有朋友私信里问到，今年下半年多地的楼市都开始收紧，上面给房地产定的基调也是住房不炒，但是除了北上广深这样本身经济实力就强的一线城市之外，为什么好多印象中实力并不充足的城市房价也还在上涨？比如珠海、广州，眼下就有很多深圳人跑去扫房。
投资客既然是去扫房，那当然是觉得有利可图。之前师姐有一篇文章也着重分析过珠海和广州南沙这两个地方。
是个特殊的年份，受疫情影响，全世界的经济都陷入了萎靡，各国的银行都在大把的印钱，国内央妈财爸联合放水，杠杆加注之下，聪明的国人把货币换成了抵御通胀更加稳固的房产进行大举投资。
这是开年至今房地产火热的大纲，有人把今年的市场环境比作年和年，同样是市场的灾年，同样有宽松财政，货币刺激的条件，那么种种相似的条件罗列之下，最终的结果会不会也是同样的房价快速上涨呢？
很显然，大多数有资格押宝的人都押了涨，上半年是压在深圳，粤港澳大湾区是国内最具潜力的区域，而GPD已然后来居上的深圳，对比近些时一再让人失望的香港，很显然更具备亲生儿子的培养优势。
在深圳挤不上车的外溢投资客，手里拿着这笔热钱开始转向和深圳有着密切产业关联的东莞，然而随着东莞、深圳先后抬高门槛，这一部分堵在门外的热钱被迫开始二次外溢。
于是珠海、中山、广州和惠州成为了7月下旬粤港澳大湾区投资客们热衷的选项。
大家都清楚一点，随着这一轮楼市越来越多的城市政策的收紧，楼市调控渐渐演变为全国性的频调，市场的大环境正在让可投资的区域慢慢缩小，投资的难度正在加大，并且随着门槛的提高，入场的机会也相对越来越少。
所以，选择有潜力的城市和板块及早上车，成为了下半场购买力延续爆发的主要原因。
深圳的投资客为什么会集火在伶仃洋彼岸的珠海？
其实，关于深圳的这部分购买力，继东莞、深圳入场门槛再度调高之后，主要的外溢方向有三个，这其中体量最大的是惠州的惠阳和大亚湾，原因不必多说，天然的地理优势+粤港澳大湾区基建的规划优势+房价优势。
其余二者，广州南沙，广州作为省会城市却并不是任何位置都适合投资，往北市中心已经发展得十分成熟，再偏一点的增城又没有充分的政策利好，只有南沙这一块地，是国家扶持的珠三角三大自贸区之一，又是地方政府发力建设的重点区域，单看南沙的道路建设就可以知道广州对这片区域寄予的厚望了。
再就是珠海，同样是经济特区，接壤澳门特别行政区，地位上和当今如日中天的深圳平齐，可是发展速度很显然没跟上深圳的脚步。
但是，随着近年珠海市对文旅方面的持续发展，和交通方面的加速延伸，珠海将自身定义为粤港澳大湾区的交通重要枢纽。
据统计，截止年末，珠海常住人口.37万人，新增13.26万人，除了原本就声名大噪的港珠澳大桥，又新建成红鹤大桥、鸡啼门大桥、享对接深中通道利好等等众多落地以及在建的交通项目。
珠海，正走在发力的路上。
7月27日，据上海易居房地产研究院发布的《上半年中国百城房价报告》显示，上半年全国个城市新建商品住房房价中，4个一线城市同比上涨8.1%，32个二线城市同比上涨9.6%。
而在这份排行榜之中，珠海以31%的超涨幅位列第一。
至于珠海房价暴起领涨的原因，大体可以归纳为三条：
1.年珠海变相的楼市松绑，此举为投资客留足了入场空间；
2.上半年国内的货币政策和降息降准，让大量急求抵御通胀的购买力入场楼市；
3.上半年珠海本地预售限价的放松，如同一把火引，点燃了主要区域楼盘的热度。
另外随着珠海的经济实力和居住环境的不断提升，投资养老和就业需求的不断提高，对把目光锁定粤港澳大湾区的投资客来说也是十分具有吸引力的优势。
那么珠海市最具投资潜力的区域都分布在哪？
根据楼市一个周期的涨幅情况来看，主要集中在金湾、新香洲、拱北，从年至今，这三个区域的房价涨幅分别是69.7%、43.9%和30.68%。
横琴自贸区和唐家自不必多说了，政策和位置占优，尤其横琴，房价处于整个珠海楼市的领跑位置，增幅虽然不及以上三区，但是房价稳固在珠海楼市的一线高位。
在今年7月份，随着深圳、东莞的楼市调控先后升级，大量的投资需求开始外溢，主要的流向是粤港澳大湾区内的广州南沙、惠州大亚湾和珠海。
这其中珠海的各项指标增速可谓惊人，无论从人口流入、产业发展还是大举加建的配套来说，都算得上粤港澳大湾区不限购城市中的佼佼者。
年，珠海人口增速是7.12%，人均GDP高达美元，位列全国第四，广东省内仅次于深圳，排在顺列第二位。
值得一提的是，珠海金湾机场客流量早在年就已经突破0万人次，而接下来将在3年完成机场的升级改造，届时珠海金湾机场可以满足年旅客万次的吞吐量，是大粤港澳大湾区绝对的重要航空枢纽之一。
结合全方位规划利好，目前最适合投资珠海楼市的位置基本可以锁定在唐家、横琴、金湾、新香洲四个区域。
再充分考虑到各个区域的配套和接盘群体体量和购买力呢？
首先，唐家虽然是高新区之一，但常住人口只有14万人，而在这14万人中，大学城的学生占据了其中的一半份额，唐家发展了多年，因为医疗和商业配套的匮乏，导致人口的留存率并不高，接盘群体体量的不足，致使该区域投资的后期风险较大。
至于前期炒的沸沸扬扬的概念“深珠通道”，目前还处于规划阶段，离项目落地、动工、竣工通车还有很漫长的一段路要走，作为投资置业来说，等待的周期过长，持有的意义自然就会缩水。
然后是横琴，粤港澳大湾区三大国家级自贸区的加持，让横琴具备了很高的定位，不过该片区也是珠海限购最严厉的区域，并且房价已经过5，处于上一波利好兑现的后期阶段的横琴，在没有更新更大的利好刺激下，入场的空间已经被逐渐压小，即便可以保值抗跌，但是上升空间明显不足。
金湾，可以说是以上筛选的四个区域里，甚至是整个珠海所有区域里最具投资潜力的位置了，研究过珠海城市规划的人都知道，金湾可以说是未来珠海发展的新高地，金湾的航空新城被定义为珠海城市的副中心，总部经济、高端商务、文娱产业、科研教育高密度集中的核心，唯一的缺陷是规划的区域面积较小。
目前航空新城的房价是横琴的一半，一手均价2.6万/平。横琴限购，而金湾暂时不限购不限贷，外地人可以买一套。无房贷记录，首付30%，有房贷记录但已全部结清，首付40%，有一套在还房贷，首付50%。如此友好的政策窗口，还能敞开多久，不得而知。但机会总是转瞬即逝的。
可以肯定的是，在逐渐成熟的红利期内，房产升值空间将不可限量。
解惑、找房就找房师姐，大湾区房产配置专家，已服务上万名购房者解决置业困惑！