客都在通过某些渠道提前“解限”离场，监管不严。
说实话，惠州本来就是一个投资性市场，限售，某种意义上也是为了防止房地产风险，把资金都封存住。
接下来对“重点地区”提出限购，媒体们都说，这是惠州历史性的调控政策，然而我看了细则，发现惠州真的很“鸡贼”。
限购内容，总结一句话就是：
非惠籍购房者，在大亚湾、惠阳限购一套房……
稍微对惠州楼市了解的人都知道，惠州的“重点地区”是惠城区，其次是惠阳，仲恺高新区，最后才是大亚湾。
而今年房价上涨最猛的是惠城区，其次是仲恺高新区。然而限购的却是两个不太热的地区。
尤其大亚湾，库存一直都非常夸张，整个地区能把深圳所有人都装进去，对这种地方限购，不是开玩笑？
这是限购区域的问题。其次是力度，别人家限购，是参考在当地缴纳社保的时间，1年或者2年，最严重的是北京、深圳，直接5年。
而惠州限购则是，还能买一套新房，二手房不限制。如果你在惠州落户，马上可以办理，买房依旧不限制。
所以惠州限购，还不如不限。之所以出台限购政策，大先生猜想，应该是迫于中央调控压力，万不得已出台的政策，而无论是限购区域还是限购力度，都是在“弃车保帅，避重就轻”。
当地行内朋友对我说，这政策出台的很巧妙，合理避开了对楼市的影响，同时反而可以制造一种房票的稀缺效应，刺激全国进行下一轮投资买房……
想想，还很有道理，这就是我认为惠州“鸡贼”的原因。
5、严格落实配建公建设施。
6、稳步提升住房保障覆盖面。
7、严格规范房地产市场秩序。
8、强化联动调控机制。
最后这4点，和其他城市没有什么区别。
接下来，再聊聊惠州。
这几年惠州房价涨势，综合水平，应该可以称为大湾区第一。
去年年底，惠州开始跟着深圳热启动，涨了一大轮，而后深圳冻结，深圳买家投资受阻，开始在周边城市一顿乱买，惠州临深房价直接涨到2万+。
到头来，可以总结为：深圳涨，惠州涨，深圳跌，惠州涨。
原因很简单，一脚油门，好几万的价差，诱惑性太大，让人眼馋。
惠州的价值，是稳定的，作为深圳的超级卫星城，在轨道交通建好后，会帮深圳疏解一大批的刚需住房需求。
这就是传统意义上的，“睡城价值”。
但指望惠州成为产业新城，经济强市，起码等到10-15年以上。如果有人跟你说，惠州这个地段因为产业好，所以值得买，想都不用想，直接回他个“骗子”。
这种价值逻辑，是惠州买房选地段的基础。
惠州最有投资性的物业，一类是金山湖新城，这边将汇集全惠州配套的塔尖资源，主要体现在全惠州有钱人，改善需求的爆发，属于惠州的“未来价值”。
二类就是深圳客最喜欢的临深片区，有价差效应，基本按照跟深圳的“距离”，梯度划分。
但现在这几个地方，价格都非常高了。尤其临深片区，今年的涨幅已经提前透支了轨道交通等大型基建的利好，属于高位。
最重要的是，惠州首套房贷利率已经上升至6.8%，这个梦幻数值，基本可以算是全国第一。
高房贷利率其实已经对炒房市场，起到了一定的震慑作用。这次限购政策，我认为就是对中央表示一下决心，意思意思。
真正的影响不大，反而可能刺激新一轮行情。
至于购房建议，此阶段高位莫入。
预计要深度回调很长时间，明年也不见得好。预计年底会出现“捡漏盘”