新年伊始，企鹅财经策划了《企鹅楼市年报》系列专题，将从楼市数据、标志性政策、标志性事件、土拍年报、楼市龙虎榜、楼市潜在供应量、片区关键字等7个方面，带你回顾年惠州的发展与蜕变。
年，“调控”依然是楼市的主基调。据中原地产研究中心统计数据，全年各地合计出台调控政策达次，比年的次还上涨了38%。
这一年，各地房地产调控以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标，从央行转换LPR利率，到各地“抢人”新规，大大小小的政策不断刷屏。那么对惠州来说，哪些政策最能影响购房者的切身利益呢？一起来看下！
年，惠州楼市的开局不算红火。受年密集调控的影响，加上大湾区规划一再延期，市场预期较为低迷。直到——《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布。
2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。其中，惠州作为湾区规划中的重要节点城市被频频提及。
图源：人民政府网一来凭借半城山色半城湖的自然资源，被定位成绿色山水城市，与湾区共享滨海风光；
二来以潼湖生态智慧区为代表的高新技术企业，作为产业链的重要一环，要与湾区核心城市协作发展；
三来惠州还将承担供给港澳绿色农产品的重任。
湾区规划一出，惠州交通、城建、产业等全面提速建设，当即点燃了楼市的热情。据企鹅财经统计，当周周末楼盘来访、成交暴增，部分楼盘超批客户到访，是以往的十倍以上。
好事成双，2月21日，国家发改委出台《关于培育发展现代都市圈的指导意见》，明确了“在有条件地区编制都市圈轨道交通规划探索都市圈中心城市轨道交通适当向周边城市镇延伸”。
图源：人民政府网如果深圳与惠州对接的14号线、16号线能利用该项政策，无异于是给深莞惠都市圈按下快进键，惠州、东莞将借势腾飞。
深圳地铁14号线惠州延长线走向图不久后，国家发改委的另一项重磅文件，给了惠州市场更大的信心：4月8日，《年新型城镇化建设重点任务》出台，提出“城区常住人口万-万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制”！
图源：人民政府网临近年底，12月25日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》时，再次重申该政策。而惠州，城区常住人口约万，恰好属于全面放开的行列！
要知道，深惠两地翘首以盼的地铁，就是因为市区常住人口不足万而被遗憾暂停，如果政策顺利落实，最后一项人口大关也就不再遥远了。
6月18日，广东省自然资源厅发布《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（年~年）》，其中最重要的一条是珠三角城市间的分工和互补，鼓励各市之间打破行政区划限制，加快高新区扩容和专业性园区产业转移。
因为大湾区规划和一再加火的种种利好，惠州的热度一直持续到了年中。7月底，除了“房住不炒”外，中央政治局会议定调“房地产不作为短期刺激经济的手段”，短短一句话，击碎了地方政府以房地产刺激经济的幻想。政策高压之下，全国楼市一路走低。
而唤醒惠州楼市的，还是好邻居深圳的大喜事。8月18日，《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式下发，作为深圳建市以来最大的“政策大礼包”，宣布深圳将成为“全球标杆城市”，而一旁的惠州，拥有着最为广阔的腹地、最丰富的资源、最大的潜力，最关键又不限购！一下跃入全国购房者眼帘，重回热度巅峰。
当然，楼市除了看规划政策、看人口政策，还要看贷款政策，毕竟现在买房的绝大多数都离不开贷款。
8月25日，央行发布公告称，自年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成；12月28日，央行最新公告显示，存量贷款也将转换成以LPR为定价基准加点形成的方式，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
对住房贷款借款人来说，今后贷款利率可以每年调整一次，有分析认为，LPR利率的趋势是不断下降的，全球央行再次进入货币宽松周期，利率将延续下行趋势，所以未来相应的，LPR的变动趋势也会是缓慢下行，会带动贷款利率下行。对楼市来说，虽然影响待定，但总体依然偏向积极。
湾区规划来的轰轰烈烈，当然少不了为港澳居民谋福利。11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议出台了一批惠港、惠澳政策措施，在16条措施中，“香港居民在大湾区内地城市不再需要居住及社保年限，即可享受同等购房待遇”最为重要。
图源：中评社一直以来，港澳居民饱受的高房价困扰，此举为加速湾区内人员流通扫清了障碍，一批高净值的购房者涌入，也无形中推高了惠州、中山等传统侨乡的楼市行情。
惠州政策关键字：补坑
买房的糟心事有哪些？一来是遭遇虚假宣传；二来是鉴别不清、产权缩水；三来就是乱改规划，配套不兑现。因此，在企鹅财经看来，惠州楼市政策的主旋律基本是“填坑”——普通购房者可能遇到的那些“坑”。
为了规范房企销售过程中的不实宣传等问题，保障购房者的知情权，3月底，大亚湾房管局出台了《关于报送商品房宣传广告样式的通知》，要求房企及中介发布的所有广告必须书面报送审核，最大限度减少被误导购房的可能性。
对购房者来说，市场干净了，才能放心又安心。
6月18日，惠州市自然资源局发布《惠州市住宅项目配套教育设施建设管理试行办法（草案）》，要求配建学校与住宅项目建设同步规划设计、同步建设、同步竣工验收，与首期住宅项目同步建成交付使用。通过绑定预售和收楼环节，强制开发商必须同步建设教育配套，这一招，才是绝！
7月起，惠州市自然资源局联合市住建局推出了商住用地补足年限政策，要求住房产权证书的土地使用年限不得不低于60年，否则必须补足地价后才可以登记备案预售。这样既能倒逼企业尽快把土地用起来，也能避免出现商品房买卖中的土地使用年限纠纷。
三管齐下，惠州楼市就这样在曲折中平稳度过了金九银十，突然，一股炒作涨价之风骤起。原因就是年10月14日，市发改和房管部门联合出台的《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》有效期为三年，年十月刚好到期。对此，市住建局表示，将坚持调控不放松，文件时限到期后会继续出台调控政策的延续文件，中间不会出现政策空档期。
《惠州市住房发展规划（-年）》出台，根据规划，~年，惠州市批准预售新建商品住房套，发放公共租赁住房补贴套，筹集建设人才安居住房套，筹集建设国有机构租赁住房套。按照规划，未来惠东县或将酌情减少供地，惠阳、龙门县将维持当前供地水平，而惠城、仲恺、大亚湾、博罗将增加土地供应。
统筹：熊鑫
文：刘益
编辑：冯慧琳