惠州楼市的新房成交量近两年来稳居粤港澳大湾区第一，而且远远大于深圳、东莞、广州等其他城市。深惠一体化的发展，惠州一手房的火爆，惠州的楼市真相到底是怎样，投资的价值究竟有多大。
惠州地广人稀，人口不到五百万，惠州是珠三角的土地开发强度很低的城市，远远低于东莞、佛山、中山等，经济发展的后劲比较充足。深圳住房自有率低至23.7%，可开发土地少，限购政策严厉，很多人有钱在深圳也买不到房子。深圳人口、产业的外溢首选城市是惠州、东莞。十年前我身边大量的朋友跑去惠州买了房子，有的甚至买了多套，随着物价的上涨，房价也上涨，但是选择惠州购房的人多数是失望后悔的。曾经一个朋友问一个投资惠州房子的朋友：你惠州房产买时五千一平卖了八千一平怎么还后悔了。在惠州做房产投资的朋友反问道：茶叶蛋十年前卖五毛一个，现在卖1元一个，还不如茶叶蛋了，茶叶蛋更好卖还不用交物业管理费，我当时在深圳买个单间还强。这句话让我记忆深刻，也深深触动了我的灵魂。惠州的房子跟茶叶蛋对比不是很恰当，但我朋友表达了他投资失败的心声。
惠州楼市以前是“库存重灾区”，到年深圳房价已经太高了，在深圳买房变得更加艰难，深圳客去惠州购房的人变得更多。近几年来惠州的一手房成交空前繁荣，年惠州新房成交量17万多套，成交面积万平方米，总成交量远远超过深圳、东莞、中山，稳居粤港澳大湾区第一，单单大亚湾的新房成交量（3.99万套）就超过深圳。惠州是粤港澳大湾区唯一一个不限购的城市，房子供过于求而且炒作成分过大，经济依赖于房地产严重，人口增速相对缓慢，而新房的供应量还在不断大量增加（年—年，惠州常住人口净增加28.3万，年—年惠州卖了一百万来套房子。）你觉得这种房地产市场的发展健康吗？大半的新房成交量是深圳的投资客购买，空置率高达百分之五十以上，二手房成交量和成交均价远远低于新房，你觉得这种房产投资有价值吗？
惠州紧邻深圳，获得“年最美丽城市”的称号。惠阳跟深圳无缝对接，坐厦深高铁从惠阳南站到深圳北站23分钟，后期14号线的开通，交通会越来越方便，深圳的第二机场以后也会落地惠州，粤港澳大湾区打造未来的四大湾区之一，比肩美国的纽约湾区、旧金山湾区，日本的东京湾区。惠州未来的发展肯定是不错，但粤港澳大湾区的概念远不如当年深圳划分为第一个经济特区的威力强大，惠州的发展也不可能像深圳一样突飞猛进，不管是从人口、经济、还是土地来看，惠州的房价也不会像深圳房价一样疯狂飙升。惠州的楼市两极分化严重，核心位置的品牌大盘会更加受欢迎，但是终究十分有限，未来惠州房子空置率高、出租率低、二手房出手困难的问题会更加严重，加上惠州的限售政策，大部分投资客将会被套牢。