北京中科白殿疯 https://mip.yyk.99.com.cn/fengtai/68389/jianjie.html最近临深的惠州楼市很多人在推，高佣金是推手，成交量也是不断刷出新高，绝大部分客户都是来自深圳。惠州优美的大花园，舒适的小区环境，精致的样板房，不少楼盘还是有山有湖还有海，重点是单价远低于深圳，在一万到两万之间，听起来确实让人向往。对比自己在深圳租住的农民房或者老破旧，加上中介对惠州美好未来的渲染，不少人很容易就上车了惠州楼盘。这么诱人的房子到底值不值得大家去跟风投资一套呢？下面围绕房子的居住和金融属性分析一下。金融属性美国人的钱都在美股里，中国人的钱都在房子里。国内房子的金融属性表现在城市里拥有配套的学区，医疗，商业，就业等等一系列附加值的房子身上。正是附加值的存在，城市核心地段的房子就是核心资产，也是银行最认可的抵押物。那惠州的房产有多大的金融属性呢？就拿最近比较热门的仲恺，南站，大亚湾片区来看，其金融属性非常弱。周期长。一手楼盘从预售开始买入两年左右后交房出证，拿证后再持有三年总共需要最少5年才能交易。申请房产证还有可能会被拖一拖。再加上挂盘交易周期也慢长，6至7年都有可能。因为普遍挂盘出去一年多都未必能成交，除非你是白菜价卖的那种另说。惠州是一个新房市场，二手房根本没市场，所以去惠州买的都是买新房。惠州的新房市场是受政策保护的，新房永远比较二手贵还不断炒作要涨价。大部分人只能看到新房的成交量在刷出新高，很少看会公布二手房的交易数据。涨幅有限。这么长的投资周期涨幅到底有多大呢？简单举个网友私信给我的例子，年以一平买了某楼盘，目前同小区二手房挂盘是一平。注意这只是挂盘价而已，而不是实际成交价。从数字上看好像5年时间一平涨了，但实际成交价会被大打折扣。再加上5年银行利息和税费，还有3年物业管理费也不是个小数，最后剩下的利润空间几乎是微乎其微。巨大的二手房供应量直接扼杀了上涨空间。流动性差。关于流动性问题我文章也有具体说到。不管哪里的房子只要到你手里了都是二手房，二手房只有卖出去才能有收益。惠州楼盘转手相当困难。原因一是当前ZF握住银行的咽喉不给二手房评估到成交价，最多评估到成交价的60%左右（具体还得看地段、楼盘），而同一个楼盘的新房就可以评估到成交价。比如某楼盘新房成交单价1.3万，新房就可以按每平米1.3万单价来贷款。但你买了该盘新房拿出来卖，银行能给你评估到8千单价已经很不错了。意味着买家买二手比一手支付的首付款高很多，接近首付5成，自然很难接受二手。二是二手房天量的供应，买家的选择性太大了。居住属性居住属性是房子最主要的功能。由于惠州产业薄弱，很大一部分惠州本地人都前往深圳广州或者东莞去就业，我以前就有几个惠州同事。如果是在龙岗坪山上班，在临深片区还勉强可以住上，通勤大概在40分钟到1.5小时之间。如果是在深圳市区上班的话，要想实现每天上下班往返是相当困难的。很多人说惠州高铁到深圳才30分钟左右，这是没有算上到站排队进站候车的时间。就算有高铁，也不可能每天去坐高铁上下班，再说成本也不小。这种双城生活完全就是个折磨，对刚需来说，惠州房子的居住属性完全不能发挥出来。只能在以下几种情况可以发挥居住属性。钓鱼用房。就在6月份我一同学在澳头码头附近买了一套总价万左右。他是个钓鱼爱好者，每周都是死守在各种鱼排上，每月要花费一大笔资金在钓鱼上，他说这套是他的钓鱼用房。这么任性的情况就无话可说了，也只能是周末或节假日能住上几天。买给父母居住。深圳基本都是外地人，父母在，不远游。既然选择了远游，那等父母年迈之时，还是会有相当一部分人要把父母接到身边养老的。住在一起不方便，深圳再买一套没能力，就退而求其次，在惠阳或大亚湾买一套给父母居住，一个多小时的车程，平时见面还是能照顾得上。老人来说，惠州的环境和气候也不错。把父母小孩安排在惠州，自己在深圳上班的也是有一部分人。但是随着小孩不断长大，问题也会越来越多。买了退休用。第一代第二代深圳人已逐渐步入老年，他们这一代在深圳普遍有房，大多还在市区。这些人退休之后还住着大几百甚至上千万的房产，除了房子值钱，手头的现金并不多，对他们来说，住着千万房产也是一种资源浪费，有的还有子女买房需求。会有一部分人，或将房产留给子女，或将深圳房产套现，在惠州购买一套花园洋房自住，多余的资金用来帮补子女或者自己享受生活，这样选择的老年人目前有不少，未来可能会更多。但是买房投资的又有几个符合以上几种情况。综上所述，投资惠州不但享受不到金融属性带来的财富超额收益，连最基本的居住属性也难以发挥，最终就是个砸在自己手里的烫手山芋。总结最近收到最多的评论就是，深莞调控后自己手里有点钱，除了买房子也不知道干啥好。当下确实是缺少一个能提高财产性收入，并且能够长期持有相对安全的投资产品，来实现财富增长。让老百姓有了新的理财方式，摆脱依赖买房子才能实现财富增长与保值。长远来看让房子摆脱金融属性，让房子回归居住本质是迟早的事情，不过这需要很长时间。国家最近发文要发展稳定的资本市场。国内现在的资本市场并不是很好的投资渠道，因为更像是割韭菜的资本市场。资本市场如果能够平稳逐步上涨，老百姓就不会去买房投资了。所以下一步国家肯定会在资本市场上有一些动作。比如说美国，老百姓的钱大部分不在房子上，都在资本市场上，它能很稳定的一个长牛市，这样老百姓就不把钱放在房产上。而现在国内老百姓手里有点钱他不买房能买什么，没什么好买的。如果本文对你有收获，欢迎
