惠州楼市一片惨烈
惠州楼市真的是太惨了！
打折打到手软，降价降到腿软。现在惠州满大街的新盘，无不打折让利。
惠州临深品质大盘大中华幸福城，1.9万的单价直接降到1.48万，最低八折起，还送1.5成的首付。
大亚湾豪宅代表牧马湖，由一期1.9万/平降到1.25万/平，降幅34%，再加上送一成首付、3年物业费、精装等，房价接近腰斩。
惠州高铁北站现房雅居乐龙湖常乐府，82折买房，折后再返现23%，1.2万的单价最终折到元一平。
而这样的降价，排队都数不过来。
冠华园，1.7万/㎡降到1.2万/平；
荣佳国韵，1.6万/平降到1.1万/平；
半山海景房十里银滩，1万多降到5千/平米；
中洲河谷花园，1.45万/平降到9千/平，首付6万就可以买3房；
鸿禧府，1.7万/平降到1.25万/平……
不仅打折，还送首付，开发商想尽办法拉人头买房。
比如惠州某折后“8”字头的现房，开发商送2成首付，买房人0首付，直接月供就可上车。
“0首付”没什么吸引力了，就加送装修、加送租金、加送月供、加送20年车位使用权……
总之优惠画风越来越歪，底线越来越低，但即使这样，也没听到什么好消息，有的也只是昙花一现而已。
据惠州自媒体的消息，今年惠州的很多楼盘，单月去化仅为个位数，甚至是直接吃了个“大鸭蛋”。
而整个今年前8月的情况是，新房成交量同比去年下滑了48.6%。
惠州房价为什么跌？
早知这样，就不出台调控政策了。
去年全国一片收紧，惠州也赶趟似的凑热闹，出台“外地户籍在大亚湾、惠阳限购一套房”的调控政策。
这下真的凉的起不来了吧。
不过就算不出调控政策，惠州的房价该跌还是跌。原因无外乎三点：惠州楼市需求少、供应大、高房价没有过硬的支撑点。
1、需求少
买惠州的人无外乎两种：本地人、外地人。本地人买惠州，就是刚需自住了；而外地人买惠州，要么投资，要么自住。
本地的自住刚需有限，支撑不了太高的价格。
惠州的房价主要靠外地人，说白了就是深圳客。据相关数据统计，过去几年时间里，来自深圳的购房客，几乎买下了半个惠州。
年，惠州购房客中，深圳客占比59%；
年，惠州购房客中，深圳客占比54%；
年，惠州购房客中，深圳客占比56%；
年，惠州购房客中，深圳客占比58%。
这样的需求结构，导致了楼市的抗跌能力差。
特别是当下的市场环境，深圳买家已经趴下去了，惠州的需求被砍去了一大半，卖不出去房，不降价割肉真没点出路。
2、供应大
而惠州的房子，又是出了名的供应大。
近几年惠州新房的供应量，每年都超过万㎡，最高峰更是逼近万㎡，建成房子就是十几万套。
去过惠州的人应该有比较实际的感受，新房扎堆，乌泱一片。
销售放缓，对于海量的惠州市场来说，就是库存的持续走高。据克尔瑞最新数据统计，惠州的商品住宅库存量已经排到了全国第五。
去化周期也在不断上升。
年，惠州库存约9万套，去化周期约7.7个月；
年，惠州库存约13.9万套，去化周期约11.5个月；
时至年上半年，惠州的去化周期已经达42.66个月，同比去年增加28.9月（中原数据）。
高库存加上低去化，惠州市场的竞争可想而知，这种情况下，避免不了要以价换量，也就不难理解当下惠州楼市的魔幻了。
3、高房价没有过硬的支撑点
根据中国房价行情网数据，年到年间，惠州10年房价涨幅.7%。
虽然没有跑赢深圳、广州、东莞等地，但也跑赢了大湾区的很多小透明，跑赢了通胀。
不过这样的涨幅水平，并没有什么实质性的产业、人口利好支撑。
惠州的支柱性产业有两个，一个是石化产业，另外一个是电子信息产业。石化产业以外资企业、国央企较多，里面有一些高收入人群，但单位也有一些福利房给到，有效购买力有限；电子信息产业就不多说了，低收入人群比较多，购买力不强。
现在惠州的房价结构，主要还是抱深圳大腿抱出来的。比如房价比较高的惠阳南部和大亚湾西北部，都是靠近深圳的片区。
后面惠州楼市的走势也基本取决于深圳，只有深圳楼市好转了，惠州才有重振的可能性。
惠州楼市崩盘，几乎无人幸免
惠州的崩盘从去年就开始了。
这场长达一年多的大考，让本就不怎么富足的惠州楼市损伤惨重，几乎没有赢家。
首先，投资客肯定是没赢。惠州房价跌的这么惨，接盘的人也没有，这群人已经被套的牢牢的。
而一直支撑着他们的14号东延线也凉的透透的。
就在这个月，惠州官方再次对14号东延惠州的问题做了明确回复：惠州暂不具备地铁报批条件。
剩下的临深概念还有点盼头，只是惠州的真临深盘不多，伪临深盘一堆，而且事实证明，这类楼盘也并不抗跌。
其次开发商就更惨了。割肉卖房也卖不出去，回款目标已经成了纸上的数字。
这种难堪的处境已经传导到惠州的土拍市场上了。
今年以来，已经很少有外地房企在惠州拿地了。最近一次的集中土拍中，表现比较抢眼的两家房企隆生与德威，都是惠州本土房企。而整个竞拍过程中，都不见外来房企的身影。
这也很好理解，现阶段各房企都勒紧裤腰带过日子，“促销售、抓回款”才是首要大事，在惠州贸然拿地，只会增加销售风险和资金风险。
惠州政府也好不到哪里去。前几年惠州卖了很多地，而且很多都是百万平米以上的超大地块，包括万平的金融街巽寮湾、万平的合生滨海湾等。
这样大的供应直接导致了惠州楼市超高供给，几乎透支了惠州的住宅用地需求，导致现在的地没那么好卖了。加上现在惠州的窘况，未来卖地更难了。
前几年的供给，本就没有赚的很多，现在地不好卖了，惠州政府想有点收入就更难了。
可以说，现在的惠州，各方都举步维艰。
还是刚需最稳，没有被误伤，还捡到了最好的上车机会。