我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：1.宝安勤诚达和园85平（年购贷40W，朝北，户型方正朝向不好）自住2.宝安玖悦雅轩56平（年购贷W，限售3年）出租53.南山西丽龙辉花园楼梯房87平，年全款购，出租（申请人才补贴被锁10年，还有四年）4.南山塘朗城公寓31平（贷W，出租）5.沙井海岸城指标45平6.现金W需要帮忙分析怎样优化保值？感谢！1.公寓出手回+现金=继续投入小户型2.公寓+现金=加大沙井海岸城面积3.出售勤诚达=换个勤诚达4房（香蜜湖、宝中、深圳湾二房）4.等几年玖悦+龙辉花园=龙华四房自住学位要求不高
回答：你好，感谢赞赏！1.公寓出手2.龙辉花园做抵押融资资金凑到W，入手一套香蜜湖、宝中、深圳湾二房勤诚达和园，玖悦雅轩，海岸城都可以继续持有。龙辉花园到期后出货即可。
提问：您好，我在宝安中心区的凯旋城有一套四房，贷款7成，当时主要是想自住、孩子读书还比较方便，但是现在觉得房子品质比较一般，十几年的房龄，如果再住些年以后会不会问题更多。但如果换房，我就要五成首付，就算去年涨了一些，算了一下也只能买得起同等价位的房子；请问下我有没有必要卖了换别的区域？如果换，什么区域比较好呢？谢谢
回答：凯旋城这一波涨的挺猛的，暂时没必要换。再说宝中自住挺好的，还有孩子读书，搬去别处你未必习惯。不如等三年后，甲岸路两侧的新盘变成二手入市了，再着手置换吧。提醒一点，置换要趁早，宝中新盘和老盘的价差会越拉越大。
提问：坐标广州，首套刚需自住，考虑学位，同时希望增值，外地户口，首付60万,广州社保还有三个月就社保满5年，同时有本科学历，雕叔更看好哪个区？请推荐几个有投资潜力的楼盘。
回答：争取把首付提高到70-80万，选择面就很大了，就可以选地铁沿线、次新楼。如果首付60万，大概率只能买番禺、老黄埔的地铁沿线的楼梯楼，或者1房1厅，或者老城区的某些单体楼的小户型
提问：老师，你好，请问你知道沙井的星河荣御吗，旁边20米有一家塑胶厂，不知道这个能不能算否定项？我已经摇到号了，89平万，不知道是不是心理作用，味道还是有，就是不知道对健康影响大不大？在犹豫要不要放弃。
回答：深圳这个地方，不比广州，距离主城区十几公里的地方，都是大片的农田，空地。深圳实在是小到被工厂，民房包围都是常有的事，所以在这里，现代都市和十八线县城的二次元结合是最常见的风景线。塑料厂旁边的小区，其实有很多，布吉的康桥，可园，横岗的水晶之城，纠结起来它就是眼中钉，肉中刺，忘了也很容易，那就是一涨解千愁。想想哪个楼盘开盘不是槽点一箩筐的？就连华润城当年还有嫌弃楼太密，房太吵的，撇开价格谈价值都是耍流氓。星河荣御的缺点是离地铁口太远，楼盘不够集中，配套不全，但是对比旁边的香莎公馆还是有价格倒挂的，何况二手还有一堆苛捐杂税，所以念在价格的份上，赶紧买了吧！
提问：如果惠阳划入深圳，对龙岗中心是利空麽？
回答：1.“扩容”的实质，是增加土地供应。2.为什么要增加土地供应呢？因为如果不增加，土地这个生产要素的紧缺，会产生一系列的连锁反应，例如：生产经营活动受限、减缓人才吸纳速度、影响社会稳定和谐等。只短期内对存量房东有利，长期对经济不利，对存量房东、租客、各行各业从业者也都不利。3.房东的竞争对手，不是买家或租客，而是另一个房东。4.土地供应多了，房子供应自然也就多了。房子供应多了，短期内对存量房的价格自然会产生一定的抑制。5.但长期看，又会提升城市的竞争力，从而吸引更多好的产业和人才，使城市在全国、全球的相对排名上升，最终又会利好总体房价。而且这种利好房价，靠的是最根本的经济发展，而不是以掐死供应、损害经济为前提。6.如果“扩容”的主要手段，是把购买力往尚余一些土地资源的周边城市疏导，例如：东莞、惠州、南沙、中山，那么短期内对龙岗等非核心板块自然是利空，因为竞争者变多了。7.但根据5，长期看是利好，因为城市整体在变好。
提问：老师好，上次有问过保税区，最近和福外南中介聊了一阵子，没什么新放盘，业主心态很高，丽港湾77平三房都到了，朗庭豪园不方正有点不太喜欢，我手上万，是做五改3，还是五成直接入手这种左右的，万几乎只能看朗庭豪园的三房了，是现在看中了直接下手，还是等疫情结束再买？那边还有什么楼盘性价比高的推荐下，谢谢！
回答：你好，以下属于刚需红海市场，非常难出笋盘。月供还不错的情况下，建议5改3，多淘淘笋盘。总价-0除了保税区，宝中和南山更适合你天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园科苑学里（文华）、阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）
提问：老师好。最近看了你的文章和分析，觉得非常好，感觉浪费和辜负了大好时光，只考虑了当时的条件和房子的居住属性，转眼半辈子都过去了。我现在的情况是坂田一套2房，西乡一套3房，都是红本。东莞沙田一套3房，欠64万。小孩明年大学毕业。年入+，股票市值0+，物联网行业，这几年还不错，大概率升值，明年开始3年解禁。现在想出掉坂田腾一个房票购置一个大点的房子，主要改善居住，能增值就更好。目标华侨城或香蜜湖。两个问题，第一，如果选华侨城，由于楼龄差异很大，价格差异很大，老楼龄的是否值得买？第二，如果选香蜜湖，学位好，是否直接用小孩的名字，一步到位？还是以后小孩要再转卖？另外，居住舒适型来看哪个小区好
回答：你好，感谢大额赞赏！1.华侨城：新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的海景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅；而华侨城就符合了第二类需求，对于上一个世纪的富豪们来说，华侨城就是他们的首选；因此，作为一个老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上学区、交通、商业配套的缺位，导致华侨城尽显颓势，中长期看跑输大势；2.香蜜湖：香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势；投资角度：香蜜湖华侨城具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错。香域中央公馆，中旅花园也可以