惠阳区地处珠江三角洲经济地区，与深圳、东莞相连。年5月撤县设市、年6月撤市设区，辖淡水、秋长等10个镇和三和经济开发试验区，面积平方公里。
既然题目是以城市为要素讨论的，那先研究战略性问题，即这个区域国家的定位、区域的定位、人口、经济和面积的相互关系。城市有发展，楼市才有发展。
接下来再研究战术，即购物好不好、交通好不好、户型好不好、开发商好不好。战术好坏多少会给房价有加分，但对投资的战略大格局无足轻重。
首先看惠州的定位。根据《粤港澳大湾区城市群发展规划》明确提出惠州定位为“绿色化现代山水城市，生态担当;全面对标深圳东进战略，对接广州东拓发展态势，加快创新平台建设。”这份从中央定调的文件很明确的就定位明示了两点内容：
一、惠州的定位是～绿色山水城市～他功能主体是去住和旅游。那自然在工业上、商业上不会有太大的突破，更不要说金融，科技等领域了。任何缺少这类经济基础的城市发展都不会太好。
二、“对标深圳东进战略，对接广州东拓发展”。这个翻译成大白话就是跟着你两个邻家大哥一起玩。然而现实情况是，深圳东进各大官媒好多年没有提这个了，从龙岗的房价走势就能窥探一二，也不知道要对标什么。广州一直提倡广佛同城一体化，好像也没惠州什么事。
其次我们看看惠阳和惠州的关系。惠阳是惠州的一个行政区，GDP仅排惠州第五，距离惠州主城区惠城区接近50公里。50公里放之北上广深或其他任何一个城市，都是城乡结合部一般的存在，或者直接就跨市了。从北京的行政中心跑50公里是昌平区，若在上海则跑到了昆山市。
熟悉惠阳一定能感受到惠阳如葱一般的新房、糟糕的配套设施和老旧的街道。毫无疑问的是，惠阳就像一个“存钱罐”，存着深圳投资客的钱，来为主城建设添砖加瓦。惠阳除了疯狂新建的房子、惠州南站和“惠阳问政”平台上对深圳14号线卖力的鼓吹加紧对接建设外，十几年来毫无建树。惠阳属于父母不愿管，邻家大哥管不到的一种局面，城市配套建设缓慢，居住体验感差，未来大概率将延续这种风格。
我们再来看看对房价最直接支撑的经济、人口和面积三要素，我想大抵只有人口的不断涌入且面积有限，经济蓬勃，才有房价持续上涨的基础。惠阳和接壤的龙岗区域面积基本持平，年全年GDP大概是龙岗十分之一，人口仅为龙岗的九分之一，人口净流入也不是很好且流动性很大。但惠阳房子的均价已经是龙岗的大概四分之一，从影响房价的核心数据上看，这个价格显然不怎么好。外加边上坪山房子不过3万多，天花板效应还是比较明显的。
一个成熟的城市，一般新房占40%二手房60%。惠阳现在已经达到了恐怖的8/2。再加上本身这个区的面积体量就很大，且没有什么大型的工业区和像深圳一样遍地的写字楼，住宅用地理论上来说可以无限量供应的，投资如果是碰到一个无限量供应的标的，那它的意义在什么地方？外加已经捏在投资客手上海量的存量二手房市场、实际40%不到入住率和惠阳本地居民较低收入水平，后期套现的压力也面临巨大的挑战。
最后来说下去库存，大家自己可以去查一下各类的新闻报道，惠州库存和销售的比例，或者说周转天数，是全广东省最高的，已经多次点名批评了。惠州市整个环深唯一个不限购的城市，而银行的贷款利率已经上浮到30%到35了%。这个就说明地方政府和广东省希望快速去库存，降杠杆（这个也是中央三令五申的要求），而银行不傻，其中的风险我相信银行的风控专家应该会比我们更加的清楚和透彻。
以上这些我个人认为惠阳的房价增长的空间不是太大，至少在十年之内是不会再有了。惠阳是政策行情，与其说深圳40年大礼包是暴涨的开始，不如说是逃顶的机会。可能热点区域，会有一些小的波动，仅限于南站新城和白云新城。
白云新城和深圳坪山接壤，年9月2日国务院正式发布交通运输部《关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》加速和未来的深圳14号快线接轨通往福田，定位为“打造惠阳城西重要门户形象”，能承接一部分坪山和龙岗外溢的刚需客。在坪山或者再远一点的龙岗的上班族，且不考虑子女入学和生活配套的，可以考虑买一套，外加一部粤B牌照的车通勤也还是可以的。
南站新城比白云新城好些，一来本身有惠州南站，能高速接驳深圳北站和深圳福田站，同时也是规划两条地铁线的交汇处（起码说了8年了，抗战都胜利了）。《关于惠州市惠阳区南站新城示范区城市设计(草案)的公示》区域内规划“一核两轴三心多区”的空间布局，打造成可容纳26万人居住的TOD轨道新城，规划发展商贸业、总部经济、金融会展等综合性现代服务业，成为未来大湾区国际级城市客厅。二来南站附近部分楼盘的入住率和配套也还行，加上南站正对面大片的空地，还是有一定的想象空间。
买一套房子不仅仅是卖了一个可以住人的空间，后面跟着的是医疗保健、子女教育、父母养老、工作通勤、邻里社交、甚至是汽车上牌等等。说了这么多年高铁生活圈，真正每天穿梭于深圳工作的人数，占比忽略不计。而且深圳作为一个新兴城市，平均年龄32.5岁，是全国最低的，等到深圳人口老龄化再陆续去居住的话，那起码是30年以后了。
除了以上的其他区域都请慎重，在未来看不到任何希望，只能期待靠各种临深概念不定期蹦达出来，带动房子无规律上涨，与其说投资不如说投机。当然，土豪随意。