来源：中国房地产报
中房报记者田傲云
惠州报道
这是一个因品牌输出和“花式售楼”惹上的诉讼案。
9月17日，惠州惠阳人民法院再次对“山寨保利楼盘纠纷案”进行审理。保利湾区投资有限公司（以下简称“保利湾区”）作为第三人出庭。
此次庭审依然没有对案件当庭宣判，但记者了解到，法院在开庭前曾建议购房者变更诉讼请求，到开庭当天，仍有一位购房者坚持要维护自己的正当权益，表示不变更诉讼请求，其余购房者将诉讼变更为要求赔偿以及对涉案项目进行整改。
引发这起诉讼的来龙去脉，7月28日，中国房地产报新媒体曾以《“高价买了个山寨保利”：花式售楼背后的代建代管黑洞》做了详细报道。事情缘起备案名为澳林大邸的楼盘，打着保利香槟颂的名号进行销售，年1月交房时被买房人先是发现项目在房屋质量及规划上存在问题，而后随着买房人的不断深入调查，项目被爆出开发商并非保利地产（现为保利发展），真正的开发商鸿企地产涉嫌虚假宣传、涉嫌滥用品牌房企商标、该项目地块因开发商拖欠原股东土地款被深圳市中级法院查封、部分商品房至今尚未备案、商品房贷款手续违规等种种问题。
期间，购房者曾多次和鸿企地产洽谈，要求对项目进行整改，但效果不甚理想。最终，年5月10日鸿企地产被64位购房者起诉，请求撤销鸿企地产与其签订的《商品房买卖合同》（预售），并返还相关购房相关费用及损失。
今年7月11日，惠州惠阳人民法院首次开庭审理此案。庭审现场，双方双方争论的焦点为：鸿企地产是否利用保利地产品牌进行宣传以此刻意误导购房者购房，以及鸿企地产的行为是否可以构成合同欺诈，并予以撤销合同。法庭上，鸿企坚持不存在滥用保利商标标识的行为，这和此前保利的回复相矛盾。长达一天的庭审结束后，案件未当庭宣判。
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售楼广告也应视为要约
从今年1月份问题暴露后发展到现在，已经过去了9个月。
有多位购房者告诉中国房地产报记者，漫长的等待已经消耗了绝大多数人的精力和时间，无人理睬、相互推诿……他们的信心慢慢被消磨，原本希望能够退房的他们，现在最大的心愿就是开发商能够将目前商品房存在的系列质量问题进行整改，让他们能够在小区里住得舒心、放心。
法庭上，对于购房者指控商品房存在质量的问题，鸿企地产并不承认，辩称他们在向购房者交付商品房时已通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位的验收，且取得了房屋质量建筑工程和市政府基础设施工程竣工验收备案表，由此可见他们交付的商品房是合格的，不存在影响购房者的正常居住使用。
鸿企地产进一步提出，若购房者坚持认为该商品房存在质量问题及主张赔偿相关修复费用，应提供相关证据，而非仅凭主观臆测商品房存在质量问题。
对此说法，这些购房者的代理律师广东瀛尊律师事务所律师许龙称，该竣工验收备案表并不能必然表明鸿企地产所交付的楼盘符合其对购房者所宣称的质量保证，或符合相关质量规范要求。他直言，“如果鸿企地产坚称楼盘不存在问题，可以亲自坐着轮椅去现有的无障碍通道体验一次。”
对于鸿企地产一直称所售楼盘是通过相关部门验收、质量有保证、符合设计规范要求，审判员提问到销售推广过程中，带领购房者参观样板房的具体问题时，鸿企地产先是变得支支吾吾，“这个我不清楚，当时究竟看的是什么样板房。”又突然话音一转，提出“根据买卖双方签订的《商品房买卖合同》（预售）中的补充协议，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料(包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、报纸、广播电视、网络广告、宣传单等)仅供买受人购房时参考，均并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担任何义务和责任，出卖人与买受人所有权利义务以本合同及补充协议约定为准。所以审判员刚刚提出的问题并不能作为合同内容。”
许龙并不认为售楼广告及其相关宣传不属于要约部分。他解释说，该条款是鸿企地产单方所指定的格式条款，双方并未经过平等协商，而且本案存在显著的恶意欺诈行为，其主观恶意极其明显。最为重要的是，“保利”是购买涉案房产的重要考量因素，鸿企地产通过大规模使用“保利地产”品牌商标也可以表明鸿企地产积极重视这些关键信息。因此该宣传内容属于鸿企地产对购房者的销售承诺，同时也是构成商品房买卖法律关系中的重要组成内容，应视其为邀约的一步。
有意思的是，庭审上，鸿企地产方面曾表示，针对购房者提出的问题曾前往现场勘查，“从情理上讲，我也是业主，我很同情你们”。
对于购房者认为涉案房产存在凭借“保利”品牌带来高溢价，提出要求赔偿16万元的诉讼请求。鸿企地产方面也不认同，认为这同样没有事实和法律依据，他们销售的商品房都是严格按照备案价进行销售，且该商品房的备案单位也是鸿企地产，由此可见，购房者所购商品房并不存在高价情况，购房人请求赔偿16万元的意见也没有事实和法律依据。
许龙回应，从法律上也许难以对品牌溢价进行估量和计算，但并不代表其不存在。即便鸿企地产按照商品房备案价进行销售，也无法证明在楼盘销售过程中没有获得品牌带来的溢价。
在许龙看来，该楼盘即使没有超出政府指导价的范围，也不代表鸿企地产没有打着保利地产的名义对购房者进行误导和欺诈。如果按照真实情况进行宣传销售，鸿企地产甚至有可能面临涉案楼盘因楼盘质量低劣、信誉缺乏等因素，导致楼盘滞销，打折、降价销售均有可能，所以其获得了通过欺诈的方式获取暴利的品牌溢价，该溢价应当进行综合考虑。并且购房者基于对涉案楼盘系保利地产开发所带来的品牌信赖，同样因鸿企地产虚假的保密而受到了损失。
有市场监督管理局工作人员告诉记者，如果宣传资料中商品房所做的说明具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，该宣传资料应当视为要约。该宣传资料虽未载入商品房合同，但也应当视为合同内容，开发商应对自己的承诺负责。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
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激辩保利湾区授权
在此次庭审中，鸿企地产方面仍然强调与保利湾区签订过项目委托协议，其中明确约定鸿企地产可以使用保利的名义对涉案项目进行宜传。
保利湾区认同了鸿企地产与其存在项目委托关系的说法，并提供一份双方签订的委托协议作为证据，协议约定了鸿企地产的授权范围，其中包括鸿企地产可以在推广销售时使用“保利地产”品牌商标。
保利湾区表示，曾通过书面和口头沟通的方式对鸿企地产使用“保利地产”品牌商标及其使用过程进行监管，暂时没有发现鸿企地产在销售涉案项目时存在超出授权范围使用“保利地产”品牌商标的情况。
许龙认为，“保利地产”品牌商标的所有权归属于保利地产所有，该证据并不能得出保利湾区有权授权鸿企地产使用“保利地产”的品牌商标。并且保利湾区宣称授权鸿企地产在销售推广过程中使用“保利地产”品牌商标，其授权范围及使用方式也并不明确，购房者需要明确确认鸿企地产在本案涉案房产中所使用的“保利地产”的品牌商标元素是否符合其所称授权。
许龙强调，即便保利湾区有权授权使用保利品牌，也并不代表鸿企地产在使用品牌过程中不存在对购房者进行欺诈和误导。对于普通购房者而言，房产意义重大，鸿企地产在售楼宣传过程中应如实将其和保利地产之间的合作关系进行如实披露，隐藏自己才是开发商这一关键信息，导致购房者陷入错误认识而选择与其签约。
法庭上，一位购房者突然站起来说，“他们说的都很官方，我作为一个老百姓我就想知道，鸿企地产使用保利地产品牌是不是你们（指保利湾区）授权的？是不是真实的？如果授权了，我就想知道所谓的5U服务在哪里？可以给我一个正面回答么？难道我买的就只是那几个字？现在这几个字还不能用了，那他（指鸿企地产）到底算不算欺诈？”
他的问题并没有得到回复。值得注意的是，早在今年5月份，部分购房者及其代理律师许龙曾就此事与保利湾区及保利地产有过几次交涉，在5月23日的回复函中，保利湾区曾表示通过协议授权鸿企地产使用“保利”名牌有明确的范围，鸿企地产存在不当使用保利商标标识的行为，使得公司品牌及商誉遭受严重损失，公司内部正在筹划诉诸法律手段进行维权
对此，保利湾区表示这并不矛盾，他们认为鸿企现在对公司品牌造成了影响，这违背了双方签订的委托协议。
鸿企地产是否存在滥用保利商标标识的行为变得更加扑朔迷离。
庭审现场，记者注意到，保利湾区方面称对于授权鸿企地产使用“保利地产”品牌商标，会收取管理费用，但是鸿企地产方存在拖欠管理费的问题。
据知情人透露，目前鸿企地产拖欠保利湾区管理费用余万元。此外，资金储备紧张的鸿企地产和房屋中介机构及公司原股东之间也是矛盾不断。目前，鸿企地产还拖欠房屋中介机构万元的带客佣金费用，被深圳市中级人民法院查封地块涉及3.79亿元土地相关费用。
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贷款已两年，房屋至今未办备案
法庭上，审判员提出有部分当事人表示他们购买商品房所签订的《商品房买卖合同》（预售）未曾办理网签备案手续，要求尽快办理。
鸿企地产一开始称已全部完成备案，这遭到了审判员的质疑，“法院在本次开庭前到房管局进行查询，目前起诉的64户中还有9户左右没有完成备案，对于这9户你们准备如何处理？”鸿企地产这才改口称，如果没有办理备案，将继续协调。
许龙表示，这说明鸿企地产没有严格按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）对所售商品房进行备案登记，并且上述房产地块现在还面临深圳市中级人民法院的司法查封，这将导致部分购房者购买的商品房无法获得产权。
面对这一事实，鸿企地产不再否认，称涉案房产地块之所以被查封是源于公司新老股东之间发生的纠纷，目前双方正在协调，将尽快解决问题。
对于地块查封可能导致部分购房者无法获得商品房产权，鸿企地产解释，按照法律规定，地随房走，目前他们尚未收到深圳市中级人民法院查封土地的裁定书，一旦收到，他们将提出异议，要求对购房者所购商品房所占土地进行解封。鸿企地产进一步解释说，他们向惠州市惠阳房管部门了解到，目前该部门已收到土地查封裁定书，并向深圳市中级人民法院提出书面异议，表示对已购商品房所占土地面积进行查封这一行为不当。
根据记者此前调查，有购房者发现有部分在年9月已经办理完贷款的房屋至今还没有备案。由于这部分购房者没有起诉鸿企地产，因此庭审现场并未对这方面情况进行审理。
9月18日上午，记者从中国建设银行惠州惠阳支行（以下简称“建设银行”）了解到，这部分商品房当时办理的是阶段性担保放款，由开发商作为担保人，先放款再办理抵押，目前这部分商品房的抵押权证还没有办理。
建设银行工作人员告诉记者，“凭借网签合同就可以放款，但之后由于鸿企地产股东之间存在纠纷，导致法院冻结了鸿企地产的银行监管账户，所以我们就没有再放款，这也有了一部分购房者最后在审批时没有通过的情况。”
该工作人员回忆道，“当时整个市场都是快速放款，只要凭借买卖双方的网签合同就可以放款，但我们会要求开发商在55个工作日内办理好抵押登记手续，如果没有办理好，我们也不会再继续给他办理贷款。”
该工作人员说，“放完款后，鸿企地产就没有履行之后的约定，之后，我们就停止了他后面的贷款业务，我们要约束开发商尽可能把之前的客户问题解决。我们也一直在敦促开发商去办理房屋备案手续，他们表示监管账户被冻结，无法办理备案手续，而且现在该项目正处于转现房阶段，他们正在办理房屋确权，完成确权后可直接办理不动产权证，就可以跳过预售房备案和抵押这一步。”
针对这部分购房者担心由于房屋尚未备案，且房屋所在地块被查封可能导致他们人财两空问题。该工作人员表示需要先去深圳市中级人民法院进行登记，完成产权确认，即便没有办理备案，只要有真实的买卖合同，那么就具有法律效应。
有买房人告诉记者，日常消费领域欺诈尚可要求惩罚性赔偿，而面对房产领域的欺诈，维权退房却总是困难重重。若司法裁判思维和方式不能及时转变，将无法及时遏制和惩处房地产领域存在的欺诈行为和现象，会助长这种风气愈演愈烈。
记者在截稿前获得的最新消息显示，有部分购房者前往惠州惠阳人民法院了解该案件进展情况，他们了解到，法院驳回了他们要求赔偿和对涉案房产进行整改的诉讼请求，同时判定本案受理费由鸿企地产承担。
（此文刊于中国房地产报10月28日07版责任编辑何可信雨楠）
流程编辑：曹冉京