我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：老师南山中心阳光里雅居这小区的两房投资如何
回答：南山中心在南山来说是最...的地段，还好近几年借助地理优势，轨交和旧改比较热闹，带来了很多的机会。向南瑞峰、阳光里雅居、前海枫叶都是这种单栋白领公寓类的住宅盘，小地块高密度，下面都会带有商业配套和屋顶花园，户型更集约，纯粹过渡型产品，后市持续看好。
提问：您好，非常感谢你，获益良多，首次加入星球，有些操作不太会，看来你的头条发现自己犯了很多错误，16年全款买了一个大鹏旧改的房子，万出头，目前有万现金，家庭收入大约80万，两个小孩，小的要上小学了，想买二套房，平时在罗湖上班，看了你的头条，好像龙岗大运新城的颐安不错，但感觉太远了，请你帮我出个主意，在什么区域购房，价位是多少的合适，非常感激！
回答：你好，投资尽量回避大鹏，建议出手大鹏房产，置换一套罗湖学区房，虽然罗湖片区整体跑熟大势，但是学区房价格依然坚挺。大运教育水平不如罗湖，从学区和自住的角度看不太适合你。剩余万投资南山宝安的热门潜力板块。你们可以承受万以内的贷款，月供控制在3万以内都没有太大问题。
提问：请问越秀区东风西路小学学位房，学位要用10年。选择5.5万单价的二十年楼龄电梯房，还是4.1万单价的超三十年楼龄混合结构楼梯房？超三十年楼龄的混合结构楼梯房能贷款吗？
回答：在两者之间选择的话，肯定选择框架结构的电梯楼，砖混结构的混合结构一方面是贷款不友好，另外一方面是以后出手很成问题的，接盘侠少
提问：您好，在深圳家庭二套，首付预算W，优先考虑TOP10小学学位（不自住），若无学位考虑老人自住（在福田\/南山），请问有什么推荐吗？还是推荐打新保值资产？
回答：在深圳学位房投资主要看初中学位，在确定初中的情况下，好的小学可以加成；单独的小学如荔园系还是有价值；打新如果是名额无房是可以的，但是如果二套基本上就不用凑热闹了，规则不给你机会；如果想要个性化推荐，还是建议付费预约咨询；
提问：雕叔老师您好，想请教一下：目前在罗湖有两套房，分别价值万和万，剩余万贷款，现手中有万，年收入万，目前住万三房。现计划卖掉万的房，以稳健投资增值为目的。且不希望压力太大。计划看看能否买到大冲片区华润城四期的新房。不知您觉得对这个操作是否合理？如果买不到华润城四期的话，也想请您给些建议适合在哪些片区投资房产。个人投资的偏向是福田，南山，罗湖。谢谢您指教。
回答：你好，华润城四期值得打新。深圳投资实操逻辑：一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；三、0+的产品，只考虑南山；四、坚决看好大户型（89-平的次新产品）；五、不仅看多，而且做多；六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。1-1可以考虑的参考选筹：（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了）半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾）红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园
提问：深圳的学位房价格你觉得趋势怎么样？尤其是初中的学位房。
回答：凡是非理性全线上涨的，未来必然分化。比如年深圳全线翻倍，全线分化。这一轮名校、分校、潜在名校全部鸡犬升天，未来几年，一定会根据成绩、地段和心理预期产生分化，有的持续走高，有的高位横盘，有的吐出不属于自己的利润。
提问：请问深圳已无名额，去广州买房首付几成？谢谢
回答：你好，名额和贷款是两条平行线，互不影响。广州限贷政策如下：2套房贷在还，停贷；1套房贷在还，7成首付；有房贷记录，但已结清，4成；无贷款记录，3成。
提问：老师好，本人在布吉17年底入了套3房的，贷款万，月供1.5w。现有40万的现金想投资（想5，6年后能脱手回报），考虑深圳的公寓或是惠州的房子，不知道老师有什么意见？深圳公寓万的话比在惠州买w左右的房子有压力。但是钱放在银行还是觉得不抵。家庭月收入4w左右
回答：你好，整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，加上利好规划落地很少，这也导致龙岗整体涨幅不如西部。无论如何，公寓都不太值得买，因为税太高了，无论买卖双方、房东和租客之间如何博弈利益，还是一定会吃掉每个参与者很多的利润。一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。惠州的房子太多太多，严重供大于求。惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业；从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。建议等待布吉补涨之后，出手1-2套换到升值潜力更大的西部板块。
提问：大神，请教下，看中龙岗万科天誉二期，一种户型是66平挑空70年产权公寓3房，万，另一种是万住宅三房，考虑前10年投资出租，10年后如果小孩大学毕业回深圳也可以自住，您建议买哪种呢？很纠结，主要是手上资金只有左右，女儿意见是以后也不想住福田太旧的盘
回答：你好，万科天誉是龙中的标杆楼盘，坐镇区域行政文化中心，周边各种便利无需赘叙，胜在配套全面。如果是考虑自住买70年大产权的纯住宅产品，我是支持的。但你偏偏看的是公寓，深圳的公寓涨幅非常弱。加上交易税费很高，未来升值潜力不如住宅产品。如果想喜欢环境好的次新盘，大运很多低密度社区可以好好挑挑。
提问：半岛二期怎么看？单本证涨幅会跑输一三四吗？
回答：如果有深圳楼盘年鉴这本书，半岛城邦一定会留下浓墨重彩的一笔。这个楼盘相当经典，绝版区位，惊艳设计，海景无敌，从第一期到第四期，每一期都有故事。因为前后有两个客户死磕半岛，我深入研究了半岛的一二三四期，深圳三年横盘期，没有学位加持的半岛，逆势神奇大涨，最高70%，最低却只有20%。同一个楼盘，只因为产品与时间纬度不同，造成了巨大分化，深圳楼市的复杂诡异，在这个盘上体现无疑。至于二期的单证会不会跑输一三四期，半岛从来没有绝对，一二三四期会交错发力，加上未来的五期又增加了不确定性，对这个楼盘感兴趣的可以找我单聊。
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