北京哪里白癜风看的好 https://wapjbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/ffxbdf/原创中原荟CENTALINECLUB今年7月15日，深圳出台了史上最严调控政策。如今，新政已“满月”，在新政实施的一个多月里，深圳的房地产市场反响如何？长远来看新政又会产生怎样的影响呢？就在昨晚（8月24日），中国银行联合中原荟，对其主要客户群体开展了一场“调控新政全景分析”的线上直播，中原荟商务总监方国新先生对新政细则及其相关影响做了全面的解读与分析，中原荟总经理Alice则对时下市场热点问题进行了一一解答。1、深圳楼市基本面01一手住宅市场●上半年新房住宅获批共套，同比↓50.8%,批售面积合计91.01万平,同比↓50.6%；●市场共推售住宅套，同比↓46.3%，新入市住宅面积合计96.01万平，同比↓43.8%；●网签数据显示年上半年新房住宅共成交套，同比↓5.4%，成交.86万平，同比↓3.6%。由上述数据可知，上半年深圳新房市场获批量与批售量是基本吻合的；同比去年上半年数据，有40%-50%的降幅。从上半年的网签数据可以看出，销售量比供应量大。除此之外，深圳的新房市场还出现了以下趋势，成交套数排名上依次为：龙岗、宝安、龙华、光明、坪山、深汕、南山、盐田、罗湖、福田、大鹏。其中，龙岗区成交量占深圳30%以上，而罗湖、福田、南山成交量均未破千。值得一提的是，今年的深汕合作区上半年成绩表现不错，成交达套。从年初开始，深汕合作区就划入深圳进行管辖，在长达一年多的发展后，该区在今年终于放开了市场批准预售权限，所以项目都集中上市。02二手住宅市场从各月的走势来看，2月受疫情影响，在停工及交通管制的影响下，过户量仅为套。3月随着企业陆续复工，备案量出现了补偿性的上涨。疫情后的经济下行压力大，在投资环境较差的情况下，二季度刚需和投资客积极入场，二手住宅成交呈上升趋势。年上半年深圳二手住宅月均成交套数为套，较前三年有明显回升，目前尚未恢复到年月均成交套的成交水平，距离年月均成交套的水平有明显差距，深圳楼市依然处于恢复之中。2、深圳房价深层次影响因素01经济基本面好①年深圳GDP超越广州、香港，位列全国第三；②年深圳人均GDP约3万美元位列全国第一；③年深圳地均GDP13.48亿列全国第一④年上半年深圳GDP1.26万亿，增长0.1%，一线城市唯一正增长。根据以上数据，我们可以看到，深圳的GDP单位产出是非常高的。值得一提的是，深圳是一个非常典型的出口外向型城市，在近几年中美关系的影响下，深圳也受到了严重的影响。但是，在如此艰难的经济环境下，深圳今年上半年GDP增速由负转正并且成为全国四大一线城市中，唯一一个上半年GDP实现正增长的城市，实属不易。02人口吸引力强根据百度地图慧眼发布的《年第二季度中国城市活力研究报告》显示，人口吸引力指数深圳排名第一。深圳新增常住人口约41万人。近几年，流入深圳的人口结构与早期流入的人群开始发生了变化。早期来深者，更多是打拼以及争取创造更多的机会；而近几年，除了这部分的人群，还有相当一部分“带资入场”的群体，这一变化也一定程度上推高了深圳的房价。03人口密度深圳的常住人口密度非常高，为/平方公里。对比其他三个一线城市：北京为/平方公里、广州为/平方公里；上海为/平方公里。04用地规划居住用地太少是深圳商品住房供不应求的主要原因。●到年深圳的基本生态控制线不变，即划出不少于平方公里不可开发的土地，大约占深圳平方公里的50%；●至年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%，划定了平方公里的“工业用地红线；●过去十年，深圳住宅用地供应面积仅.5万平米，占整体供应比例约为21.8%。另外，深圳存量房的结构性矛盾突出。在这万套存量房中，商品住房只有万套。3、新政01新政解读①限制“房票”：非深户5年个税或社保；落户不能马上买房，须3年个税或社保，夫妻离异3年内按离异前家庭总套数计算；②差别化信贷：除无房首贷仍然执行30%首付外，其余首付需要50%~80%；③细化普通住房标准：容积率1.0以上，建筑面积平米以下（套内面积平米以下），总价万（含）以下；④税收调控：免增值税年限从2年延长到5年（增值税及附加约5.6%）；⑤热点楼盘销售管理：新房抽签优先无房、个税或者社保年限长的家庭。一句话总结：控制需求、打击炒房、保护“内刚需”、误伤改善。02新政细则向上滑动阅览新政细则出台后，许多人都有各种各样的疑问，问的比较多的有以下两个：①孩子已满18岁，之前一直想买房，奈何新政出台后没有名额了，该怎么办？建议：抓紧给孩子买社保；或者挂靠一些单位，因为今年受疫情影响，从今年年初一月份开始的社保是可以补缴的，抓紧把今年上半年的社保补完，毕竟社保多补回半年，买房就可以少等半年。②预算不够，临深的物业要买吗？建议：根据每个人不同的情况具体看待，以自己工作或者生活为中心，往外通勤半径一小时或40公里以内的一个距离。具体来说，如果你在东部工作的话，可以在惠阳大亚湾购置物业；如果是你在西部工作，可以考虑中山、东莞这些临深物业。03新政后市场表现●一手、二手看房量锐减40%~60%；●二手成交量下降60%~70%；●公寓成交量上升20%；●写字楼、商铺看房量增加20%；●部分万级物业价格出现5%-10%回调；●万以下“满五唯一”物业价格小幅提升；●临深城市成交崛起，价格出现上涨趋势；●观望情绪与行动出手，出现两极分化；7月新房住宅网签套，环比下降1.8%；成交面积为45.8万平，环比下降7.4%，二手房二手住宅成交套数为套，环比上升26.6%；成交面积为.8万平，环比上升26.7%。7月过户成交套数创年4月以来新高。华强城是深圳新政后，史上首个落地积分摇号卖房的楼盘，也是按照官方要求：热点楼盘应当“优先满足无房居民家庭购房需求”的原则操作，在官方调控新政指导之下开盘。从公布的积分名单来看，最高分达到.5分，最低入围分为62.4分，80分以上的就有将近个。最低分往上，分数越高意味着已婚无房的刚需家庭占比越多，且社保或在深时间越长越有优势，竞争十分激烈。那么最高分.5分，可能是夫妻双方深户无房无贷情况下，双方还要合计共缴纳41年的社保才能达到.5分。4、“绝版”商务公寓价值分析新政发布后，紧接着在八月，深圳再出“绝招——停止商务公寓审批！通知要点如下：①全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；②鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；③已建、在建和正在审批的商务公寓项目，不受影响；④优化城市规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。对于“该不该买商务公寓”这个问题，一直困扰着很多人。从自住的角度来看，对于没房，且受到限购条件等因素影响人来说，商务公寓是可以考虑“上车”的。从投资的角度来看，商务公寓投资收益的回报率存在分化，地段好、配套设施齐全、带有学区房的回报率较高，反之则可能低于住宅。除了高端公寓，如深圳湾壹号，能投资高端公寓的基本是“豪客”，对于一般人来说，上千万的房价实在太高，不建议投资。此外，由于商务公寓有“5年限售”政策，投资需做好长持的准备。简单来说，越是有发展潜力或地段好综合配套优越的商务公寓房价高，涨的也快，也更有投资价值。而那些发展动力不足的、发展过早见顶的公寓物业，投资性属性则一般。5、小结基于前文所说的“上半年深圳楼市情况、深圳房价深层次影响因素、新政影响、商务公寓投资价值逻辑”这四个维度的分析，中原荟结合中原研究中心及相关行业数据，对后市作出了以下判断：新政后，市场观点分化，可能会迎来3个月左右的观察期。但深圳的基本面没有改变，且“都市圈”地位日益凸显，需求只是被暂时压制，并未消失。一二手价格倒挂的现象仍然存在，对于优质新盘，竞争者相对减少，刚需客户迎来黄金窗口期。而对于学区房而言，仍然受到市场追捧，但是价值排序可能会受到中考成绩逐渐发生变化。对于置业者而言，可以根据自身条件情况选择适合自己的物业。有房票在手以及资金条件允许的情况下，尽量选择深圳住宅物业；如果没有房票又有闲钱在手，选择优质的临深物业比存储银行更能带来资产的增值；如果资金有限不足以购置深圳物业的刚需们，可以以自己工作区域为原点，以40公里或者1小时交通距离（轨道、车行）为半径，并结合考虑交通、教育、医疗、商业配套进行临深的选择。注：数据来源于中原研究中心及相关行业机构
