我是广州楼姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为人提供买房最佳解决方案。楼姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！楼姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：楼姐，总说老广排外，但广州人口大涨，却是不争的事实。
广州的房子供不应求，那么广州的房子都被哪些人买走了呢？回答：在最新的全国人口普查结果显示，广州10年间新增了.58万人，增涨率达47.05%，至此，广州常住人口达到.66万，总人数雄踞湾区9城第一！急剧的人口增量背后，暗藏着货真价实的购房需求。
广州现有房屋总量万套，租赁住房万套，可满足约万人住房需求。
可以看到，尽管租赁住房供需基本平衡，但从人口总数来看，商品房的供应还远远不足，有房人数的占比太低了，这也给广州楼市未来向上生长埋下基础。
从楼姐整理的表格可以得知，广州异地原籍购房占比前三名，依次为梅州、湛江、揭阳，分别占比4.46%、4.41%、4.29%。而作为老广，除了本土置业，最喜欢的就是跑到隔壁佛山去买房子，在佛山购房客群中除本城市户籍居民外，广州人占比最高，为5.76%。这主要是因为随着广佛一体化的推进，尤其是地铁轨道交通拉近了广佛之间的时空距离。提问：楼姐你好，我打算在广州南沙区买房，29岁，单身，打算以后做婚房，哪些板块比较好？
回答：在南沙，讨论最多的板块就是黄阁、金洲—蕉门、明珠湾、南沙湾，有部分热门板块属于南沙自贸区。
金洲—蕉门是南沙发展最成熟的区域，很多楼盘都已经有业主入住，商业配套齐全，有南沙万达广场、奥园金莎广场、华汇国际广场等大型购物、休闲娱乐广场，能满足业主需求。
另外，南沙规划中的南沙内部环线地铁15号线预计会经过金洲—蕉门，届时可以接驳18号线、22号线。
提问：楼姐，我在中山有套房子，在广州买房要几成首付？
回答：中山的房子如果是全款买的，广州目前无房的话，可以做到三成首付。如果中山的房子贷款买的，贷款还清了的话，是4成首付，没有还清的话，是7成首付。
提问：楼姐好，我是惠阳人。想买接近深圳的地方的房子，哪里有推荐的吗？
回答：惠阳片区优先选择白云新城和惠阳南站新城两个板块，二者分列惠阳淡水中心城区一东一西。
白云板块的买房逻辑基本与大亚湾临深板块基本是一样的，其比后者更具优势的是，未来14号地铁延伸线，是要在其区域内设站点的，即白云站。
南站新城虽然靠里些，但其交通枢纽优势更加凸显，是地铁、深厦高铁的交汇处，也意味着，未来高铁南站新城与深圳在人员流通上会更加紧密，吸引着深圳的产业、人流、资金在此落脚。
虽然惠阳淡水中心区未来也会设站，但因其是相对成熟的老城区，居住环境及城市基建方面不如平地起高楼的白云新城和南站新城。
可能有人会对惠州段地铁的建设不报希望，因为一个城市建地铁需满足三个条件：GDP过亿、一般公共财政收入过亿、市区常住人口过万。惠州虽然满足了前两个，但在常住人口上，还有50多万的缺口。
不过也并非完全没有可能，探索都市圈中心城市轨道交通适当向周边城市延伸。大湾区时代，虽然深圳未扩容，但还是支持深圳与周边融合的，恰好为深圳地铁向惠州延伸提供了政策支持。
提问：广州楼姐您好！我户口在湖北老家，年按揭买了佛山狮山镇小塘时代领峰平两梯四户新房现房，有广州28号线西延线利好，但可能周期较长，现在想要在广州再买一套或置换，我和爱人工作都在荔湾区西朗地铁站附近，孩子在芳村小学借读，子弹左右，目前家庭年收入50w但不稳定，预算总价左右，平3房2厅2卫。两个问题：1置换还是再买一套？否则要7成首付拿不出。卖掉的话那边亏两年利息加装修20多万。佛山的这套升值空间怎么样？2按家庭收入到之间的预算，投资和自住兼顾选哪里更好？万科金域曦府？广钢新城？还是老黄埔中鼎君和名城？珠江花城？万科欧泊？请指点，谢谢回答：1.根据你的情况，可以选择置换。时代领峰，均价：元/平，近一年房价上涨6%，后续升值空间处于中等偏下水平。2.根据你表达的三个楼盘，推荐的楼盘：中鼎君和名城、万科欧泊，这两个楼盘的投资价值处于中等偏上水平，是你买房的优先选择。
提问：楼姐，最近想买房。看到增城的板块，中新板块怎么样，能不能买呀，买的话买哪个呢板块呢？
回答：中新板块，位于科学城、知识城、科教城三者的中心地带，与三者的直线距离均在20公里以内。
而21号线的开通，也大大缩小刚需买家前往市区的通勤时间成本。
从中新地铁站出发，最快3个站可到天河，中新-镇龙-苏元-大观南路。
中新镇均价约2万+/㎡，目前价格优势比新塘高，交通比永和更方便地理距离比科教城更靠市区。楼姐认为，上车门槛不高，性价比不错。
目前，整个中新板块有御溪世家、奥园中心城市天地、天健东玥台、中铁建国际公馆、佳缘印象、奥园中新誉府、时代倾城共7个楼盘在售。
如果加上下一站坑贝站的金科景业雍景园、恒大紫荆学府，那么整个大板块，差不多近10个楼盘。
提问：你好!非广州户口。在广州社保满五年，我征信内有三次商贷记录。在广州无房，请问在广州买房，还能银行贷款吗？谢谢！
回答：三次商贷记录，广州无房，按目前房贷政策，可以在银行贷款。
提问：楼姐，你好，麻烦问一下。
广州摇中号、买房，购房合同需要多久才可以签，具体流程有哪些？比如到房管局备案之类的……
一般最迟需要多久必须要签购房合同？
回答：买房者付完首付款以后，即可与开发商签订购房合同。购房合同签订后，在30个工作日内，开发商需向房管局申请登记备案。开发商一般要求买房者在15个工作日内签订购房合同。买房者可以和开发商协商在30个工作日内签订购房合同。
本文来源：广州楼姐