作者：公子不悔
01这周才过两天，就有两个城市的楼市挨棒槌了。一个是近三年房价一直很跳跃的西北宁夏首府银川，另一个是业内称为炒房第三城的合肥。先说银川吧。昨天（8月23日），银川市发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了稳房价、控地价、降成本、保供应、抑投机等一系列内容，其中最为关键的两条是：1、宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购2套住房，宁夏以外户籍个人在银川市辖区限购1套住房，市辖区内新签订的商品房买卖合同满3年后方可转让；2、调整差别化住房信贷政策，二套房首付比例由不低于40%提高至不低于50%。银川出台调控，信号早已明确。上周，这座城市就放出风声，打算这周出台新一轮调控政策，果不其然，周一就动手了。银川之所以惹来调控，是因为这座城市的房价太魔幻了。根据国家统计局公布的最新数据显示，从年年初到年7月份，银川房价累计涨幅高达11.6%，位居全国第一；二手房累计涨幅8.4%，位居全国第7位。其房价热度，丝毫不弱于东部城市。数据：国家统计局也正因此，银川成为了7月29日被约谈的5个城市之一，另外四个分别是徐州、泉州、惠州和金华。在约谈后，金华率先出招。8月2日，金华发布10条新政，包括优化土地供应，加强市区新房与二手房限售，并提出在市区开展热点区域二手住宅交易参考价格发布试点，并适时推广，落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用。8月9日，惠州跟进，提出限地价、限房价，限制高价盘，并正式在大亚湾和惠阳区实施限购政策。昨天，银川的调控政策终于千呼万唤始出来了。02银川楼市上涨很魔幻，经济并不强，年GDP仅为亿元，还比不上东部地区一个县级市的经济体量，人口万，面积平方公里，这样的城市根本不存在供需压力问题。何以持续上涨？一方面是因为补涨，另一方面是因为炒作。这个炒作，主要是大牌开发商的土地炒作。部分开发商看准了这里的洼地效应，大举入局银川土地市场，将银川的土地市场带热，这些开发商包括恒大、碧桂园、融创、绿城、绿地、绿城等大牌房企。年，银川城北一块地，被中海、中房、旭辉、世茂、碧桂园、金地等多家房企的多轮竞价后，最终被中海以11.55亿元摘得，成交楼面价元/平米，溢价率70%，成为年银川新晋地王。大牌房企的搅局，带热土地市场，是银行房价上涨的主要原因。至于昨天银川发布的调控政策，力度可以说，是相当温和。第一，限购是以自治区全境为判断标准，而不是银川市。宁夏人可以在银川购买两套，非宁夏人只能购买1套。对购房没有设置门槛，只是限制了购买套数。第二，限售竟然是以合同签订为时间点，而不是网签或者拿证。一般来说，购房签订合同到拿房需要来两年左右的时间，换句话说，银川限售3年，实际上从拿到房开始算，也就限售一年多一点的时间，就可以卖了。也就将二套房的首付比例从40%上调至50%，还算严厉一些。这其实是给银川的楼市降杠杆。不过，就银川的经济和楼市来看，昨天发布的政策，应该能够应付，能够促进接下来银川的房价回归稳定。03接着来看合肥。合肥今天发布了两个红头文件。第一个是扩大二手房的限购范围，这是继今年4月份收紧政策之后，又一次收紧。之前二手房的限购范围是滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围。今天的政策，应该是对4月份限购范围中提到的“其他区域指定学校的学区范围”进行落实，这些区域包括包河区的合肥市第48中中学学区、合肥市屯溪路小学学区，瑶海区的合肥市第38中学学区、合肥市和平小学学区。这都是合肥市的热门学区房片区，楼市成交非常火热。第二个，是宣布跟进深圳、宁波、成都等城市，发布二手房官方指导价。不过，合肥并未全境实施，而只是对建立热点学区二手住房交易指导价格发布机制。首批实施二手房官方指导价的学区如下表：这一招一出手，将让本已冷却的合肥楼市，变得更冷。因为二手房官方指导价，一般都会比之前业主的挂牌价要低，以深圳、宁波、成都的经验来看，官方发布的价格一般都是业主发布价格的8折左右。即便业主仍按照自己的价格出售，银行却是会按照指导价给予贷款额度，仍能达到降杠杆的目的，购房者的首付款会更高。2月8日率先发布二手房官方指导价的深圳，二手房成交量已经脚踝斩，房价也已经三连跌。数据：深圳中原地产宁波同样量价齐跌，本号之前也专门分析过。数据：宁波市住建局成都也已经量价齐跌，7月份发布二手房官方指导价的西安，成交量已经下跌，房价也在回归冷静。至于不久前跟进的无锡、绍兴和东莞，也正在冷却的路上。04合肥楼市年曾领涨全国，也是领涨全球，合肥也因此成功出圈，后来大调控来临，合肥才变得低调。去年因为疫情，全球大放水，引发了中心城市的又一轮上涨，合肥也在去年四季度发动了攻势，再加上地王助攻，合肥楼市又狠狠涨了一波。根据贝壳研究院公布的数据显示，去年10月份开始到今年1月份，合肥二手房挂牌均价就持续走高，从元/平方米升至元/平方米。政务区、高新区和滨湖区的局部一些板块，涨幅更是高达40%。目前合肥的楼市已经冷去。4月初发布新政之后，合肥的二手房与新房就量价齐跌，这种态势一直延续到现在。在今天扩大二手房限购范围，并发布了热点学区二手房官方指导价后，接下来合肥楼市会有一段相当长的调整期。对于当下的合肥楼市，本号的购房建议是，如果不希望高位站岗，二手房千万不要碰。至于新房，也会因为二手房变冷，而冷却。如果实在是小孩上学需求，那就购买核心片区的与二手房价格倒挂较为明显片区的新房。