以下文章来源于标准地产研究院，作者标叔
来源：标准地产研究院（ID：bzdcyjy），作者：标叔
“时间就是金钱，效率就是生命”，即使到了现在，蛇口工业区微波山下依然竖立着这样的标语牌。
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年初宝安撤县设市，由惠阳地区代管，定名“深圳”。年8月26日，深圳成立经济特区。
刚成立的深圳市并没有突出优势，只能拼速度、抢时间、提效率，从最基本的人力上改善自身经济情况。
年9月，香港前特首梁振英跟随香港“促进现代化专业人士协会”，来深圳讲解土地、房地产和规划有关的实践经验。
此后，深圳开始了很长时间的“学习香港期”，最为显著的就是房地产。自年试点商品房以来，从最开始“小渔村”时房价的元/㎡，到今年7月新房均价的元/㎡（中原地产数据），已累计上涨了近58倍，涨幅秒杀全国所有城市，没有之一。
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01
充当先行者的深圳
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年，深圳市成立之初，国内还没有商品房的概念，连房地产公司都没有。
年建设中的深圳特区，图源：网络
时任深圳市房管局副局长的骆锦星，接到上级命令：一年内竣工两个小区，套，总计2万㎡，作为干部宿舍。
为完成任务，骆锦星想出“港商出资合作建房”的模式，即：深圳出地、港资出钱，合作建房，利润分成。
年1月1日，骆锦星与港商刘天就签订了中国第一份合作建房合同；1月8日，深圳成立了国内第一家房地产公司——深圳经济特区房地产公司（现深房集团）。
骆锦星(右一)与刘天就(右二)，图源：网络
年，深圳首个商品房项目——东湖丽苑建成，也是国内第一个商品房项目。
单价港元/㎡，折合人民币元/㎡，第一期推出的套房源被抢购一空。
当时深圳商品房市场开始萌芽，但经济情况还很差，元已经是高收入，元/㎡的房子几乎都卖给了香港人。
第一个商品房小区东湖丽苑，图源：网络
一个很主要的原因来自政策——“每套房配备3个深圳户口名额”，大部分买房的香港人为了将内地农村的亲友转换为城市户口，而且深圳房价相较于香港便宜很多。
在深圳商品房开发的经验上，年中央确定了“推行住宅商品化”的思路，逐步扩大商品化住宅建设。
年，深圳房价由年初-元/㎡，涨到年末-元/㎡，半年后又涨到-元/㎡。
这年12月1日，深圳敲响第一声土地拍卖槌，中国地产界迎来首次土拍。
年，骆锦星以万元高价拍下深圳第一块土地
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当年骆锦星以万高价拍下国内首宗土地产权50年的住宅用地，第二年，这块土地被建成东晓花园，元/㎡的售价，不到一小时售罄。
年，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。10月，深圳开启土地财政时代。
《深圳经济特区住房制度改革方案》规定：年6月1日前竣工的房子成本价为.15元/㎡，此后建的房为元/㎡，年后建的新房准成本价调整为元/㎡。
若要取得房子的全部产权，还须支付土地开发费.6元/㎡。
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年，深圳住宅结构从单一的统建楼转向方正舒适的经济实用风，顺时代潮流的海富花园三期富春阁建成，元/㎡的售价成为当年的价格高地。
海富花园三期富春阁广告，图源：网络
年4月1日，《深圳特区报》第期头版刊登《推动房改继续深入：确定新房房价，调整老房房价》一文，房价开始频繁出现在大众生活中。
年4月1日《深圳特区报》版面
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年，邓小平第二次南方谈话后，深圳经济大热，房价第一次突破1万/㎡。
当年5月，罗湖国贸旁的天安国际大厦发售，以最高达2万港元/㎡的售价，开创当时国内外销楼宇的最高纪录。
年，邓小平南方谈话，图源：网络
当时，罗湖的房价最贵，均价元/㎡，职工平均月工资只有多元，房价与工资比为10:1。为确保人们能买得起房，很多项目在宣传广告上标注“部分提供银行按揭”。
除罗湖外，房企开发的脚步逐渐迈向其他区域。
年，一则“福田市中心的一朵奇葩”的广告出现在报纸上，华景花园大厦开始出售，起价元/㎡，可按揭。
华景花园大厦广告，图源：网络
年，深圳还有关内关外之分，一道“二线关”将两地分隔，进入关内需办理通行证。即使通行如此复杂，依然阻挡不了房地产开发的步伐。
龙华锦绣花园以元/㎡起的价格问世，即使在关外依然卖得火热。
锦绣花园广告，图源：网络
年，宝安华安苑以均价元/㎡入市，送蓝印户口3-4个，并声称是“96年最后一次入户机会”。
华安苑广告，图源：网络
年，又称为“中国房地产市场化元年”，这一年福利分房取消，商品房成为主旋律，深圳房地产从此完全走上市场化轨道。
年，深圳房价均价约元/㎡，职工平均月工资元，房价与工资比2.9：1。
02
深圳第一个黄金十年
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千禧年之后，深圳开启带有“深圳风格”的十年。
图源：见水印
-年间，深圳楼市连续保持平稳运行态势，房价稳定在元/㎡之内，工资水平由1元/月上升至元/月。
年底，红树湾地王（三幅地块，总面积24万㎡）拍卖总价高达22.35亿，楼面地价为元/㎡，宣告深圳的黄金十年正式开始。
华侨城借波托菲诺正式提出“旅游地产”口号，元/㎡的价格比当年均价元/㎡高出近元。
华侨城波托菲诺广告，图源：网络
年，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，并下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这份文件被称为“房地产调控始祖”。
同年，宝安和龙岗取消购房入户，“买房就可入户深圳”成为过去。
年，深圳迎来地铁时代，置业方向开始西移，被称为“关外地产年”，房价随着地铁的进入开始上涨，均价为元/㎡。
香蜜湖地块以9.3万/㎡、总价9.5亿拍出，成为深圳首个楼面地价超出平均楼价的地块。一年后香蜜湖1号以7万/㎡起的价格开盘，32套底价在万以上的别墅不到10分钟全部卖完。
香蜜湖1号广告，图源：网络
这一年，著名的红树西岸以均价2.5万/㎡刷新深圳房价纪录，这个项目就是三年多前红树湾拍出的天价地块。
红树西岸广告，图源：网络
年，深圳楼市出现巨大涨幅，房价从1月72元/㎡到10月元/㎡，涨幅高达70%，全民开始炒房。“9.27房贷新政”后成交剧烈下滑，全年均价为元/㎡。
年，深圳会展中心某楼盘开盘现场
图源：见水印
年金融海啸来临，深圳房价进入低谷期，新房成交均价元/㎡，同比下跌4.4%，不少楼盘价格跌幅甚至达到50%。
最典型的莫过于金地梅陇镇，年项目二期开盘报价1.8万/㎡，年项目四期开盘，却打出“元/㎡起放肆触底”的口号。
金地梅陇镇四期广告，图源：网络
年，在救市政策刺激下，深圳楼市开始复苏。9月，深圳正式进入房价“2万时代”。12月，深圳商品住宅成交均价达到元/㎡，环比上涨17.95%，同比上涨85.81%。
自此，深圳房价开始一路飞奔。
03
迅猛发展与最严调控并存
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这十年，深圳楼市表现出惊人的成绩，总结为三个“最”：房价上涨最疯狂、发展建设最快速、政策出台最多。
年，深圳均价元/㎡，中央出台过三次政策调控：
标准地产研究院制图
年，“新国八条”规定：二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。10月，深圳在重点城市中成交量同比跌幅最大，达65.03%，均价元/㎡。
年，房价增长至元/㎡。
标准地产研究院制图
年，深圳均价23元/㎡，同比上涨11%。“”房贷新政后，各地陆续松绑限购政策，首套房结清贷款家庭，买二套可按首套房贷政策执行。
年，随着央行连续降息、降低房贷首付比例，深圳房价急速上涨，商品房均价元/㎡，比上一年近乎翻了一倍。
“新政”之后，南山破“7”，福田破“6”，坂田破“5”，布吉破“4”。
光明1号更是以元/㎡的开盘均价成为光明“最贵盘”。
光明1号广告，图源：见水印
年，深圳先后出台两轮政策调控“新政”和“深八条”，接踵而来的调控政策却导致房价暴涨，9月的单日成交均价甚至接近8万/㎡。典型的小区就是华侨城新天鹅堡，当年9月27日开盘均价14万/㎡，成为当年最贵的小区之一。
年，全国发布了条楼市调控政策，银行多次调高房贷利率。深圳在这一年的新房成交量仅2.58万套，创下本世纪历史最低水平，成交均价为元/㎡，环比上升1.9%。
年，全国大约发布了条楼市调控政策，刷新历史记录。仅上半年，深圳全市住宅共成交48套，环比下跌6.79%，同比上涨17.73%，新建住宅均价约元/㎡。
著名的“万蹲”也出现在这年，招商双玺时光道以12.12万/㎡的均价入市，总成交价近70亿。
“万蹲”，图源：网络
年，适逢深圳建市四十周年，“大湾区规划纲要”、“先行示范区意见”等政策利好的到来，推动深圳楼市迎来“小阳春”。
数据显示，年深圳市累计销售新房住宅.44万㎡，同比增加27.4%，成交套数套，同比增加28.9%，成交均价约5元/㎡。
图源：见水印
时间回到年，今年以来，受疫情影响全国各城市楼市出现不同程度下滑，但深圳并未受到太大影响，从3月开始，深圳楼市呈现持续上涨的态势。
根据贝壳找房数据显示，二手房方面，深圳整体均价从今年3月元/㎡涨到了8月元/㎡，半年不到的时间，涨幅达11.8%。
图源：贝壳找房
再把时间拉长看，去年9月至今，深圳二手房涨幅达到17.31%。
全市范围看，宝安的涨幅最大，从去年9月元/㎡上涨至今年8月元/㎡，一年时间价格上涨元，涨幅达27.98%。
即使是涨幅最小的大鹏，也从元/㎡涨到元/㎡，涨幅8.35%。
标准地产研究院制图
再把范围缩小，百花、八卦岭、宝中等都是热门区域。
乐有家数据显示，宝中从去年元/㎡的均价上涨至今年元/㎡，涨幅达到22.88%。
而百花、八卦岭两个片区因学位优势，房价也一直处在高位。乐有家数据显示，百花去年二手房均价元/㎡，今年已涨至143元/㎡，涨幅41.22%。
八卦岭也从去年的元/㎡涨到了元/㎡，涨幅在52.64%。
当然还有一个热点片区备受瞩目，深圳湾的二手房价也有很大提升。从去年元/㎡上涨到现在99元/㎡，涨幅达20.46%。
卓越维港就是深圳湾房价的代表之一，目前小区均价是元/㎡，比片区均价高出元/㎡，同比去年元/㎡的价格，涨幅为15.76%，目前共有8套房源在售。
图源：乐有家
同片区的宝能太古城，也将房价挂到了元/㎡，成为高房价的佼佼者。
图源：乐有家
但房价过快发展多少会给大众心理带来不好的影响。今年7月，为有效控制房价过快上涨，维护市场稳定，深圳市住建局等部门公布了“新政”。
图源：深圳中原工商铺部
回顾历史可以看出，深圳楼市有过三次暴涨，分别是：90年代初、-年、-年。
40年的房价变化，其实是对深圳成长与发展的见证。相信未来的深圳会越来越好，随着大湾区和先行示范区建设的深入发展，能早日成为世界经济中心。