投资惠州房产的坑到底在哪里

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最近临深的惠州楼市很多人在推,高佣金是推手,成交量也是不断刷出新高,绝大部分客户都是来自深圳。惠州优美的大花园,舒适的小区环境,精致的样板房,不少楼盘还是有山有湖还有海,重点是单价远低于深圳,在一万到两万之间,听起来确实让人向往。对比自己在深圳租住的农民房或者老破旧,加上中介对惠州美好未来的渲染,不少人很容易就上车了惠州楼盘。这么诱人的房子到底值不值得大家去跟风投资一套呢?下面围绕房子的居住和金融属性分析一下。金融属性美国人的钱都在美股里,中国人的钱都在房子里。国内房子的金融属性表现在城市里拥有配套的学区,医疗,商业,就业等等一系列附加值的房子身上。正是附加值的存在,城市核心地段的房子就是核心资产,也是银行最认可的抵押物。那惠州的房产有多大的金融属性呢?就拿最近比较热门的仲恺,南站,大亚湾片区来看,其金融属性非常弱。周期长。一手楼盘从预售开始买入两年左右后交房出证,拿证后再持有三年总共需要最少5年才能交易。申请房产证还有可能会被拖一拖。再加上挂盘交易周期也慢长,6至7年都有可能。因为普遍挂盘出去一年多都未必能成交,除非你是白菜价卖的那种另说。惠州是一个新房市场,二手房根本没市场,所以去惠州买的都是买新房。惠州的新房市场是受政策保护的,新房永远比较二手贵还不断炒作要涨价。大部分人只能看到新房的成交量在刷出新高,很少看会公布二手房的交易数据。涨幅有限。这么长的投资周期涨幅到底有多大呢?简单举个网友私信给我的例子,年以一平买了某楼盘,目前同小区二手房挂盘是一平。注意这只是挂盘价而已,而不是实际成交价。从数字上看好像5年时间一平涨了,但实际成交价会被大打折扣。再加上5年银行利息和税费,还有3年物业管理费也不是个小数,最后剩下的利润空间几乎是微乎其微。巨大的二手房供应量直接扼杀了上涨空间。流动性差。关于流动性问题我文章也有具体说到。不管哪里的房子只要到你手里了都是二手房,二手房只有卖出去才能有收益。惠州楼盘转手相当困难。原因一是当前ZF握住银行的咽喉不给二手房评估到成交价,最多评估到成交价的60%左右(具体还得看地段、楼盘),而同一个楼盘的新房就可以评估到成交价。比如某楼盘新房成交单价1.3万,新房就可以按每平米1.3万单价来贷款。但你买了该盘新房拿出来卖,银行能给你评估到8千单价已经很不错了。意味着买家买二手比一手支付的首付款高很多,接近首付5成,自然很难接受二手。二是二手房天量的供应,买家的选择性太大了。居住属性居住属性是房子最主要的功能。由于惠州产业薄弱,很大一部分惠州本地人都前往深圳广州或者东莞去就业,我以前就有几个惠州同事。如果是在龙岗坪山上班,在临深片区还勉强可以住上,通勤大概在40分钟到1.5小时之间。如果是在深圳市区上班的话,要想实现每天上下班往返是相当困难的。很多人说惠州高铁到深圳才30分钟左右,这是没有算上到站排队进站候车的时间。就算有高铁,也不可能每天去坐高铁上下班,再说成本也不小。这种双城生活完全就是个折磨,对刚需来说,惠州房子的居住属性完全不能发挥出来。只能在以下几种情况可以发挥居住属性。钓鱼用房。就在6月份我一同学在澳头码头附近买了一套总价万左右。他是个钓鱼爱好者,每周都是死守在各种鱼排上,每月要花费一大笔资金在钓鱼上,他说这套是他的钓鱼用房。这么任性的情况就无话可说了,也只能是周末或节假日能住上几天。买给父母居住。深圳基本都是外地人,父母在,不远游。既然选择了远游,那等父母年迈之时,还是会有相当一部分人要把父母接到身边养老的。住在一起不方便,深圳再买一套没能力,就退而求其次,在惠阳或大亚湾买一套给父母居住,一个多小时的车程,平时见面还是能照顾得上。老人来说,惠州的环境和气候也不错。把父母小孩安排在惠州,自己在深圳上班的也是有一部分人。但是随着小孩不断长大,问题也会越来越多。买了退休用。第一代第二代深圳人已逐渐步入老年,他们这一代在深圳普遍有房,大多还在市区。这些人退休之后还住着大几百甚至上千万的房产,除了房子值钱,手头的现金并不多,对他们来说,住着千万房产也是一种资源浪费,有的还有子女买房需求。会有一部分人,或将房产留给子女,或将深圳房产套现,在惠州购买一套花园洋房自住,多余的资金用来帮补子女或者自己享受生活,这样选择的老年人目前有不少,未来可能会更多。但是买房投资的又有几个符合以上几种情况。综上所述,投资惠州不但享受不到金融属性带来的财富超额收益,连最基本的居住属性也难以发挥,最终就是个砸在自己手里的烫手山芋。总结最近收到最多的评论就是,深莞调控后自己手里有点钱,除了买房子也不知道干啥好。当下确实是缺少一个能提高财产性收入,并且能够长期持有相对安全的投资产品,来实现财富增长。让老百姓有了新的理财方式,摆脱依赖买房子才能实现财富增长与保值。长远来看让房子摆脱金融属性,让房子回归居住本质是迟早的事情,不过这需要很长时间。国家最近发文要发展稳定的资本市场。国内现在的资本市场并不是很好的投资渠道,因为更像是割韭菜的资本市场。资本市场如果能够平稳逐步上涨,老百姓就不会去买房投资了。所以下一步国家肯定会在资本市场上有一些动作。比如说美国,老百姓的钱大部分不在房子上,都在资本市场上,它能很稳定的一个长牛市,这样老百姓就不把钱放在房产上。而现在国内老百姓手里有点钱他不买房能买什么,没什么好买的。如果本文对你有收获,欢迎


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