生活中很多细节的地方，都能看出城市格局的改变，这种改变，直接影响楼市的发展和城市各个片区价格的波动，比如我们常常打滴滴，滴滴软件上的热点图就能反映出一个城市的商业氛围和居住热区的分布，今天给大家讲到的是老城区餐馆兴衰背后反映的城市新区发展。
今天和一帮做地产的朋友去吃饭，两年没去这个老城区的饭店吃饭，这次来真是大跌眼界。记得上次还是年的时候，也是和一帮做地产的朋友在淡水老城区开城大道的这家原味湘菜馆吃饭，当时7点正值晚饭的时候，外面刚好在排队，这个餐馆有两层，不下40桌，排队都排到外面去了，可想有多火爆。而这次这个饭点去，里面坐了不到六分之一。
这是什么原因呢？难道是人口越来越来少了吗？
其实不然。惠湾片区新城区的快速发展是导致老城区餐饮下滑的根本原因。近几年，惠州临深的惠湾片区城市发展格局重点凸起的片区可以归纳为“一纵一点两横”。
一纵：白云新城+龙山一路临深一线
白云新城的发展机遇主要依托临深和深圳地铁14号线延长线，这里拥有与深圳接壤的地理环境优势，加上深惠地铁首站白云站落户该片区，吸引了众多的大型开发商入驻开发，片区未来有规划教育、医疗、商业等公共配套资源，计划容纳7.8万常住人口。目前该片区已有几家大型酒店和学校，商业配套已拿地，等待开发当中，预计3年左右时间将成型。
龙山一路是大亚湾最西边的一条纵向主干道，将大亚湾与深圳坪山新区分隔开，因此，沿龙山一路片区，被称为大亚湾临深一线。这个片区除了最临深外，同时也是大亚湾大楼盘最集中的区域，像德州城、大中华、锦地繁花、锦绣壹号、丰谷天玺、冠华城、荣佳国韵、龙光城等都是大型社区，社区规模都在户以上。对于承接深圳东进外溢的首站，这里的配套也是相对成熟的，商业、学校、酒店应有尽有，这个片区既可以便利享受本地醇熟配套之外，也能享受坪山的醇熟配套，这也是近些年片区吸引大量深圳人入住的主要因素。
一点：南站新城
以厦深高铁惠州南站为中心点发展的南站新城，主要是依托惠州临深片区的轨道交通体系来定位的。这个片区未来还将有两条地铁线路在此实现换乘，分别是惠州地铁1号线、深圳地铁14号线延长线，几年后，将有望实现一高（厦深高铁）两铁的便利换乘，除此之外，这里还是片区的高速公路枢纽中心，以惠大高速为桥梁，分别可实现与广惠高速、潮莞高速、沈海高速、惠深沿海高速的接驳，高速全程畅达广州、东莞、深圳。
根据惠州乃至广东对于南站新城的整体规划，未来这里将会成为一座智慧产业新城。重点发展软件和电子信息服务业、文化创意产业、供应链、生命健康产业、现代商贸服务业五大产业，并将五大产业联动发展，为未来居住在南站新城的人提供充足的就业岗位及完善全面的配套设施，建立一种社区内即可完成工作、生活、购物、上学等行为的全新生活模式，打造城市、政务、企业、人四位一体的低碳高效生活方式，真正做到“一站式”生活。南站新城片区目前已有的配套有大润发、天虹、星河COCOGarden、医院、亚公顶森林公园、华南师大附属惠阳学校，几乎涵盖了衣食住行的方方面面，是惠阳地区配套最为成熟的片区之一。
一横：龙海二路万达商圈
龙海二路万达商圈以万达广场为中心辐射龙海二路沿线，这里主要依托大亚湾的商业中心和商务中心，是整个大亚湾乃至惠湾片区最具代表性的区域性综合商圈。这里汇聚了整个临深片区最为丰富的资源，并且资源密度最为集中，几乎几百米就有一个大型商业综合体，教育资源也是非常的集中，幼儿园、小学、初中、高中一站式教学全部都有。公园、医疗、酒店也都集中分布，最为抢眼的是这里是大亚湾写字楼分布最多，最集中的地方，不仅是大亚湾的商业中心，更是商务中心。
该片区也是大亚湾城市面貌最为漂亮的区域，双向六车道主干道，沿线商品房大社区林立，加上高档的配套资源，让步入这个片区的人有一种城市CBD的感觉。
一横：龙海三路比亚迪商圈
龙海三路比亚迪商圈，主要依托以比亚迪为首的大亚湾西区电子产业园带来的巨大人流量而兴起的新商圈，近些年，政府在这个片区也是花了大功夫来打造，兴建了目前片区最大的山体公园-板障岭森林公园，占地近亩，同时引进了贵族学校-广外附设外国语学校大亚湾分校，是一所能容纳名学生就读的优秀民办学校，涵盖了幼儿园、小学、初中、高中国际班的12年制一站式教育。
世纪城商业广场、京华中央购物广场、缤纷大润发、七天酒店、维也纳酒店等配套已入驻营业。而龙海三路也有望于年年底开通，直接对接深圳的南坪快速。未来，这里最大的亮点是万达斥资亿元在此兴建大亚湾万达文旅城，占地万㎡，将提供10万个就业岗位，打造集休闲、娱乐、科普、居住为一体的综合性地标工程，与深圳的东部华侨城东西呼应。
新城区的崛起，加速了城市格局的演变、推动了老城区人口流失的步伐、新老城区城市功能开始交替，原来的老破小价值已慢慢弱化，新城区的物业价值开始在新一轮的城市发展中迅速崛起。
生活中，很多细节都能看出城市发展的脉络，比如我们常常使用的滴滴打车软件，当中的热点地图，就能反映城市的居住中心和商业中心位置；教育培训机构的分布集中度，就能反映城市重点学区的分布······只要善于发现，就能捕捉到城市的楼市投资机遇