很多人问我，惠州的楼盘未来升值空间到底有多大，现在是不是很好的入手时机？我可以很明确的告诉您，未来升值空间绝对大，但是到底有多大，将来什么样的价格是顶部，这个我们谁都无法预判。惠州楼市将来潜力最大的片区是临深的惠阳区和大亚湾经济技术开发区，而这两个区将来升值的决定性因素取决于深圳，特别是与之接壤的深圳坪山新区，可以说坪山新区未来的房价决定了将来惠阳和大亚湾这两个惠州临深区域房价的高度。
今天，我们就以“溢价空间”的角度来谈谈惠州楼市未来的升值空间大不大？
什么叫溢价空间呢？
简单的说就是两个产品之间的价差空间。但是，并不是什么产品之间都存在溢价空间，比如饭桌与海鲜，无论之间相差多大的价格，都不会影响到相互之间的价格涨跌。存在溢价空间的前提是两个产品之间具有用途相同的关联性，比如A公司股票与B公司股票，存在同样一个大盘之中，彼此的涨跌对对方都会产生影响，注意，一定是要在一个大盘之中，抛离了这个大盘，影响就比较微妙了，比如A股市场的股票与境外市场的股票，之间的溢价空间就没什么意义。房产上的溢价空间也一样，必须是在同一个片区或者紧密关联的两个不同的片区，之间才会产生很大的溢价空间效应。
当下惠州临深片区的楼市，就与深圳的楼市存在很大的溢价空间效应，深圳一涨，特别是坪山新区的房价一涨，惠州临深片区的房价就会跟着涨，因为惠州临深区域紧挨深圳坪山新区，如果把这两个地方看作是一个地区的话，坪山是中心区，惠州临深区域就是近郊区，中心区房价涨价，焉能有近郊不涨价的道理。
坪山新区目前的房价在3.5万-4万的区间，而整个惠州的临深片区的房价在1.2万至1.5万之间，两个地方的价格存在2.5倍至3倍的溢价空间，更重要的是，目前惠州地区的限价政策特别严，房价控制的非常的平稳，而坪山新区由于深圳东进战略的发展以及片区产业升级和轨道交通基础设施的建设，房价还在往上涨，这就意味着这两个地区之间的溢价空间在不断拉大，溢价空间越大，后期爆发力就越强。如上面的弓箭图一样，弓弦越长，箭射出去的就越远。
我们以广州和清远为例，来看看溢价空间在楼市上的影响。清远和花都接壤，自然就与广州的花都区的关系是最为密切的。
从上图可以看出，目前清远临近花都的区域价格在-，而临近的花都区域的房价在-左右，两地存在的溢价空间几乎是在2倍左右。从最近三年的房价走势来看，花都区的整体均价从涨到了，而清远城区的整体房价从涨到了左右的均价，不同的是，清远的房价起涨的时间是从年开始，而花都区的房价起涨时间是从年下半年就开始了，可以说，清远就是由花都区带动起来的。
我们再以临沪片区的楼市溢价空间来举例。
年，上海嘉定区的房价均价在左右，到了年，三年时间，涨到目前的的均价，而临近嘉定的昆山，15年房价在左右，到了年，片区整体均价已经到了，与上海嘉定区的房价只存在2倍左右的溢价空间。
从以往到现在的趋势来看，所有临近一线城市周边的城市，房价与靠近那个一线城市区域房价存在1.5-2倍的溢价空间是个合理的区间。
坪山未来发展
1.4万亿深圳东进战略下，坪山新区获得重大发展机遇与资金支持，片区主要分为五个功能区，分别是：坑梓功能区（新能源汽车研发制造中心）、聚龙功能区（机器人智能制造区与生物医药健康产业园）、马峦功能区（生态休闲区）、碧岭功能区（东部文化创意产业园）、中心功能区（坪山行政商务中心区）。
除了有高新产业布局外，交通设施建设也非常给力，目前在动工建设的有深圳外环高速、南坪快线、盐坪通道、深圳地铁14号线、深圳地铁16号线以及4条云轨。轨道交通方面，坪山新区还将规划修建19号线、33号线，目前也在立项当中，相信不久的将来，就会动工建设。
截止到年8月份，深圳龙岗区的新房均价在5万左右，坪山新区的新房均价在3.5-4万左右，惠州临深片区惠阳区的均价在1.26万左右，大亚湾区的新房均价在1.32万左右，惠湾片区目前与深圳坪山新区的溢价空间高达2.5-3倍，这是一个非常大的落差。
随着坪山新区开发建设的不断完善，未来这里的房价还将有很大的突破，根据深圳以往的历史，一个片区开通通往市中心的地铁后，房价至少要涨1万，也就是说，到了年，坪山新区的14号线和16号线竣工通车的话，房价至少会与现在的龙岗区房价看齐，也就是均价5万是大概率事件，这只是保守估计，因为深圳从年成立经济特区后，房地产开发从罗湖-福田-南山-宝安-龙华-龙岗这个空间顺序走，所开发片区房价在5年之内都实现了%以上的涨幅。
不言而喻，如果按照目前临近一线城市溢价空间的合理范围来看，未来惠州临深片区的惠阳区和大亚湾区的房价应该在2.5万-3.3万。
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