我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔，现在买房了压力比较大，每天努力工作，就怕被人超越，但是感觉自己已经很努力了，但努力不一定会有结果的，我还应该坚持吗？
回答：很多人会发现，自己越来越努力，越来越累，但是收获并没有增加，甚至实际上是下降了。这就像高考！
第一年，大家学习八小时，有个别同学学了十小时，他考上了清北。
第二年大家都学十个小时，结果只有学了十二个小时的学生考上了清北。
几年后，所有人每天学二十四个小时，清北还是只招那么千把人，怎么办呢？看谁家钱多，请的家教更牛……
原来一群人过独木桥，大家都慢悠悠的，每天能过去一千个人。
后来大家都聪明了，纷纷抢着过，结果堵在桥上，速度反而慢了。
再挤下去，独木桥断了。
还记得以前挤火车吗？
你不挤，你就没有机会上车。
可是大家都挤的话，因为有人的包被卡在门口，谁也进不了，越挤越动不了。
于是火车就开不了。
这就是社会内卷化，给人一种恐慌的感觉，大家在恐惧的驱使下，竭尽所能争夺资源，可是资源有限，大家越是争夺，资源损坏越大，甚至无序的竞争会带来毁灭性结局。
可是你不争，就被别人得了便宜，被人骂沙币。
归根结底，这样的争抢式的努力，只是从别人身上挖肉，而不是创造出新的价值。
这样的努力，看着很感人，实质上是无奈的徒劳的。
提问：星叔你好，坐标广西桂林市，现金15w，可贷公积金40万（在桂林）。我目前在桂林市下一县城工作，想买人生中第一套房（资金允许想买第二套）。由于下手太快（目前已付首付），自觉买贵了（买在临桂区汇荣桂林桂林84平三房两卫一平）。想请教：1、付完首付之后有什么办法可以退房？2、想要自住加投资，整个市区买哪里好？3、可融资15w，若想买第二套做投资，整个市区买哪里好？目前利率下降+临桂区免契税，二套还买临桂区好吗？若买临桂区买哪个位置的好？4、其实想过投资周边城市或者省份的房，但是担心不好管理，可以给点建议吗？
回答：付完首付，开发商是不会退全款的，就算能退，违约金也很高。
桂林临桂新区自住加投资，对当地土著来说其实可以买，就桂林这个城市来看的话，还是看好临桂的，甚至我觉得他的房价很有可能会在两年内爬上1w。
原因有：
1、老区房价已经上万、没有可开发土地，新区规划相当有谱，近年很多国内一线房企开始挤入。
2、市政所在地，各种配套会根据时间表按时到位。
3、桂林在中国的地位很有可能就是第二海南，每年游客量w。
4、温度适宜非常宜居养老。
5、得益于知名度，交通非常便利。所以桂林整体看，适合本土自住加投资
如果你想纯投资一套，优先西北重镇重庆。
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提问：你好，星叔。本人未婚，刚毕业不久，在深圳工作，想向临深片区的购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，东莞一手房没有房票，我之前看你发我的东莞有分三个阶段适合投资，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，要不买惠州的靠近好高铁的惠阳，或者东莞的石龙镇佳兆业中央豪庭的二手房，或者等到21年子弹有30w左右后再上车东莞比较近深圳的樟木头或者虎门那边的二手，又怕等到下年房价上涨了。麻烦星叔看到，抽空给个建议哈，谢谢
回答：我不想打击任何一个有意向去买房子上车的伙伴，但是若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是惠阳高铁房子。
建议你选择二手东莞虎门的房，不用房票。
不清楚你的流水，只能说买个评估价能够大幅度拉高的房子，税费等等也足够吃你的很多首期了。当然，并不是没有首期和税费加起来只需要一成首付的房子，也能控制在20-30w之间。
但还是建议你如果能借到钱，那才好下一步。否则刚毕业现金流不足，不要乱来。
投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。
整理了一下小白易踩的几大坑：
1、再次强调不要买公寓、商铺、产业办公等非住宅类产品。这些存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。
2、不要买旅游地产。三亚、腾冲、滇池、清迈、柬埔寨等地的房产，都不要碰。买了就是个大坑，上百万的房子就这样砸在自己手上了
4、除非你有很高的自住需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定它就是消费品。别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。
3、不要只求“量”不求“质”。同样的首付款，是买2套郊区房还是买1套中心地段房呢？郊区的房没那么好租，没那么好涨，也没那么好卖，看着房产数量是多，但价值却很难上得去。
4、不要滥用自己的处女贷资格。每人一辈子就一次三成首付的机会，一定要好好珍惜从银行拿7成贷款的机会。不要随随便便的房子就把自己的处女贷资格用了，在能力范围内，从银行借出尽量多的筹码，买总价值尽量高的房子。
5、不要被房子的“外貌“迷惑。影响买房的宏观因素先后顺序是：地段学区小区品质地铁，单套房的微观因素包括：户型、朝向、楼层、客厅是否出阳台、装修风格等。先看宏观因素是否满足，然后再根据微观因素去筛选单套房源
6、买房犹豫不决，错过时机。投资要计算收益回报率，所以需要考虑买房的时间节点。今年全球大放水，赶紧买房，趁着我们这房子横盘阴跌的时候赶紧上车。
好房子的特点之一就是流动性强，容易卖出。流动性来源于核心购买力的需求与房子供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入，有产业支撑城市的房子，因为一直拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。
提问:星叔，请帮忙分析一下山水美树、紫薇华发CID首府、中海寰宇天下这三个楼盘，哪个性价比更高，以后升值空间更大?谢谢!
回答：这3个盘，估计不是想买哪个的问题，而是能买到哪个的问题。
山水美树在航天基地板块，纯洋房住区，毛坯，1万5左右，上一次是万人摇，还有几栋楼，估计一旦推售也是万人摇。
紫薇华发，也是万人摇盘，这个项目是CID板块第一个入市销售的项目，价格要比预期低，当然装标也降标了，但即使这样依然那么多的人摇，是因为周边拍出的高价地不断拔高大家对这个区域的预期。
中海寰宇天下，挨着紫薇华发，目前价格还没有公示，看会批到多少价格吧。
这三个盘如果让我排序的话，那肯定首选山水美树，毕竟是纯洋房。紫薇华发、中海寰宇天下，选哪个都很正常。
总之，就看能摇上哪个了。
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提问：星叔你好，坐标深圳，想请教下您的看法，顶级学位买不起，福外南和学府的一室学位房哪个更具投资价值？
回答：学府感觉成绩中等，福外南又还没出过成绩，这种情况下，更看好哪个学校？
学位房，包含了学校和房子。
先说学校，目前福外南没有成绩，还属于炒作阶段。学府属于南二外集团，成绩中等稳定。要说这两个学校有没有太大的区别，我觉得没有。
我常常有一句话讲，自用学位房，要买强势学位。何为强势，就是在一个区域，甚至于在整个深圳，叫的上名字。
其次，学校本身不是关键，生源才是关键。
再说房子，这样的单间或一房，也就不要纠结房子了，你买的不是房子，只是一个学票而已。
最后，还要比地段，一个属于福田洼地保税区，一个属于南山洼地南山中心，南山有更强的产业，保税区有炒的火热的河套。
提问：星叔子弹、首付五成，预算以内，苏州投资买哪里？
回答：这个预算可以看看新区狮山，园区青剑湖，吴中太湖新城，吴江东太湖
万狮山园区核心是够不上了。
如果实在不甘心，还是想买狮山园区，次核心等着你。
园区的青剑湖可以看看悦云庭其次就是娄葑，锦麟芳华、和风熙华雅苑都可以挑一挑。
万买狮山只有一个选择——胥江新著，属于狮山外围了，均价3.1W，可以很好的改善一把。
除了狮山园区外围，来万在其他区域挑选范围就大了。
高铁新城、吴江太湖新城、科技城这三个均价不破3的地方，万可以买到平左右的户型，足够一步到位了。前山澜庭、浅悦静庭、琥珀半岛、花语天境、新城汇四期都是优质选择，也是各自区域里的爆款盘。
吴中太湖新城相对就贵了些，品质好的楼盘均价基本在三万以上，建议看看柳岸晓风，据说旁边要来个华中师大附中，有学区的利好。
像尹山湖、郭巷、平江新城、元和、城南这些大的改善区域，万的预算也足够了。
总之一句话，万在苏州买房，第一梯队板块直接放弃、第二梯队板块可以轻松买、第三梯队板块就没必要了。
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提问：您好，我想在济南选一套三室的房子（2室也能接受），区域不限，总价万之内。我的需求是小区品质及业主素质好一些，周边交通方便，孩子即将上小学，能有较好的学区。感谢您的推荐！回答：1、最好不要考虑两室。一是目前三室是主流，济南新楼盘很难见到两室住宅了。二是从未来考虑，自住也需要再多一个书房或其它功能空间，投资三室比两室更有市场。2、工业北新东站片区，祥泰城，配套山师。天鸿公园大道，配套历二，学校已合作多年，很成熟，市场认可度越来越高。雪山片区，春江郦城，配套山师，住满后西面主入口所在路上下班高峰期会有些堵。华润公元九里，配套经五一小育英中学，目前到项目这一段路交通略差。融创文旅城，配套历二，将来会比较拥堵。华山中海项目，略差一点，一是将来拥堵，二是外国语有局限，如果孩子不走外语路子，外国语其它学科弱一些，三是中海这几年问题较多。
提问：星叔，想问问关于购房贷款，是等额本金好，还是等额本息好？以后的财经发展趋势，是贷款按期还款好，还是提前还款好？
回答：对于房贷这件事上，有且仅有选择一种贷款：30年等额本息
等额本息就是每个月还贷金额一样，房贷30年，前面10年基本都在还利息
等额本金，就是每个月还贷的本金是一样的，但是由于前期的贷款金额大，所以利息比较多，前期还款压力比较大。
所有的买房投资无一例外，只要时间拉的足够长，涨幅就会足够大，而当下房价翻倍的周期比前几轮要长很多。
因此，买房要尽量的多用、善用贷款，锁定债务，随着时间的推移，债务被稀释掉了，资产价格越来越高，收益也就越大。
现在限购限贷的，即使你再有钱，也只让你享有两次的贷款机会，所以贷款永远不要提前还。
提问：星叔，听了你的建议，想买房投资，买房的话该从哪几个方面估价？比如说楼层户型方面？谢谢
回答：可以从以下几个方面来增减价格：
1、楼栋位置。小区中间位置均价大于小区周边位置（临街临高架）。
2、楼层。
高层：中间层（5-15层）高层（15层以上）顶底层（1楼和顶层价格最低）；
多层：中间层（2-5层）顶底层（一楼和顶层）；
3、得房率。也就是房屋利用率越高，价钱越高；
4、朝向。南东南西南东西东北西北；
5、楼龄。这个当然是年代越新，房价越高；
6、装修。装修程度越齐全越精致售价越高，装修时间越长售价相对越低。
提问：星叔好。帮忙分析下泉州楼市。最近由于小孩读书需要，兼顾保值投资，考虑置换掉城东仕公岭附近冠亚凯旋门房子，是该买在东海或城东（单价都要2W以上），还是丰泽街圣湖学区房（保守打法），感觉鲤城区后劲不足。星叔帮忙下，有没具体楼盘推荐，谢谢
回答：泉州人口和数据都可以了，可惜城市能级不够，省内地位不高。
福建多山，城市和城市之间差异很大。
只有获得省内支持的城市才能脱颖而出，这方面厦门就是典型。
泉州这样的城市只能有城市内部居住需求，房价只有居住属性，投资价值不大。
根据你的情况来看，置换需求是学区+投资，东海和城东板块单价在2w以上，价位偏高
投资来说涨幅空间比较有限，短期几年内会站岗。
更倾向于你做保守打法，买丰泽街圣湖学区房，学区房选筹建议先选好意向学校，再周边对应找二手次新小区，这样会更有目的性。
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文章来源星叔房谈