众所周知惠州有两大产业集中区一个是大亚湾另一个是仲恺区。大亚湾因为地形多山限制产业用地储量基本耗尽，近几年已经要靠天海和向内陆惠东延伸才能发展了。仲恺区的土地情况比大亚湾好很多，面积较大且大部分土地是便于开发的平原。
年4月仲恺区发布《惠州仲恺高新区国土空间分区规划研究-征求意见稿》，从里面可以窥探仲恺区的发展情况。下图是路网规划，可见除了东江边的潼湖许镇，别的地方都规划了路网。交通是产业发展的基础，仲恺区的对外交通固然不错在惠州数一数二，但是内部交通尚在完善。往往是路修到哪产业就发展到哪，当然这需要大量财政投入。惠州这几年也愿意在仲恺区大比投资交通基建，几乎每个地方都在修建新路。但解决了交通问题不代表就解决了所有发展问题。
仲恺区也是惠州国家级平台和省级平台最多的地方，包括高新区、中韩（惠州）产业园、国家自主创新示范区、潼湖生态智慧区、广东（仲恺）人工智能产业园等。不过名头虽多也掩盖不了产业低端的问题。仲恺区大部分产业是制造业产业链中比较低端的生产制造部分，高价值的研发和金融就极少了。人才被临近的深圳虹吸也是大问题，这个问题几乎很难解决，仲恺或者整个惠州工资性价比比深圳低很多。另外深圳产业外迁大多是生产制造部分，老板们为什么不迁完成本更低的内地而去惠州呢。因此笔者认为仲恺的发展结果应该是类似东莞的镇一样，以生产制造为主少量研发和金融。
仲恺区的房价并不高均价在1.1-1.3万之间，这个数字低于惠阳、惠城区、大亚湾。当然如果按惠州人收入水平看仲恺的房价反而是比较适合的。影响仲恺区房价的关键因素就是教育、医疗、文化、商业配套太差。整个区就像个惠州的工具人，全都是工业区，长期忽视教育医疗，发展欠账太多。这个问题很难解决，除非仲恺区能实现比较自主的财税不用将绝大部分收入上交市级，然后医院学校。另外目前仲恺区的仲恺大道正在进行三旧改造带来海量的住房供应，这对仲恺的配套改善有帮助，但是短期作用有限。长期看吸引人口独立设区才是出路。
随着深圳东莞房价飙涨和限购措施加强，越来越多深圳东莞人跑到仲恺区买房，年仲恺区的新房销量同比年猛涨了82.79%。供销两旺下仲恺区房价其实并没有实质性上涨很多，让不少炒房客心凉不已。仲恺区拥有大量建设用地，加上还有很多旧厂房土地，大量的土地、住房供应自然很难让房价上涨。